房地产法规

国六条
（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。


国八条
一是强化规划调控，改善商品房结构。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。

三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

四是完善城镇廉租住房制度，保障**低收入家庭基本住房需求。

五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

六是加强金融监管。

七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

1、土地公有原则
我国人的土地，除同法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。

2、土地有偿使用原则
国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。
3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则
保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。

4、房地产综合开发原则
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

5、城镇住房商品化原则
国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

6、宏观调控与市场调节相结合的原则
因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。
在房地产权益关系和管理关系中，国家作为国有财产所有权人和作为社会经济管理者的双重身份应当分开，政府参与本质上属于市场行为，政府干预则属于行政行为。

居委会是有法律依据的，您的房子也有房产证等证件齐全，但是您的房产性质是住房，1994年国家建设部第33号令发布的《城市新建住宅小区管理办法》中指出，业主若擅自改变房屋配套设施的用途、结构和外观，物管可以进行制止和批评教育，责令其恢复原状并赔偿相应损失。同时，《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”， 企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，要提交住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的证明文件，证明有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房。
同时，企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，还要在《住所（经营场所）登记表》上承诺，保证已经有利害关系的邻居同意。

所谓房地产的实物，就是只可以真正用手看得见的东西，比如说房子当中的装修，房屋的格局朝向以及室内的物品。总之只要是实实在在拥有的，可以看得到的，摸得着的东西都叫做实物。一般来说，人们在购买房产的时候，都会从实物、权益以及区位来考核此处房产是否值得投资或者是是否值得购买。一般来说三者都比较理想的房屋，房价也会比较高。
除了实物之外，在房地产当中还有权益和区位的两个价值需要进行考核，所谓权益指的就是，房子的权利情况也就是房子归属于哪种类型，比如目前比较常见的有经济适用房，商品房以及限价房等等。针对于区位指的是在城市当中的地理位置，比如是否在繁华区，还是在郊区。因为地理位置不同，也会直接导致影响到房价的不同。如果区位好，同时楼层朝向都比较好，房价也会比较高。

规划法；
建筑法；
土地管理法；
土地管理法实施条例；
房屋登记办法；
**高法院关于审理商品房纠纷案件的解释。

评估的方法一般是直接找评估公司进行评估的，或者你找大一点的中介公司咨询一下哈

一.房地产市场营销渠道策略

1.房地产市场创新网络营销策略

对于网络营销，房地产行业内部也形成了一股学习潮流。前不久，房地产大佬万科集团老总郁亮就带领团队风尘仆仆地到互联网巨头阿里巴巴、小米、腾讯等企业去学习交流。这说明，网络营销对于房地产商来说已经十分必要。下一步，房地产其他企业也应加强对网络营销的重视，把网络渠道视为开拓市场渠道的重要手段，通过自建网站、在第三方电子商务平台开辟旗舰店的方式实施互联网营销，以此来提升公司的销售业绩。

2.房地产市场实施综合营销策略

企业做好营销管理工作还要实施综合营销。首先，要明确房地产企业的市场定位，所谓的市场定位，就是房地产企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置，勾画企业产品在目标市场即目标顾客心目中的形象，使企业所提供的产品具有一定特色，给人印象鲜明的形象，并将这种形象生动地传递给顾客，适应一定顾客的需要和偏好，并与竞争者的产品有所区别。市场定位是指一个产品在同类产品中占有什么位置，强调消费者**关心的东西，从而使企业产品在市场上确定适当的位置。企业明确市场定位时，可以为企业营销管理工作明确一个方向，使企业把集中主要精力放在企业主要产品的营销管理工作上，而不用为其他的事情或者业务来消耗企业有限的财力、人力以及物力。

二.房地产市场营销渠道的影响因素

1.目标市场

目标市场的状况如何，是影响企业营销渠道选择的重要因素，是企业营销渠道决策的主要依据之一。市场因素主要包括：目标市场范围的大小及潜在需求量，市场的集中与分散程度，顾客的购买特点，市场竞争状况等。

2.商品因素

由于各种商品的自然属性、用途等不同，其采用的营销渠道也不相同。主要包括：商品的性质，商品的时尚性，商品的标准化程度和服务，商品价值大小，商品市场寿命周期等。

3.生产企业本身的条件

主要包括：企业的生产、经营规模，企业的声誉和形象，企业经营能力和管理经验，企业控制渠道的程度等。

4.环境因素等

三.哪些新的房地产市场营销渠道开始启用且效果明显?

渠道工作主要是两个着力点，一是资源的互换、嫁接和导入，如招商地产和招商银行之间的合作;二是点对点精准导客的深入。

这是两个亘古不变的工作方式。如果说哪些新的渠道模式，那么我可以说，渠道的“招式”大家都已经会了，但缺乏的是“内功”。刚才所说的8个方式，每一种都有可能创新，每一种做到了极致都能产生不一样的效果。

四.中小房企如何选择适合自己的渠道?

渠道没有大小开发商之别，所有的方式和方法都是一样的，只不过中小房企应该注意两点：(1)中小房企由于存在品牌确实度问题，在组织架构和拓客手法上都要有所不同，渠道人员要以精为主，借助外力是**好的方式;

(2)如果花少钱办大事，这主要要注重资源的嫁接。

举个例子，绿城的渠道部每天早上上班都有一个习惯——看报纸。他们要知道近期这个城市的其他行业要发生哪些事情。只要是哪个行业要举行活动，绿城的渠道人员就会立刻跟进，以赞助礼品的形式介入。

这一举措，能够带来的是：1.每个场合都有绿城的广告或礼品;2.每个场合的人都有可能成为绿城的业主。在外人看来，他们好像花了很多赞助费，其实付出的金额非常少。费用不高，礼品的钱全是小钱。这种模式可以在中小房企中推广。

中国房地产企业运营管理尚属于起步阶段，企业内部出现运营管理不足、企业战略发展不清晰、各类资源配置不合理、管理制度不健全、各项制度落实不足、考核缺失等问题严重困扰着企业的健康发展。

鉴于此，中房商学院作为房地产领域的专业人才培养服务机构，精心打造为期七天的房地产运营管理实战特训营，让你掌握公司运营管理部门，面对企业运营管理、跨区域多项目管控的发展要求，日益规范的市场现状，怎样实现企业规模经营、高效的运营管理、**大限度的整合资源、提高项目附加值和利润率、实现企业有质量的增长，如何发挥神经中枢的作用……

课程收益
1、什么是运营管理？什么样的人才能称呼自己是做运营管理的？

2、让企业真正从传统“开项目”回到“做企业”的视角上来？

3、从运营管理的角度，如何辅助企业真正做好项目定位？

4、从运营管理的角度，如何辅助企业让一个项目收益**大化？

5、如何快速测算一个项目的方案前成本和收益？

6、从运营管理的角度，如何辅助企业营改增如何巧妙应对？

7、项目开发一、二、三级计划管控体系该如何搭建？

8、如何确保计划的达成率？

9、如何不依赖人“盯”而实现跨部门有效协同？

10、从运营管理的角度，如何管控好乙方单位实现共赢？

11、从运营管理的角度，如何做好一个项目年度经营计划？

12、从运营管理的角度，如何做好会议和沟通管理？

13、从运营管理的角度，如何提升企业的流程效率？

14、从运营管理的角度，如何合理的授权与集权？

15、从运营管理的角度，如何做好相匹配的、简易可行的绩效考核方案？

16、什么是BPR？运营如何做好BPR？

17、运营如何为公司提效？

18、运营有前途？前途在哪里？为什么说运营是公司神经系统和指挥中枢？

课程对象
房地产企业董事长、总经理、计划运营高管

师资简介
李老师：中房商学院高级顾问；资深房地产企业咨询管理顾问；曾任职甲方中高层10年管理经验，从事项目运营管理、成本管理等工作。李老师擅长房地产企业项目管理、战略管控、计划运营、成本管理沙盘等。能够针对企业管理问题给出有针对性的辅导方案。李老师多年的项目咨询与培训生涯，积累了丰富的标杆房地产企业经典案例和实战经验，风趣幽默的授课方式，重视与学员的互动与交流。多元化的教学方法，实际的演练，透过实战来启发学员，从而使之产生体验；并将理论与实战、认知与实践相结合，激发学员的潜力与反思。

本土讲师：河南省本土知名房企在职运营高管。

课程安排
1、房地产运营管理实战特训营共7期课程，每期一天（6个学时），每月开课一期。

2、移动教室，每期课程走进一家本土优秀开发企业。

课程费用
1、学费9800元/人，多人报名可享受团报优惠政策。

2、中房商学院会员企业可享受相应的优惠政策。

课程大纲
第一天：

第一部分：什么是运营管理？

1、什么是运营管理？什么样的人谁才能陪得称呼自己是做运营管理的？

2、运营管理管什么？

演练：计算偿债能力、资产管理比例、盈利能力、发展能力、周转率等指标

3、什么是投资项目的项目运营管理？

4、什么是项目经理部的项目运营管理？管理范畴是什么？

5、什么是计划运营管理？

6、什么是成本、设计、采购等运营管理？

第二部分：从房地产价值链看计划管控的缺失，从“开项目”到“做企业”

1、现有房企运营管理的误区都有哪些？为什么总是到处在“救火”？

2、先给你的企业做一个“体检”吧？

→战略布局能力评估；

→土地获取能力评估；

→政府公关能力评估；

→金融机构融资能力评估；

→产品研究与创新能力评估；

→市场研究与定位能力评估；

→合作伙伴满意度评估；

→成本管控能力评估；

→风险控制能力评估；

→品牌知名度评估；

→员工满意度评估；

→内部协同（内耗）情况评估；

→客户满意度评估；

没有影响,现房产证它包括了土地证。

房地产政策法规规定房价不得随意规定，个人 购买90平方米以下的普通住房,享受契税税率下调到1%的优惠。暂时免征收印花税和土地税这两种税。房子的贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,还有低首付款比例调整为20%。

一.房地产市场营销渠道策略

1.房地产市场创新网络营销策略

对于网络营销，房地产行业内部也形成了一股学习潮流。前不久，房地产大佬万科集团老总郁亮就带领团队风尘仆仆地到互联网巨头阿里巴巴、小米、腾讯等企业去学习交流。这说明，网络营销对于房地产商来说已经十分必要。下一步，房地产其他企业也应加强对网络营销的重视，把网络渠道视为开拓市场渠道的重要手段，通过自建网站、在第三方电子商务平台开辟旗舰店的方式实施互联网营销，以此来提升公司的销售业绩。

2.房地产市场实施综合营销策略

企业做好营销管理工作还要实施综合营销。首先，要明确房地产企业的市场定位，所谓的市场定位，就是房地产企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置，勾画企业产品在目标市场即目标顾客心目中的形象，使企业所提供的产品具有一定特色，给人印象鲜明的形象，并将这种形象生动地传递给顾客，适应一定顾客的需要和偏好，并与竞争者的产品有所区别。市场定位是指一个产品在同类产品中占有什么位置，强调消费者**关心的东西，从而使企业产品在市场上确定适当的位置。企业明确市场定位时，可以为企业营销管理工作明确一个方向，使企业把集中主要精力放在企业主要产品的营销管理工作上，而不用为其他的事情或者业务来消耗企业有限的财力、人力以及物力。

二.房地产市场营销渠道的影响因素

1.目标市场

目标市场的状况如何，是影响企业营销渠道选择的重要因素，是企业营销渠道决策的主要依据之一。市场因素主要包括：目标市场范围的大小及潜在需求量，市场的集中与分散程度，顾客的购买特点，市场竞争状况等。

2.商品因素

由于各种商品的自然属性、用途等不同，其采用的营销渠道也不相同。主要包括：商品的性质，商品的时尚性，商品的标准化程度和服务，商品价值大小，商品市场寿命周期等。

3.生产企业本身的条件

主要包括：企业的生产、经营规模，企业的声誉和形象，企业经营能力和管理经验，企业控制渠道的程度等。

4.环境因素等

三.哪些新的房地产市场营销渠道开始启用且效果明显?

渠道工作主要是两个着力点，一是资源的互换、嫁接和导入，如招商地产和招商银行之间的合作;二是点对点精准导客的深入。

这是两个亘古不变的工作方式。如果说哪些新的渠道模式，那么我可以说，渠道的“招式”大家都已经会了，但缺乏的是“内功”。刚才所说的8个方式，每一种都有可能创新，每一种做到了极致都能产生不一样的效果。

四.中小房企如何选择适合自己的渠道?

渠道没有大小开发商之别，所有的方式和方法都是一样的，只不过中小房企应该注意两点：(1)中小房企由于存在品牌确实度问题，在组织架构和拓客手法上都要有所不同，渠道人员要以精为主，借助外力是**好的方式;

(2)如果花少钱办大事，这主要要注重资源的嫁接。

举个例子，绿城的渠道部每天早上上班都有一个习惯——看报纸。他们要知道近期这个城市的其他行业要发生哪些事情。只要是哪个行业要举行活动，绿城的渠道人员就会立刻跟进，以赞助礼品的形式介入。

这一举措，能够带来的是：1.每个场合都有绿城的广告或礼品;2.每个场合的人都有可能成为绿城的业主。在外人看来，他们好像花了很多赞助费，其实付出的金额非常少。费用不高，礼品的钱全是小钱。这种模式可以在中小房企中推广。

房地产政策法规包括住宅房屋70年到期后，会自动续期。房屋以及其他不动产的归属，当事先有约定的情况下，按照约定执行，如果没有约定或者约定不明确的，依照法律，行政法规的规定办理。

房地产政策法规包括以下内容：
①住宅房屋70年到期后，会自动续期。房屋以及其他不动产的归属，当事先有约定的情况下，按照约定执行，如果没有约定或者约定不明确的，依照法律，行政法规的规定办理。
②如果仅仅只有居住权，那么住房者不能将房子出租。如果想要设立居住权的，可以向登记机构申请。通常情况下，居住权不得转让，继承，但是当事人另有约定的除外。居住权期限到了或者居住权人死亡的，居住权才会消失，这时应当办理注销登记。
③处于抵押中的房产，通常无需解压就能直接过户。但是需要注意的是，银行具有这套房子的抵押权，过户后不及时还贷款，银行有权申请处置该套房屋。
④如果是遇到夫妻过户或者是子女继承房产的情况时，免征契税。

房地产，通俗地说就是房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房地产泡沫是指：房地产的报价不断上涨，价格变得非常高，但是不符合实际的价值，是一种徒涨，实际上是无法实现的，在上涨到无法接受的时候，必定暴跌，彷如气泡破裂。

全文归纳所谓泡沫指的是一种财产在一个接连的买卖过程中间蓦地涨价，价钱严重背叛价钱，在这时辰的经济中充满了其实不克不及反响反映物质财富的泉币泡沫。

房地产咨询业务主要包含了投资环境，项目评估，质量鉴定，测量估价，购房手续等方面的咨询服务。房地产中介公司在提供这些服务的时候，自然也会收取相应的费用，而收费的比例通常是0.5%到3%。若是想要通过房地产中介公司来购买房子，那么需要和中介签订相应的合约，同时要有一些补充协议。在和房地产中介公司合作的时候，不要着急支付费用，一般要等到房产交易完成之后再去支付这些费用。

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
一、营业税:是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
八、契税：契税是对在中国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。
十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对中国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。
十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及**多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。