比限购限贷更狠的“限售”，为何一定是2年！

随着各地楼市调控政策的逐层升级，越来越多的地方开始从以限制买方行为（即限购限贷）为核心的政策，转移到约束卖方行为（即限制卖出时间）的轨道上来。

目前来看，从厦门开始，各地对购房之后，卖出楼房的约束时间不约而同地选择两年。

那么问题来了，为什么地方不让卖房的时间不是1年，也不是3、4、5……年而是两年？难道仅仅是因为1年太短，3年太多？还是另有深意？

在暴哥眼中，2年不准卖房这个时间拿捏实在是恰到好处，这里面显然包含着巨大的合理性和智慧性，而不仅仅是从交易流动性时间长短的角度出发。

为什么这么说？

暴哥这里提供五个角度，希望能够在帮助大家理解2年限制卖出政策的同时，起到抛砖引玉，引发大家对于*、对于经济周期乃至对于人性思考的一些作用。

先说表面的一些因素。

壹丨楼市调控政策周期

历史上我国经历过多伦楼市调控，几乎每一次都是以3年为一个调控周期，比如2002年到2004年为了抑制房地产过热，政策面以收紧房地产信贷；2005年到2007年为了稳定房价，相继提出国八条、国六条等等；2010到2013年左右，政策面从信贷、土地供应的多方面进行调控。

那么从以往楼市调控的经验来看，这一轮的调控可能也会延续3年。从2016年930开始算起，到2019年9月恰好三年。而限卖政策的出台集中在2017年4月份左右，这么看来，限制卖出的时间为两年，刚好符合3年楼市调控的整体一致性。

贰丨货币政策周期

我国货币政策趋紧目前可能已经达成共识了。这一次的货币政策收紧周期不同以往的情况在于，以前我国在货币政策方面比较具有主动性，而这一轮则相对被动。被动的主要原因是美联储率先在主要经济体中开始加息周期。

那么既然美联储的货币政策直接对我国未来的货币政策起到一定的引导或者说约束性，我们就不得不从美联储货币政策着手来预判我国的货币政策走向。

从美联储主席耶伦在公开场合以及公开发表的论文来看，本轮美国的加息周期很有可能持续到2019年底。

2017年1月18日，美联储主席耶伦在旧金山联邦俱乐部就“货币政策目标和我们如何追求这种目标”发表演讲。在演讲中耶伦提到：她和她的同事预计，直到2019年底美联储将“每年加息几次”。

2017年2月17日，《中国金融》刊发了美国联邦储备委员会主席珍妮特·耶伦题为《加息与中性利率》的论文，文中指出随着对经济前景的展望发生变化，人们对利率的预期也将变化。耶伦再次表达：联邦基金利率将在一年内多次上调,直到2019年底接近3%的中性利率。

美联储既然明确表示把加息进行到2019年，那么这期间很有可能我们也会跟随美联储的步伐，采取提高市场利率等手段。从*近央行的反应来看也确实如此，美联储每提高0.25%利率，我国就会调整OMO、MLF等利率走廊中的利率0.1%。

叁丨借鉴其他地区经验

我国楼市政策的变化除了结合我国自身的发展以外，其实一直在吸收和借鉴发达地区的经验，比如香港，比如德国等等。尽管这些地区不曾出现过，禁止卖房两年这种相对刚性的政策，但是我们还是能够发掘出类似的一些措施。

比如德国，关于卖房，他们也是以2年为一条界限进行分别处理。如果在买房之后两年之内就想卖出，那么额外征收30%左右的惩罚性资本利得税；而超出两年，这笔费用就会逐级递减。

再比如香港，2010年为了惩罚楼市短期交易的行为，香港引入了短期交易“额外印花税”。

“额外印花税”中规定：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。

可以看到，香港短期交易印花税*长的限制期限为24个月，也就是两年。德国和香港对于短期卖房的期限设定和我国一致，显然不是如此巧合这么简单。我国决策层很可能充分借鉴了相关的政策经验。

另外，暴哥在这里多说一句，其实通过惩罚性的税项来抑制短期投机炒作或许比完全禁止交易效果更好。不过我国尚未推出可能还是考虑到税率体系不完善，相关房地产配套建设还有待提高所致。

肆丨政策不确定性

对于楼市长期的发展，近几年有几个比较重要的问题尚待解决。一个是房地产税、一个是70年产权的*终解释，还有一个是包含在个税改革中的房贷抵个税。

从时间轴来看，房地产税很可能会在2018年左右推出草案，2020年左右真正实施；而个税改革也是在2018、2019年完全落实的概率大；至于70年产权*终的解释方式暴哥也无法估计时间表。不过三个重要事项有两个都会在近2年推出，这也足以说明政策面对于未来楼市两年的重视。

伍丨人性

说完表面的因素，暴哥想核心谈谈这一切背后的核心——人性！

在人类社会中，只要是社会经济事物，由人类情绪主导和参与，那么*终从结果来看往往存在奇妙的群体性周期现象。

比如男女之间有所谓三年之痒和七年之痒；一个国家的经济表现往往会经历繁荣、衰退、萧条和复苏等一系列的周期现象，周期的时间根据不同的划分依据从基钦的三四年短周期到康德拉季耶夫以50年为单位的长周期不等；从股市和楼市等*市场来说，不同的国家又有不同的个性周期，我国股市牛市一般就一到两年，楼市则以3年为限。

在这林林总总，让人看着眼花缭乱的周期现象中，如果具体问题具体分析往往每一次都会有不一样的原因和理由，但其实上述所有的社会和经济现象周而复始的发生，是有其共性的，这个共性就是人性。

尽管人性充满了不确定性和复杂性，可如果我们不能够及时捕捉人性的变化，忽视人性的发展，那么无论是政府经济政策的使用，央行货币政策的运用，还是个人*的判断都可能产生极大的误导性。

有意思的是，无论政府、央行还是个人都有一门学科能够起到指导性的作用，这就是经济学。一般来说，经济学在大家的印象中好像是由一堆枯燥乏味的概念和数据组成，但其实真正的经济学巨擘和*大咖，往往并不是从经济学出发看世界，而是从人性的角度理解世界。

现代经济学的奠基人，亚当斯密除了著有国富论以外，其实还有一本出名的关于探讨人性的书《情感与道德》；德国经济政策的主导学派，奥地利经济学派的代表性人物哈耶克，除了以自由经济政策蜚声海外，还以《通往奴役之路》等对人性探讨的著作著称；

各国现在都在以凯恩斯主义为蓝本执行货币政策，但是鲜有人知道，凯恩斯从来不是大水漫灌的推崇者，因为他曾经提出过讨论人们非理性的出名议题——动物精神。

2008年经济危机曾经让全球经济学家汗颜，因为从传统经济学理论出发，每一个经济人都应该自觉的做出较优抉择，而不会做出什么疯狂的非理性行径，然而事实恰恰相反，正是因为人们从上到下的不理性经济选择才导致了资产泡沫的*终破灭。究其本质发生这么尴尬的情况根源在于经济学家们对于人性的忽视。

而恰恰是对人性的深刻理解和细致捕捉，罗伯特席勒成功的预测到了2008年金融危机；也正是因为对人类心理的研究，特沃斯基和卡尼曼才获得了传统经济学家可能很难进入的领域，人类的非理性抉择。

巴菲特和索罗斯则是一个以长期人性的变化，一个以短期人性的波动为依据战胜市场。

暴哥说了这么多，其实是想告诉大家，在楼市调控之下，市场的变化其实是和我们每一个个体息息相关的，是我们集体人性的集中体现和反应。

接下来的楼市两年调控看似不长，但是必然会让楼市经历从乐观到中性，从中性到悲观；从非理性到理性，从理性到谨慎；从集体情绪亢奋之下，有意识的忽视负面信息到*终不断地放大负面情绪的作用等一系列心理层面的变化。

而楼市调控的作用其实并不在其本身，而在于对我们所有市场参与者心理层面的影响，这一点才是*终楼市走向的核心。

陆丨尾评

较后暴哥想说，对楼市而言，所谓市场有效需求其实原本可能是个伪命题，在2013到2014年楼市整体氛围极度悲观的时候，供需矛盾按理论来说远大于现在，可当时为何不曾出现全民抢房子的热潮呢呢？更远的时候2008年金融危机的时候，所谓刚需为何一直没有体现出自己的价值呢？

所以，暴哥想大家明白，想要战胜市场获取**，想要更加实惠的买房，我们必须要看懂市场调控周期对人性的影响，从更高的角度出发，尽量从市场中抽离出去，而这恐怕也是我们的政府为何推出3年调控，2年限制出售的*为本质的原因所在吧！

来源：暴财经