二手房贷款合同

我们普通的家庭来说，买房基本就是一辈子的积蓄，很多人买房都会选在贷款买房，贷款买房是需要满足贷款的基本条件才能贷款的，而且只有正真拿到房产证才代表房子真正属于你，那么贷款房什么时候拿房产证呢？





一、贷款买房什么时候拿房产证

1、房产证到手的时间，如果合同没有约定，你购买的是期房，应当在房屋交付后三个月内办证;

2、如果购买的现房或者二手房，应当在合同签订后三个月内办证。

3、按揭买房子按照“房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定;

4、预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证;

5、现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。

6、按揭买房子的房产证取得时间，则首先要看您与开发商签订的合同，房产证的办理首先以合同约定为准;

7、需要查看合同内对此是如何约定的，如果超出合同规定的办理时间，开发商应该承担相关的违约责任。

二、个人怎样贷款买房

1、申请办理的相关资料。本市居民的身份证、户口薄;非本市的居民除身份证、户口薄外，还需要提供本人原所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证境外人士提供护照;未成年的居民需提供出生证。

2、贷款之前经办人受理借款申请后，会对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性，合法性进行真实的调查。通过贷前调查，银行会对认为符合此次贷款条件的申请人，准备报批。

3、在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请财产保险。

4、经调查、审查、审批同意后签订借款合同，银行办妥登记、公证手续后，通知申请人取合同并且签订《住房抵押贷款合同》。

通过以上的内容介绍，我们可以知道，贷款买房一般如果合同没有明确规定的话，办理房产证的时间应该是在我们房屋交付90天之后，如果违约业主可以向开放商提出赔偿。现在我们个人办理房屋贷款也是比较简单，只需要提交资料等待审核就可以了。

众所周知，一份购房合同直接关系着购房者的权益，也约定了开发商的违约责任，督促开发商按时交付房产，按章办理产权证。可日前市民王先生却碰到一件“奇葩事”，7个多月前，自己就已经缴清了购房定金和**款，却至今未拿到正式购房合同。为这事，他跑房开公司，找房管部门，前后几十趟，不但购房合同还是没着落，更获知一个惊人的消息：自己的购房**款都不清楚被房开转到哪里去了。

这其中到底是怎么回事？王先生只是购房者中的个例吗？记者就此事进行了调查。






去年8月交**

7个多月拿不到购房合同

王先生告诉记者，去年8月份，他在温州火车南站附近的温州港龙商业广场看中一套房子，房价是50万元。王先生决定以按揭贷款的方式购买，支付了26万元的**款后，他与开发商温州港龙置业有限公司签订了购房合同，之后合同就被房开公司拿到房管部门备案去了。“当时开发商承诺会尽快将购房合同送到房管部门，登记备案后再还给我，按照正常程序，一个月内应该就能办好。”

可王先生没想到的是，7个月过去了，他却一直没拿到购房合同。

眼看离当初合同约定的交房期限越来越近，王先生担心焦虑，购房合同不在他手上，如果开发商逾期交付，他该怎么办？“拿不出合同就没有凭证，到时候是没办法索赔的。”



房开销售顾问透露
许多业主未拿到合同

为印证王先生的说法，记者与他一起来到温州港龙置业有限公司。接待王先生的销售顾问说，王先生遇到的合同问题不是个例，而是许多。面对王先生的疑惑，这名销售员解释含糊：“去年下半年开始，可能房管局那边管理严格了，以前从没出现过这样的情况。”

“是不是你们自己这边出了问题？”王先生追问。“我们没问题，就是7月份把合同改了一部分，之前有个三亿元的抵押贷款也已经还清，可合同修改后，就很难备案了。”该销售顾问表示，自己也很着急，如果备案合同拿不到，意味着公司剩下的尾款和他的佣金也会拿不到。

记者追问，到底有多少业主没拿到购房合同？该销售顾问说，他也不清楚总共有多少人，但经他手卖出的房子就有许多套，都出现这样的问题。

6大追问！


1 新政是“温柔一刀”还是“致命一击”?

限贷较“温柔”，现房销售很“要命”

昨天南京的新政集中在贷款和土地拍卖两方面。不少业内人士均认为，限贷令将**款提高5个点，其实对市场影响不大，“200万元的房子**就多了10万元，对已有住房的买家来说，资金压力增加的不是太多。现在有的楼盘都要求全款买房了，房子还是抢不到。”我爱我家权证部曾经理也表示，二手房买家大多是名下无房的刚需客户，“**还是三成，没有变化。”

相对于限贷令的“温柔”，土拍变化则让开发商们大呼压力山大。“网上竞价达到**高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这意味着开发商拿地两年内将‘颗粒无收’，还要支付土地款、工程款等各项开支，只出不进，这非常考验开发商的资金实力，”五矿地产华东区域公司营销总监王新芳告诉扬子晚报记者。

2 开发商抢地的热情会降温吗?

没有新高也不会熔断了，抢不抢地仍待观察

7月8日，南京市的土地拍卖会上，8幅限价地块**终只成功拍出1块，7幅遭熔断或中止出让，这不仅直接导致了本该于8月5日举行的今年06号土地出让会被紧急叫停，熔断的土拍方式也遭弃用。昨天公布的新土拍方案中，现场拍卖被网上交易取代，拍卖达到一定价格时要提高商品房销售条件，熔断被取消，达到**高限价后摇号决定归属。

买房要摇号，如今开发商买地也要摇号，“拼人品、撞大运”的新规让开发商们有些始料未及，不过他们表示，这至少能保证土地成功出让，不至于出现流拍现象，而且也不会再拍出地价新高。

“地价确实能够限住，不会再出现类似四万二、四万五的天价地。但开发商拿地的热度能不能降温，现在还不好说，”南京禹洲地产总经理李明煦指出。他认为，提高预售条件甚至现房销售的规定，令开发商回笼资金的时间被延迟数月到一年多，“对资金充裕的大企业还好，小公司拿地其实更难了，会更加严格地测算拿地价格。但要不要拼到**高限价摇号的时刻，还是看各家对未来两到三年市场的预期。”

3 现房销售会不会导致供应断档？

明后年可能出现上市量危机

遏制开发商拿地冲动的土拍现房销售新规，被视为是本次新政的“杀手锏”，而业内认为，它可能产生的一个副作用是，一两年后可能会出现供应断档。李明煦告诉记者，一般来说工程进度完成1/4，就可以申领预售许可证了，“高层住宅的话，盖到七八层就能卖了，所以现在进度**快的拿地半年就能开盘销售。而按照新规，土地拍卖网上竞价达到**高限价的80%，高层须主体结构三分之二以上完成才能预售，32层的高层住宅，就要盖到20多层，按6天一层计算，差不多要延期三个月才能卖。**麻烦的是如果拍地价达到**高限价的90%，就要现房销售，也就是要拿到竣工备案表，要延期一年或者更长。如果是精装修房，则拖得更久。”

王新芳举例说明，“2015年拍的地，2016年开盘销售，2018年交付，这是目前通常的开发销售流程。但若是现房销售，从拿地到竣工至少两年，除了小区绿化可以缓点做，建筑的主体必须达到可以使用的条件。意味着2016年拍下的地，2018年才能卖。”接下来新出让的地块，若是出现较多现房销售的状况，那么一两年后的供应断档将是一大问题。

4 能不能遏制投资投机？

心理影响大于实际限制

南京楼市的过热在于大量投资投机需求涌入，而限贷能否遏制买房人的冲动?南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，调控力度虽然不大，比较温和，但实际影响还是会有，尤其心理作用和对市场预期的影响会更大一些。名下只有1套住房的大多是刚改客群，或者是投资客，新政主要是针对这方面的客群。

王新芳认为，提高5个点的**，对购买力的直接影响不大，“我觉得更多的是心理层面的影响，释放了政府调控楼市的信号。”业内人士表示，传闻中的三套房停贷并没有成为现实，如果是认房又认贷，名下有两套房就不能再次贷款的话，抑制投资投机的效果就会更加明显。

一、买方选银行办按揭贷款
在一般情况下，在二手房交易过程中，买家都会选择银行按揭贷款买房，去银行做贷款申请需要买卖双方到场。此时就需要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
如果贷款额度达不到预期，买家就需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。另外，需要注意的就是：资金托管同按揭贷款可在银行同时办理的。
二、银行评估出具贷款承诺书
银行同意买房的贷款申请后，会指定评估公司去现场勘查交易过程中的二手房，对房屋进行价格评估。一般来说，影响评估价格的几大因素包含但不限于房屋所在区域、房屋房型、楼层、朝向、房龄、产权等信息。
评估完成后，评估公司会将对于该房屋出具评估报告给银行。而银行在收到评估报告后，会出具一份同意贷款承诺书。

三、担保公司出具保函、不要帮卖方赎楼
担保公司在收到银行的贷款承诺书后，对于该房屋出具担保函，然后交由银行。银行在收到担保公司的担保函后，就会在规定的日期内发放贷款。
另外，此处需要提醒的是：在二手房交易过程中，如果卖家的房子还抵押在银行的话，那么就需要先还清银行贷款，才能交易过户。卖家如果可以提前还清贷款**好，如果卖家没有足够的资金去偿还所欠银行的贷款，则需要找担保公司向银行借款。
当然了，上述中情况就是卖家所需要担心的问题，但与其同时也与购房者息息相关。因为如果卖家要求购房者用自己的房款来帮忙赎楼的话，建议**好不要做，风险太大了。

四、注销抵押、过户及缴税
在完成赎楼后，就可领取房屋不动产权证书，办理注销抵押登记。一般来说，所需材料包括有：本人有效身份证、不动产权证、土地证以及上述资料，到原抵押登记部门办理抵押注销手续。
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、不动产权证原件、二手房买卖合同。过户完成后就需要去国土局缴纳相关税费，一般情况下税费是由买方承担的。

一、房贷为什么会批不下来？

1.开发商的问题。如果开发商不具备房屋销售条件，例如没有预售许可证或销售不具备使用条件的现房等，银行是不会批贷款的。如果是这种情况，就是开发商的问题，那么购房者可以要求开发商退还**或定金，甚至是利息损失。

2.购房者的问题。如果是因为购房者自身提供给银行的资料信息不真实或是信用记录不好，造成银行不批贷款，那么此时就是购房者违约了。

3.并非买卖双方的问题。如果银行没批贷款是因为政府的相关政策或是银行的变化导致的。那么此时购房者可以跟开发商协商，如果协商不成那就看看合同上是否有相关规定。如果还是没有，那么购房者可以起诉并举证自己确实无力购房，并无过错，那么此时就可以要求开发商退回**和定金。

二、贷款批不下怎么办？



第一招：补救贷款

首先，可以找银行业务员沟通，了解自己贷款迟迟批不下来的原因。如果问题出在购房者本人的信用、流水、负债等情况，建议增加**款数额，减少贷款的申请金额，将资料准备齐全后再向银行申请贷款。

第二招：换家银行

俗话说：鸡蛋不能放在同一个篮子里。申请房贷也是同样的道理。

如果第一家银行迟迟不给回话，不妨换个银行。不同的银行对贷款条件的规定和审核均不同，说不定同样的条件在其他银行就过了哦！

第三招：找担保公司

如果你的资质确实不太好，但又特别想买这套房子，可以找担保公司贷款。

需要注意的是，涉及到的费用会比直接到银行贷款费用高。因为担保公司除了需要借款人支付手续费外，还需要支付担保费、利息费等费用。

第四招：退回**

这个问题大家都很关心，有的朋友想直接退**款，那就只能跟业主协商一下了，主要是希望可以解除合同，达到互不违约、互不承担任何责任及赔偿金。如果上家不愿意的话就稍微约定一下赔偿金，具体的得看你们是怎么协商。

在签订买卖合同之前要跟中介及业主协商好，如果是因为银行没钱所以放款较慢的话就不算违约。而如果是因为自己的资信有问题的那你只得承担违约的责任了。因为现在的银行资金收得比较紧，所以对于商贷的放款就相对比较慢，而公积金贷款的放款是相当快的。

三、买房前你要注意什么？

1、你有贷款资格吗？流水有没有问题，流水一般是你贷款还款额的一倍以上！

征信有没有问题？有没有贷款没还清？有没有被限购？等等...

2、尽量在合同中约定：如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还**款。（一般这属于做梦）

3、多问政策，多问银行！如果政策在收紧，很多银行都不房贷款了这时候也要十分的谨慎哦！

如果已经办理房产登记手续，可以房产档案室请求调取合同加盖公章的复印件。此合同一般是予以认可的

焦作住房公积金管理中心：


　　二手房房产抵押公积金贷款

　　1.身份证；借款人，共同借款人身份证原件；

　　2.婚姻证明:未婚证明或结婚证或离婚证及再婚证明（结婚证和身份证名字，号码不一致的，夫妻在同一户口簿能证明夫妻关系的，可以提供户口簿）；

　　3.个人工资超过系统工资基数且超过当地月工资30%以上的，需提供<个人薪资证明>并提供半年工资存折或工资卡流水，对于共同借款人未缴存住房公积金的，需提供经中心认可的收入补充证明材料）；

　　4.《房屋所有权证》原件及复印件；

　　5.契税票原件及复印件；

　　6.《抵押评估报告》原件；

　　7.《房屋所有权转移登记申请书》复印件；

　　8.借款人还款银行卡原件；

　　9.本人学历证书或专业技术职称证书（高层次人才连续缴存公积金3个月贷款需提供）

　　10.《个人信用报告》借款人及共同借款人的信用卡近两年内的逾期连续不超过6期且金额不超过3000元的，即可申请住房公积金贷款；超过6期以上需由银行出具无恶意证明；住房贷款逾期结清的不再计入信用考虑范围内；近两年内贷款逾期连续不超过3期的（不含3期）的或为他人提供商业贷款担保额度不超过30万的，且为正常状态的，可申请住房公积金贷款；借款人和共同借款人有未结清商业贷款的，其商业贷款加住房公积金贷款，月还款额不超过家庭收入的60%，不需要提供结清证明，月还款额超过家庭收入的60%，需提供商业贷款结清证明。

　　注:家庭成员贷款。由父母出质为未婚子女购买自住住房的，经公证处公正证后，可以由父母申请住房公积金贷款。直系家庭成员中（仅限于父母和1名子女）。

　　如果一方申请住房公积金贷款还款能力不足时，可由直系亲属家庭成员提供代际互助。申请代际互助时须提供有关直系亲属证明。

　　自由职业缴存公积金贷款除提供上述材料还需提供以下材料：

　　（1）担保人身份证原件；(2)《公证书》。

　　时间：办理所需要的时间8个工作日

二手房买卖的具体流程：
买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;

买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司；

卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;

买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;

买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

二手房办理买卖流程需要提交的材料：
登记申请书原件(受理窗口提供)；

申请人身份证明；

房屋所有权证原件；

网上签约的北京市存量房买卖合同原件；

买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；

契税完税或减免税凭证原件；

房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份。

一、二手房按揭贷款的流程：

1、递交材料，提出申请。买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

2、评估。根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。具体多长时间会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。

3、银行审批。银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

4、交**，办理过户。审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

5、买方办理房产抵押登记、保险手续，银行放贷。领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

二、注意事项

1、明确房屋的产权情况。购房者从房屋信息中选择中意房源，并和房屋产权人联系实地考察房屋情况。在实地考察时除了要考察房屋的质量情况，还要记得核对房屋的产权状况，注意核对房屋产权证，产权人的身份证等信息。

2、注意二手房房龄。银行对二手房的房龄有比较严格的规定,若房龄过老,那么贷款申请很可能会被银行拒绝。有的银行要求二手房房龄和贷款时间加起来不能超过30年,有的直接规定二手房房龄不能超过15年,总之,购房者在选房时一定要考虑房龄的问题,以免贷款受影响。

3、利率选择因人而异。收入稳定并且月收入很高的人群,可以考虑选择固定利率,因为未来可以不受加息的影响；但如果是工作稳定但收入不高的阶层,建议选择浮动利息,因为他们在银行贷款客户中属于客户,可以享受优惠利率,所以浮动利率比较优惠。

4、选择适合自己的贷款类型。贷款可以用公积金,也可用商业贷款,如果公积金不够的话,还可以用公积金和商业性贷款相结合的贷款方式。

5、办理产权过户。买卖双方应去房屋管理局办理产权过户手续，根据中国民法通则规定在中国境内不动产的物权转换需经主管机关登记后才生效。

因为二手房和新房性质的不合，相关的过程也就纷歧样。并且二手房的按揭贷款、二手房贷款买卖等过程也是互不相通的，现在笔者带大家来熟悉下二手房贷款的买卖过程，供大家参照。

贷款买二手房开始还钱的规定：如果买的是商品房的期房，开始签合同后，和银行签贷款协议，通过审批后，次月就要开始还贷款了。
在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。
5、如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房

一、什么是商业贷款？


个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例**款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款，即为二手房商业按揭贷款。





二、商贷基本流程是什么？


按先后顺序为：签署买卖合同-->限购查询-->网签-->银行预审（面签）及通过-->缴税-->资金托管-->过户-->出房产证-->评估-->抵押登记-->出房屋他项权利证-->银行放款（具体时间看银行额度情况）-->物业交割-->业主领取房款



三、合肥当前“限贷”执行政策是什么？








四、商贷其他情况说明


1.商贷中哪些情况银行会拒贷？



1）不符合贷款政策



合肥市区有两套及以上住宅，禁贷；在全国有两次及以上住房贷款记录且仍有两次及以上贷款未还清，禁贷；



2）提供虚假材料



**主要的是收入证明和银行流水，如果银行发现材料造假，即使其他材料并无问题，也有可能被认为存在主观恶意，拒贷的可能性大。



3）征信存在明显问题



逾期次数过多，（信用卡和其他房款、车贷还款逾期都计算，原则上2年内连续三次或累计六次逾期，即“连三累六”，银行可以拒贷。）



4）有骗贷嫌疑



一种是买卖双方虚假交易，骗取银行贷款挪为己用；另一种是虚高贷款额度，将房屋成交价提高以获得更多贷款（实际成交价低于合同价格），目的是减少**。



5）年龄超标



虽然银行规定了法定贷款年龄是18-65周岁，实际情况是25-40岁的借款人**受欢迎。考虑到还款能力和还款时间，超过50岁的借款人不大受银行欢迎。



6）还款能力较弱



收入未达到月供的二倍，会被银行认定为还款能力较弱，收入过低银行拒贷可能性大。



购房者在签合同前，务必向专业人士咨询自己的贷款能力，不要因为贷款问题影响自己的购房计划。



2. 收入证明不足怎么办？



买房商业贷款时，贷款人收入证明需要达到月供的两倍，如果贷款人收入证明不足以覆盖月供的两倍，可以通过哪些途径解决？







3.银行面签需要需要哪些材料？



银行面签是指出借款人（连同共同还款人或担保人）携带合法有效证件原件及贷款所需费用，到贷款银行缴纳贷款所需费用并进行面谈及签字的手续。

1、买卖双方签订房屋贷款合同,并购买卖方支付一定数额的**款,大多数情况下的**款不少于70%,一些贷款人的资质特别好,可以记入80%。支付**款后,卖方需出具收据,收据将用于贷款的数据。
2、购房人向银行提出申请贷款,并提交书面资料,包括购房合同、买卖双方身份证(身份证和户籍簿)、婚姻状况证明,并对房产产权证、付款证明、证明复印件。
3,由银行指定评估房地产机构的估值,买家也需要承担的费用,一般从几百美元到一千美元不等的费用。
4,由法律公司指定的银行出具的“法律意见”。银行贷款、贷款承诺。
5、银行与购房者(借款方和借款方)签订抵押合同,并办理按揭和律师见证。
6、建立存款和贷款账户,配置购房贷款。
7、房地产保险转让的当天,办理房屋过户手续和银行按揭登记,办理贷款保险手续或担保公司的贷款担保,为购房者需要支付保险费用或担保费用。
8,银行贷款。可以在卖方的帐户发出的,也可以是买方,也可以是一个中介的公司账户,目前大部分的做法是直接贷款给卖方账户(家),沈律师强烈建议你不要贷款中介公司账户,以免引起严重的法律后果,如中介公司用于其他目的,卷款逃跑。
9、每月还本付息,直至终止偿还贷款,贷款合同。

一、购房合同没有做预售登记前

　　买二手房可比买新房复杂多了，交易的各个环节都需要亲力亲为，其中，过户又是重中之重，稍不注意就可能弄得个钱房两空哟。

　　过户是二手房买卖的**后一个环节，过完户房子才算是真正的买到（卖出）了。所以，无论是买方还是卖房，都必须十分重视过户。

　　一、二手房过户需要准备哪些材料？

　　1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。

　　2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

　　该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

　　4、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。

　　5、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章）、房屋所有权证等相关手续前去办理。

　　二、过户流程

　　二手房过户流程会根据付款方式的差异有所不同，付款方式一般分为：一次性或分期付款、公积金贷款按揭、商业贷款按揭。废话少说，咱们直接上图。





　　三、二手房过户时要交哪些税费？

　　买家：

　　契税：契税=房屋总价×税率

　　面积在144平米以上的，税率为3%；

　　面积在90平米以下（首套房），税率为1%

　　面积在90-144平米之间（首套房），税率为1.5%

　　交易服务费：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米

　　房屋产权登记费：住宅80元/套；截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。

　　贷款抵押登记费：80元/套

　　卖家：

　　交易服务费：3元/平米

　　营业税：房屋总价×5.6%（超2年免征）

　　个人所得税：房屋总价×1%

　　注：卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里，其实也就是买方在承担营业税和个税。

　　四、过户过程中存在哪些资金风险？如何避免“钱房两空”

　　二手房过户买卖双方**担心的就是资金的风险问题了。买方担心把钱打给卖方后，房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后，钱没到手。但是，这二手房交易又不能真正的做到“一手交钱一手交货”，那怎么办呢？

　　事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。那就是，无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

　　具体操作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

　　同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“钱房两空”。

　　在买方交了定金之后，卖方就必须把旧房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。总之，交易过程中，充分利用中介来确保自己的财产安全十分必要。

二手房按揭流程如下：

1、递交材料，提出申请

买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。

工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

2、评估

根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。　

3、银行审批

银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批，审批过程一般在5个工作日左右。

4、交**，办理过户

审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

5、办房产抵押登记、保险手续，银行放贷

买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

二手房交易贷款流程：
应该是在办过户手续前客户就应该去银行申请贷款，因为交易中心过户完了银行还搭理干嘛。所以一定在过户前申请贷款。
申请好以后，可以去过户了，过户完了交易中心就会把单子申报到银行，看银行的贷款有没有审批下来贷款。
也就是--申请贷款---→过户--→审批贷款--→放款！
在过户之前为了保证双方的利益，应该交给房东**款，当然房东的产证也是要押到中介公司的，等过户完成手再把剩下的尾款付清。

各位小伙伴

都知道购买房子是要签购房合同的，

有的小伙伴是贷款买房的，

还需要签订贷款合同，

按揭买期房的小伙伴要用购房合同办理贷款，

二手房想要贷款必须办理房产证过户。

那么这些合同中小伙伴们都要注意什么呢？



购房贷款合同



首先要确定两个当事方。
要弄清楚合同中的当事人在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方。

一个是购房者，一个是开发商。购房者即购房合同中的“买受人”，就是小伙伴们，大家将要成为房屋产权证上记载的人，需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。


然后核实房屋状况。
在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。

这些情况的核实，有利于小伙伴们控制好交易的实际成本和风险违约责任。


**后明确交易程序。
二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤。

这几个步骤需要注意：

1.保留好交易的证据，

2.过户是一定要房产证上人都到场才可以过户，

3.在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费；



明确交易程序在购房签合同注意事项中需要注意，如果交易流程不清楚，将来在过户的时候会麻烦的，有可能为自己带来损失。

二手房还是比较多人选择的，首先它它造价不会那么高，有很多买了就可以马上住，至于它的贷款要办理什么手续，这边来教一下，你可以参考看看的： ⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同；
⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料； ⑶ 买卖双方到贷款银行指定（认可）的评估机构进行房屋评估； ⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》； ⑸ 贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款； ⑹ 买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续； ⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同； ⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续； ⑼ 借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金； ⑽ 借款人按月还款； ⑾ 借款人还清贷款本息，解除抵押担保。你记住一定要到指定银行去办理，还有就是在签合同的时候一定要认真看好，要不签字好了要改更就是比较麻烦了。