房产增值税如何征收

房产增值税如何征收？
１、核定征收，按照转让二手房交易价格全额的１％征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如销售价为５０万元，土地增值税应为５０００００×１％＝５０００元。
２、减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
３、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
（１）取得房地产时有效发票所载的金额
（２）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计５％的金额
（３）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金
（４）取得房地产时所缴纳的契税。
４、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
（１）取得国有土地使用权时所支付的金额证明
（２）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认
（３）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

增值税的计算公式　　应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。
增值税的征收方式：
第一步
核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
第二步
减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额
(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金
(4)取得房地产时所缴纳的契税。
2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明
(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

增值税的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式：第一步，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。
第二步，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　增值税的税率标准

　　地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

　　增值税的计算公式

　　应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。

财政部、税务总局近日发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，其中值得注意的是，明确了房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属，以及赠与对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。




虽然房产继承与无偿赠与不对当事双方征收个人所得税，但有些税费还是要交的。

  一、继承方式

  通过直系亲属继承的方式，也就是法定继承的方式。采用这种方式免征契税、增值税及其附加税和个人所得税，只需要承担一定的公证费用。

  二、赠与方式

  采用赠与的方式虽然免征个人所得税，但赠与双方还需要缴纳契税和印花税，获赠方缴纳的契税一般大概是房产价格的3%，双方还要各交0.05%的印花税。另外，赠与直系亲属不需要做赠与公证，赠与非直系亲属可能会涉及到一笔公证费。

  三、交易方式

  采用交易的方式比较复杂。

  首先是契税，要看是否为首套住房，且房产面积的大小所承担的税率也不一样。

  其次是增值税，房产证年限满两年免征，不满两年则需要根据具体情况缴纳增值税（普通住房和非普通住房还有相应区别）。

  **后是个人所得税，如果房产证满五年且是家庭唯一住房，不需要缴纳个人所得税。如果不是满五唯一住房，则需要根据相关情况缴纳一定个税。

  但这还没有完，还得再多说一句的是，这直系亲属赠予或继承的房子，你是打算一直住下去还是某一天会卖出去呢？假如要卖出去，未来还是会有个税的，除非能做到“满五唯一”。

　　因此，在房产继承、赠与和交易的方式上，根据房屋的产权类型和各地执行的税费标准以及所产生的相关费用都不尽相同。究竟哪种方式适合您，还需要结合自身情况充分权衡。

增值税的计算公式　　应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。
增值税的征收方式：
第一步
核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
第二步
减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

房产税



税收是国家的主要收入来源之一，取之于民用之于民，个人工作要缴纳个人所得税，公司经营要缴纳营业税、增值税等等，购物要交购置税等等。

房产税就属于税收中的一种，是以房屋为征税对象，按照房屋的余值或者按照租金收入来当做计税依据，向房屋所有人收取的一种税。






房产税要如何收取？该怎么计算房地产税呢？那就跟随信泰一起来看一看。

首先房产税有两种不同的计税方式，一种是从价计征，另一种是从租计征。






1.从价计征



从价计征就是按照房产的原值减去一定比例后的余值的计征方式，扣除的比例是由省、自治区、直辖市人民政府在税法中自行确定的，必须要是省级单位，每个地区的市场情况都不同，因此扣除的比例也会不同，需要因地制宜的确定计税余值，这样有利于平衡各地区的税收负担，能够简单税收程序，提供税收征管效率，其计算公式：应纳税额等于应税房产原值*（1-扣除比例）*年税率*1.2%。






2.从租计征



从租计征，是按照房产租金收入为计征的，房产用于出租，房屋租金收入作为房产税的主要税收依据的计算公式是应纳税额=租金收入*12%（税率）。如果房产是用于生产经营的，需要从生产经营月份开始缴纳房产税，之后在都需要从次月开始缴纳。个人出租住房租金收入计征的计算方式是应纳税额=房产租金收入*4%（税率）。






但也有一些是例外的，譬如以下房产是不收房产税的。





1、国家机关、军队自用、人民团队所用的房产；



2、国家财政部门勃发失业经费所用的单位自用房产免收房产税；



3、公园、宗教寺庙、名胜古迹等自用的房产；



4、个人所有的房产非经营所用；

本文详细介绍了购买不满两年的商品房和购买2年以上的非普通住房的增值税计算方式，以及土地增值税的计算方法。同时提醒读者在房产交易中需要了解相关政策和规定，以免出现不必要的经济损失。

土地增值税的征税范围 　　征税范围的一般规定（三把标尺） 　　标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税 　　标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 　　标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入） 　　标准之一：只对转让国有土地使用权

一、增值税
根据全面推开营改增试点通知的规定，纳税人以预收款的方式提供建筑服务或租赁服务，其纳税义务发生日期为收到预收款的当天。根据国税总局关于营改增试点若干征管问题的公告规定，其他个人的不动产以一次性收取租金的形式出租，取得的租金收入可平均分摊在租金对应的租赁期内，分摊后的月租金收入低于3万元的，可享受小微企业免征增值税的优惠政策。
即，其他个人出租不动产一次性收取租金，取得的租金收入可平均分摊在对应的租赁期内确认收入，计算缴纳增值税;除此之外，纳税人提供租赁服务一次性收取租金，要在取得预收款的当天一次性缴纳增值税。
二、房产税
根据房产税暂行条例第7条的规定，房产税按年征收，分期缴纳。由省、自治区、直辖市人民政府固定纳税期限。
因此，房产税是按年征收的，分期缴纳，一次性收取多年租金的，不用一次性缴纳房产税。

因为房改房的购入价相对比较低，其过户与商品房过户区别于所得税。

营改增后没有营业税了，都改为缴纳增值税了。

买房者参照下列文件缴纳房产契税：

财税[2016]23号 《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》

关于契税政策

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。


卖房者参照下列文件缴纳增值税：

财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

增值税=交易总价÷1.05×5%

附加税=增值税×12% （附加税为城建税、教育附加、地方附加）

个人所得税=（现交易总价-原购总价-合理成本）×20%

一、什么是增值税：
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。



二、一般情况：
增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。
（1） 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；
（2） 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税；
（3） 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。



三、特殊情况：值得注意的是，以上仅针对住宅，对所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都按差额征收增值税。

契税缴纳和是否满五年无任何关系的，主要和是否为首套住宅及建筑面积有关。
若为首套住宅，契税：产权证建筑面积小于90平方米按1%缴纳；产权证建筑面积90-144平方米之间按1.5%缴纳；产权证建筑面积大于144平方米按3%缴纳。

增值税的计算公式是由销项税额减去进项税额得出的。采用“价外税”的形式，增值税根据不含税价格作为计税依据，有利于制约纳税人的提价动机，也便于消费者对价格的监督。根据个人和小规模纳税人销售额的不同，增值税起征点的规定也有所不同。除了个人起征点，还需要考虑免税减税的情况。

房产增值税2023标准：①一般营业税的税率是5.55%，由卖家来缴纳，如果说房屋交易的合同当中另有约定，那可以按合同执行。②如果个人购买不足两年的房子，那么在交易的时候会全额征收营业税。如果购买两年以上（这里面就包含两年在内）的非普通住宅房，那么在交易的时候可以按照销售收入直接减掉买房的价款，然后用差额来征收营业税。假如说是购买两年以上这里面就包含两年在内）的普通住宅房的话，那么可以免征营业税。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的，一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的。先计算可以扣除项目金额，计算收入。收入－扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率。
财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。
增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%，如果要是未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。如果增值额超过扣除项目金额100%，但是却没有超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

房屋增值税的征收情况因地区而异，购房拿证未满两年的房屋在卖出时需要缴纳5%的增值税。除此之外，还有个人所得税、契税、登记费等其他税费需要支付。已交纳的税费不需要重复缴纳，可以在过户时转移到买家名下。建议咨询当地政府了解具体规定，以避免纠纷和损失。

中华人民共和国土地增值税暂行条例　　第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。

增值税(约为房屋售价的5.5%，满两年免交)，原业主缴纳。个人所得税(房屋售价差额的20%或房价的1%，家庭唯一住房可申请免税)，原业主缴纳。契税(90平米以下为房价的1%、90至144平米以内为房价的1.5%、144平米以上为房价的3%，应办理相关优惠手续)，买家缴纳。房屋转移登记费80元，买家缴纳。房屋转移登记手续费(过户费，有些地区已取消)(住宅3至4元/平米，非住宅10元/平米)，买卖双方缴纳。

房产增值税的计算方式有两种：从价计征和从租计征。购房者和房屋所有者应根据具体情况选择合适的计税方式，并了解税务义务。房产过户后，买卖双方需要办理产权证、房屋合同和登记手续，并注意产权转移、解抵押和税费缴纳等事项。