住房抵押

个人住房抵押贷款额度高、利率低、放款快，所以在有资金需求时大多数人都会办理个人住房抵押贷款。但第一次办理的人往往对住房抵押贷款的条件和流程不太了解，下面，小编就来给大家详细的讲解一下个人住房抵押贷款有什么条件，个人住房抵押贷款有什么要求的相关知识内容，希望能对大家买房有所帮助。

住房抵押贷款需要的条件：①借款人需要有着合格的身份证，每个月要有比较稳定的经济收入，要有能够偿还贷款的能力，而且信用是比较良好。②需要提供一个正规有效的购房合同，用住房抵押贷款的话，需要支付30%的首付，而且楼龄需要是在10年之内。③需要向银行提供一个担保人。

住房抵押贷款买房，其实就是把自己所买的房子抵押给银行，然后去银行办理贷款手续。一般在办理抵押贷款买房的时候，自己也是需要先支付30%以上的首付款，剩余的那70%才可以去申请贷款。若是贷款通过审核的话，那么银行会把这些款项直接打到开发商的账户当中，而用户则是需要按时偿还贷款的本息。 在办理房屋抵押贷款的时候，需要注意一下这些：
①要注意一下贷款的期限，贷款的期限越短，那么产生的利息就会越少，但是每个月还款的压力会更大。所以在办理贷款时，要根据个人的经济情况来决定具体的贷款期限。
②要注意一下自己的贷款额度，在办理贷款的时候，贷款的额度并不是越多越好，虽然贷款的额度高一点，在起初的时候压力比较小，但后期还款的压力是比较大的。

住房公积金贷款利率如下：
1、首套房住房公积金贷款利率为五年期以下（含五年）2.75%，五年期以上3.25%；
2、二套房住房公积金贷款利率为五年期以下（含五年）3.025%，五年期以上3.575%。
申请公积金贷款时应具备以下基本条件：
1、具有完全民事行为能力；
2、公积金缴存证明（或住房公积金卡）；
3、申请人及配偶身份证、户口本和婚姻状况证明；
4、所在单位正常缴存住房公积金一年（含）以上的在职职工，其本人须正常缴存六个月（含）以上，且住房公积金月缴存额达到管委会公布的**低月缴存额；
5、职工在购买、建造、翻建、大修自住住房行为发生之日起五年（含）内，可以申请购房贷款；
6、职工首次及二次申请贷款的，需支付购房款20%（含）以上的**款；
7、具有稳定的经济收入，个人信用良好，具备偿还贷款本息的能力。

住房抵押贷一般需要以下条件：
1、需要有能力的自然人，贷款的实际年龄一般不超过65周岁
2、带上有效地身份证明原件以及婚姻状况证明
3、有良好的的征信信息记录和还款能力
4、有正当职业和稳定的收入来源
5、所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件
6、已经支付所购房屋首期房款的
7、有贷款人认可的有效担保。

要分两种情况：

如果你再次抵押的价值与已经抵押的价值之和不超过你房子的总价值，则可以再抵押贷款。
如果你再次抵押的价值与已经抵押的价值之和超过你房子的总价值，则不可以再抵押贷款。

住房抵押贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

二战以后，世界金融领域里的创新，**引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展，发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元，到1992年8月已达1888亿美元，7年平均增长157%，到1996年又上升到43256亿美元。

住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。

同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径，此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后，住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区，如加拿大、欧洲和日本等。

一、住房抵押贷款怎么办
1、借款人办理抵押贷款前需要填写居民住房抵押申请书，并且需要向银行提交下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款的担保人的营业执照以及法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。以上是房产抵押贷款流程第一步。　
2、根据银行贷款流程，银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。　　
5、根据以上房产抵押贷款流程，贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
住房抵押贷款怎么办？住房抵押贷款可以贷多久
二、住房抵押贷款可以贷多久
个人房屋抵押贷款年限一般分为三种年限，分别是3年，5年，高一般能够抵押贷款10年。个人房屋抵押贷款，简称为房屋抵押贷款，房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款申请表，并提供合法文件比如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等按规定必须提交的证明文件。
贷款银行经过合格审查，向购房者承诺能够贷款，并按购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产的抵押登记与公证，银行在合同规定的时间内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户。

利率的高低首先取决于申请人的信用情况，甚至可以说贷款利率与个人资质和征信直接挂钩。

个人房屋抵押贷款年限一般分为三种年限，分别是3年，5年，高一般能够抵押贷款10年。个人房屋抵押贷款，简称为房屋抵押贷款，房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款申请表，并提供合法文件比如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等按规定必须提交的证明文件。

贷款银行经过合格审查，向购房者承诺能够贷款，并按购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产的抵押登记与公证，银行在合同规定的时间内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户。

1、住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。　　
2、还款方式：　　1）一次还本付息法　　讲解：现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。　　2）等额本息还款法　　讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。　　3）等额本金还款法　　讲解：等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。

1、住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。　　
2、还款方式：　　1）一次还本付息法　　讲解：现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。　　2）等额本息还款法　　讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。　　3）等额本金还款法　　讲解：等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。

不少人面临现金流不足的情况下，就会将自己的房产抵押给银行。不是每一栋房屋都能向银行按揭，今天小编就和大家聊聊哪些房屋可以向银行进行按揭，以及我们怎样向银行申请按揭。只要房屋经过了有关部门的鉴定，并且满足了贷款条件，都可以去银行办理。

银行按揭住房按揭的几大问题：房产产权必须是拥有产权人签名的房产；房屋的流动性取决于位置、楼层、朝向、周边设施等因素，若房屋的流动性较弱，则银行会将房价下调。住房抵押贷款应满足哪些条件？在办理房屋抵押贷款时，购房者必须满足以下条件才能获得贷款：首先，必须是具有独立民事行为能力的自然人。如果他或她在18周内有精神缺陷，他或她将不会申请银行抵押贷款。

导语

今年八月，中国保监会发布通知，将“老年人住房反向抵押养老保险”由原先的直辖市试点，正式推广到全国。看到这里肯定会有小伙伴好奇，什么是住房“反向”抵押，它和一般的住房抵押有什么区别，推广这一模式又有什么意义呢？别着急，相信看完小编今天的这篇文章呢，小伙伴们心中就会有自己的答案。

其实说到住房“反向”抵押，不得不提到美国，因为美国的反向住房抵押市场，经过二十多年的发展，已经十分成熟。下面呢，小编就从美国**具代表性的两款产品，HECM和HMBS说起，带领大家一起揭开反向住房抵押这一神秘的面纱。





01

什么是HECM(Home Equity ConversionMortgage)



房屋净值转换抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage)通常指美国一种反向住房抵押贷款(reverse mortgage)，由联邦住房委员会(Federal Housing Administration) FHA提供担保，专为拥有住房的62岁及以上的老年群体设计，使其能够将房屋净值转换为现金。HECM的发放机构通常是经FHA授权的机构，可以是满足相关要求的银行，保险或信托公司等。在借款人不再以该房屋作为主要居所(通常是借款人过世或者房屋被卖掉)之前，借款人不必偿还该笔贷款的任何本金或者利息。尽管如此，借款人仍然需要根据FHA的规定，维护管理好房屋，按时支付相关的税费以及保险费用，因此，借款人也存在违约的可能。同时，借款人可以选择在任何时候提前还款，且不会受到任何处罚。HECM贷款会每日计息，并且累计的利息会在每月底计入贷款的未偿本金。

HECM通常用于借款人的生活开支，医疗，子孙教育以及房屋翻新等，也可用于一次性还清现有的住房抵押贷款余额，而且，如果借款人有足够的现金能够支付欲购房屋的房价和HECM贷款之间的差额(通常50%)，HECM甚至可以用来购买作为主要居住的住房。

借款人的房屋净值(即实际拥有的房屋价值，通常是房屋估值减去房屋贷款债务余额)被作为HECM的抵押物。借款人能获取的现金一般取决于借款人的构成(可以以夫妻二人的共同名义)，年龄，贷款利率，以及房屋评估价值等。

HECM是无追索权的，这意味着在贷款到期(Maturity Event)后，房屋被出售用于偿还贷款，如果房屋的出售所得不足以偿还贷款，超出部分不得再向借款人或继承人的追索。反之，如果售出房屋的所得超过贷款余额，则多出的部分应分配给借款人或其继承人。FHA为HECM贷款的足额偿付提供担保，同时收取保险费MIP(Mortgage insurance premium)。

HECM借款人通常可以选择以下一种贷款方案。

一次性付款(Single Disbursement LumpSum)。这种方式只适应于固定利率类型反向抵押贷款；
终身付款（Tenure）。只要至少一个借款人活着并继续占用房屋作为主要居所，就能每月收取固定金额的一笔钱。也就是说，如果借款人寿命足够长，即使房屋净值已变成负数，仍然能每月收到钱；
期限付款（Term）。借款人选择在一段固定的期限内每月收到一笔钱；
信用额度（Line of Credit）。在额度范围内，借款人可以不定期、任意金额的从额度中提款；
修改的终身付款（Modified Tenure）。终身付款和信用额度方式相结合；
修改的期限付款（Modified Term）。期限付款和信用额度方式相结合；



02

HMBS（Home Equity Conversion Mortgage-BackedSecurity）的发展

HECM项目从成立至今已有二十多年，随着美国反向住房抵押贷款市场的不断发展，HECM已成为该市场**大的主导力量。早期的HECM贷款大部分被房利美(Fannie Mae)收购进行投资管理，2007年，吉利美(Ginnie Mae)设立了HMBS项目，旨在通过提供一个标准的证券化渠道来提高HECM的流动性。吉利美并不直接参与贷款的发放或者投资，而和FHA类似，作为政府机构为HMBS提供担保。

一、办理房屋抵押手续
1、抵押人和抵押权人签订书面的房屋;
2、双方带房屋所有权证书和身份证件共同到房屋所在地的房屋管理局申请抵押登记。
二、房地产抵押的基本条件根据我国的有关规定，下列房地产可以设定抵押：
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
(2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物;
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。
同时，下列房地产不得设定抵押：
(1)土地所有权;
(2)耕地、、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外;
(3)用于**、幼儿园、医院等公益性的房地产;
(4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产;
(5)依法被查封、扣押、监管的房地产;
(6)其他依法不得抵押的房地产。

这两年受疫情影响，有很多小伙伴手头上不是很宽裕，这种情况下有住房的小伙伴就可以选择住房抵押贷款来周转，那么在深圳住房抵押贷款需要什么条件呢？申请深圳房屋抵押贷款的操作流程有哪些？

贷款条件
1.年龄在18至65岁之间的合法公民。
2.个人信用良好
3.在办理地有稳定工作合法经济来源
4.办理银行要求的其他条件
手续流程
1.借款人贷款前咨询， 填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。
2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

十堰市住房公积金贷款管理办法 第一章 总则 第一条 为规范住房公积金贷款管理,根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、《湖北省住房公积金管理实施办法》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等有关规定,结合我市实际,制订本办法。 第二条 住房公积金贷款是指住房公积金管理机构将归集的住房公积金委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存职工发放的专项住房贷款。住房公积金贷款的风险由住房公积金管理机构承担。 第三条 住房公积金管理机构委托由市住房公积金管理委员会确定的商业银行承办住房公积金贷款金融业务。委托双方应签订承办住房公积金贷款金融业务协议书,明确双方权利与义务。 第四条 借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建、大修自住住房所需费用时,可同时向委托银行申请组合贷款,组合贷款由住房公积金贷款和银行个人住房贷款组成。已办理住房商业贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人可要求将住房商业贷款余额转换成住房公积金贷款。 第五条 住房公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、贷款担保的原则,由住房公积金管理机构按资金规模编制贷款计划,经市住房公积金管理委员会审批后下达。贷款申请实行轮候制,贷款计划用完为止。 第二章 贷款对象和条件 第六条 凡连续二年以上并足额缴存住房公积金,具有完全民事行为能力的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,均可申请住房公积金贷款。借款人在申请住房公积金贷款时还应具备以下条件:
(一)具有本市常住户口或有效居留身份证明;
(二)具有稳定的职业和收入、良好信用、偿还能力;
(三)具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同;
(四)首期付款不低于所购住房总价款的30%,自建住房具有50%的自筹资金;
(五)有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
(六)没有需要偿清的债务或可能影响住房公积金贷款偿还的潜在风险。 第七条 职工不能同时办理两笔住房公积金贷款。职工正常缴存住房公积金且首笔住房公积金贷款还清后,方能办理第二笔住房公积金贷款。 第八条 住房公积金贷款优先提供给购买经济适用住房的在职职工。 第三章 贷款额度、期限和利率 第九条 贷款额度在下列"可贷额度"和"**高限度"内根据借款人的资信程度及偿还能力确定。
(一)可贷额度:借款人(含夫妻双方)已缴存住房公积金余额的10倍;
(二)**高限额:**多不得超过住房总价款的70%,城区在20万元以内(含20万元,下同),县、市在10万元以内。 第十条 贷款期限:1-20年。贷款期限不得超过职工法定退休年限。 第十一条 贷款利率:按中国人民银行公布利率标准执行。 第四章 贷款偿还 第十二条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。住房公积金贷款还款方式:
(一)贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;
(二)贷款期限在1年以上的,实行每月等额本息还款法归还贷款本息。 第十三条 借款人经贷款人同意,可以一次或多次提前偿还贷款。 第五章 贷款审批 第十四条 具备贷款条件的借款人,向住房公积金管理机构提出书面申请,同时填写《住房公积金贷款申请审批表》,并如实提供下列资料:
(一)具有法律效力的身份证件;
(二)借款人家庭经济收入证明;
(三)合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房合同及其相关资料;
(四)购房首期付款证明或者建造、翻建、大修自住住房自筹资金证明;
(五)缴存住房公积金有效凭证;
(六)抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;具备评估资质的部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。 第十五条 住房公积金管理机构和委托银行要一次告知职工需要提交的文件和资料,职工按要求提交文件资料后,应当在15个工作日内办完贷款手续。15个工作日内未办完手续的,经住房公积金管理机构负责人批准,可以延长5个工作日,并将延长审批期限的理由告知申请贷款的职工。 第十六条 住房公积金贷款审批按《法人内部授权书》的授权,根据权限划分组成各级贷款审批委员会,实行集体审批和责任追究制度。 第十七条 经审批同意的借款申请,借款人必须办理贷款抵(质)押登记手续和住房保险手续,在办理本项借款过程中所发生的住房评估、抵(质)押登记及保险等费用均由借款人负担。 第六章 贷款担保 第十八条 借款人应当提供相应价值的担保,可以选择以下担保形式:
(一)住房抵押担保。借款人购房必须用所购买自住住房抵押;借款人建造、翻建、大修自住住房的可以用其他自有、共有或第三人拥有所有权证的住房抵押,不得用正在建造、翻建、大修的自住住房抵押。
(二)质押担保。借款人可以用国债、银行存单等有价证券及住房公积金进行质押。
(三)保证担保。保证人须经住房公积金管理机构认可。 在贷款期间,经住房公积金管理机构同意,借款人可以根据实际情况变更贷款担保方式,并办理变更担保手续。 第十九条 借款人以住房作为抵押担保的,必须将住房价值全额用于抵押,借款人以共有或第三人住房抵押的,须征得共有人或第三人的同意,并办理公证。 第二十条 抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同,并依法办理抵押登记手续。 第二十一条 抵押合同自抵押物登记完成之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后,办理抵押注销登记手续。 第二十二条 采取质押方式担保的,出质人和质权人必须签订书面质押合同,并依照法律规定办理相关登记备案手续。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。 第二十三条 借款人不能提供足额抵(质)押时,应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任保证。保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在贷款人处开立有存款账户。保证人为自然人的,必须有固定的经济来源,具有足够代偿能力并在贷款人处存有一定数额的保证金。 第二十四条 保证人与贷款人应以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的,必须按照规定变更保证手续,未经贷款人认可,原保证合同不得撤销。 第二十五条 缴存住房公积金的职工同意用住房公积金为借款人提供住房公积金质押贷款的,必须签订住房公积金质押保证书,在借款人贷款本息尚未还清前,不能提取其住房公积金账户内的存储余额和申请住房公积金贷款。 第七章 保险 第二十六条 借款人申请住房公积金贷款以房产作抵押的,必须办理抵押财产保险。借款人需在借款合同签订前办理有关保险手续,其保险额与贷款金额相等,保险期限与贷款期限一致,第一受益人为贷款人,房屋保险单正本由贷款人保管。 第八章 法律责任 第二十七条 借款人有下列情形之一,贷款人有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款:
(一)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚**明材料的;
(二)保证人违反保证合同或者丧失承担连带责任能力,抵押物毁损不足以清偿贷款本息,质押物明显减少影响贷款人实现债权,而借款人又未能提供新的保证或新抵(质)押物的;
(三)不按照借款合同规定用途使用贷款的;
(四)借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的;
(五)其他情况。 第二十八条 借款人将贷款挪作或逾期未偿还本息,贷款人分别对挪用部分、逾期部分按中国人民银行有关规定重新计收利息、计收罚息。 第二十九条 借款人在借款合同终止前死亡、被依法宣告死亡,其合法继承人或遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的,贷款人有权要求处理抵押物及质押物。处理抵押物及质押物金额不足以支付贷款本息,贷款人有权向借款人追索不足的部分,处理抵押物及质押物所得价款结清贷款本息有多余的,多余部分退还给抵押人、质押人、继承人或受遗赠人。 第九章 附则 第三十条 借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。 第三十一条 本办法从发文之日起30日后执行,原《十堰城区住房公积金贷款管理暂行办法》同时废止。 第三十二条 本办法由十堰市人民**法制办公室商十堰住房公积金管理中心负责解释。

住房抵押贷款办理方式：签订交易合同，购房人将房屋看好以后，交易双方就可以就买房款的付款方式及时间和金额等细节进行协商，协商好后就可以签订合同了。