容积率怎么算公式

容积率的计算公式为：容积比=总建筑面积/土地面积。容积率的正式定义为建设用地的总建筑面积与建设用地的比例。一般来讲，就是小区的总户数、人数和小区面积。人口越少，人口越少，居住的空间也就越大。体积愈小愈好。容积率是指住宅小区总建筑面积除以住宅用地面积而得出的，它直接关系到住户的居住舒适度。容积率越低，社区中的公共空间就越多，舒适度也就越高。

前面小编已经为大家讲解过建筑容积率是什么意思，相信大家对容积率也有了一个大致的了解。容积率是购房者在选购新房之前必须要了解的一个重要概念，因为容积率与住宅房屋的舒适度有着密切的关系。在熟知容积率与建筑舒适度的具体联系之前，我们还是先来了解建筑容积率的计算公式吧。
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容积率计算公式一——容积率怎么算
 
容积率，一般意义上的容积率是指规划容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。包括实际容积率和规划容积率两种类型。
1、容积率=地上总建筑面积÷总用地面积，一般用小数表示。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
2、在城市规划区的某一宗地内，容积率是房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
3、工业上，容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积
4、毛容积率=住宅建筑总面积/规划用地面积
5、住宅面积毛容积率 = 住宅建筑总面积 / 规划建设用地
6、综合容积率 = 计算容积率建筑总面积 / 规划建设用地
7、计算容积率建筑总面积=住宅建筑面积+配套公建面积
8、不计算容积率建筑总面积：地下建筑面积(不包括商业用途)+架空建筑面积

容积率计算公式二——容积率计算规则
(一)住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;住宅建筑标准层层高大于等于5.0米 (2.8米+2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。
(二)办公建筑(包括写字楼)标准层层高大于等于4.8米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;办公建筑标准层层高大于等于5.8米(3.6米+2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率;办公建筑标准层层高大于等于9.4米(3.6米×2+2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。
(三)普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)标准层层高大于等于6.1米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率;普通商业建筑标准层层高大于10米(3.9米×2+2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。
(四)地下、半地下空间 以室外地坪为基准，建筑物地下、半地下空间的顶板面高出室外地面不超过1.5米时，且不用于经营性使用的(用于经营性使用的停车场、库除外)，其建筑面积不计入容积率;建筑物地下、半地下空间的顶板面高出室外地面大于1.5米的，其建筑面积计入容积率。若因地势原因室外地坪高低不同时，按上述规定分别计算。
(五)架空层、设备层
(1)建筑底层设架空层，空间开敞，无特定功能，只作为通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共开敞空间使用，其建筑面积可不计入容积率，但电梯井、门厅、过道等部分建筑面积应计入容积率。
(2)层高高度不超过2.2米的设备层，其建筑面积可不计入容积率。
(六)坡屋顶、屋顶层
住宅建筑坡屋顶部分不作为单独套型而是和其下面一层通过户内楼梯连为一体作为跃层式套型使用的，可按坡屋顶部分建筑面积的1/2计入容积率。
(七)工业类、仓储类、文化体育类、教育类等类建筑暂不按本规则计算容积率，其计入容积率的建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。

【知识普及】
1、建筑密度：
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
2、绿化率：
项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，其计算要比绿化率严格很多。计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积(这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。)
结语：对于开发商来说，容积率决定地价成本在建筑中占的比例;而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。大家在买房的时候要注意查看相关文件，详细了解容积率的相关信息，买到居住舒适、环境好的房子。

人们对于容积率了解的不是很多，只知道购买房屋时，合同上都会有容积率的款项。容积率低居住就舒服，越高的容积率舒适度就越低。但是不知道自己购买的房屋的容积率的舒适度是否符合标准，不能正确的计算出来。房屋容积率怎么计算的呢？下面跟随小编一起来看看吧。那么小编就来介绍一下房屋容积率怎么计算？房屋容积率计算公式？

（一）**佳容积率.相关理论模型

1、理论基础

在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润**大化的理论值。



2、土地增值模型

在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的**佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到**大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的**佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。



物业类型 参考容积率

独幢 0.4-0.5

联排 0.7-0.8

多层 1.2-1.5

小高层（12层） 2.5-3

高层（13层以上） 3.5-5



模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：

每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

利润**大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J



示例：假设一项目的土地面积为2万平米，**高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。

那么

多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到**大值4845万元。

某种物业类型的土地增值**大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得**大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得**佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的**佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。



3、求解步骤

容积率求解流程图

首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。

第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。

第三步，确定合理的容积率。

**后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。



（二）相关运用

提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。

1、不改变容积率，但改变物业类型

在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注：（假设土地面积为2万平米，限定容积率为1.2，建筑面积为2.4万平米，不含公共建筑）

有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。

容积率现在已经是购房者关注的一个因素，容积率直接影响着住户的舒适程度，开发商在容积率数据上动手脚，购房者遭受到的不只是钱财上的损失，重要的还有生活坏境的舒适度。那么容积率到底怎么计算呢？

容积率计算公式
容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米时，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，**终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
相关规定
容积率一般是由政府规定的。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为
独立别墅为0.2~0.5,
联排别墅为0.4~0.7,
6层以下多层住宅为0.8~1.2,
11层小高层住宅为1.5~2.0,
18层高层住宅为1.8~2.5,
19层以上住宅为2.4~4.5,
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。

容积率是建筑面积/占地面积，你这个的容积率是有点超高了，应该是办公楼吧。看你当地的控规怎么样了，办公楼的相对容积率控制会低一点。如果是居民楼，基本不可能出现这样的容积率，这么高的容积率就算是办公楼，地下车库及人防等也是不符合要求的，又是一个中国特色的特办典型了。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率[1] ，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。

容积率计算公式：总建筑面积÷土地总面积
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
举例说明:1000平米的院子，你改了一个7米高的双层楼，每层都是300平米
容积率=300x2/1000=0.6
容积率约大说明在这个小区内建筑面积越大,相应的小区住户就越多,人也多,建筑比较多,密集.采光就不那么好了,物业也难管理.
所以我们平时买房的时候尽量挑容积率小点的

容积率计算方式是建筑面积除以土地总面积。容积率指的是一个小区的地面总建筑面积和净用地面积的比率，容积率涉及到住户居住的舒适程度，容积率越低，居民的居住的舒适度就越高，适当的提高容积率可以使土地的利用率增加。 容积率对人居的影响：
①人口密度，高容积率的住宅小区就说明小区住宅楼建得多，而高密度的住宅带来的就是高密度的居住人口，导致小区内的住户生活舒适度下降。
②内部规划问题，因为高容积率住宅楼对土地使用率的追求，小区内的楼房会比较高，因此绿地的面积也会减少，从而影响居民的生活环境与品质。
③安全问题，由于居住密度大，进出的人会比较多，这就对高容积率住宅的安防提出了很高的要求。所以高容积率的住宅楼安防系统一定要跟上。

容积率的计算公式?
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积
但在工业上：容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率多少合适，容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

容积率的计算公式为容积比等于总建筑面积除以土地面积。容积率的正式定义为建设用地的总建筑面积与建设用地的比例。一般来讲，就是小区的总户数，人数和小区面积。人口越少，居住的空间也就越大。从计算公式可知，当计划用地面积相同时，建筑面积愈大，容积率愈高，居住密度愈高。人口稠密，生活条件也不是很好。因此，容积率越低，居住密度越低，舒适度也就越高。

看楼盘的时候总会有一个容积率的说明数值，不少的购房者只是知道容积率越低越好，但是却不了解容积率到底是什么？应该如何计算。

什么是容积率
容积率是指在项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。它的计算公式并不复杂：容积率=总建筑面积÷总用地面积。但是要注意的是当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。可以肯定地说：容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
对发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于40%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率的计算公式
容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积
容积率大好还是小好
容积率直接关系到建筑用地的大小。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为以下几类：
独立别墅：0.2~0.5。
联排别墅?：0.4~0.7。
6层以下多层住宅：0.8~1.2。
11层小高层住宅：1.5~2.0。
18层高层住宅：1.8~2.5。
19层以上住宅：2.4~4.5。
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

本文介绍了容积率的计算公式和不同类型建筑物适宜的容积率数值，重点强调了合理确定容积率的重要性。

容积率计算公式：所有的建筑面积/全部的用地面积=容积率。容积率的定义指得是一个楼盘用地区域内总建筑面积与楼盘总用地面积的比例。

容积率是每一个买房人都会忽略的是，但看似这是一个买房的小问题，实则关系到了很多后期的一个居住感。也就实惠关系到人一辈子的大问题。但是，买房容积率怎么算?容积率多少算合适呢?这两个问题很多人并不是很清楚。容积率指的是小区的总建筑面积与用地面积的比率，对于开发商而言，容积率决定着低价成本在房屋中站的比例哟!

众多购房者到楼盘收录处时，会被置业介绍一大堆名词，其中有一个名字是容积率。​*我们就来解读一下容积率。

在我们的购房过程中，作为购房者往往会接触到，很多新鲜名词。比如“容积率”，容积率是什么，怎么算，多少合适等等一系列的问题。当你刚刚接触时，也许你和大家是一样的，一窍不通？那么以下就让我们大致了解下什么是容积率？容积率怎么算

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。