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调控下,如何寻找北京楼市2016年价格+2017年产品?

来源:大伟看楼市   发布时间:2017-06-23

317以来,全国房地产市场调控政策频繁发布,特别是一二线城市接近全面进入限购、限贷、限价、限售、限商时代。坚持2个月后,房价的确出现了平稳的趋势:

5月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。

历史总是惊人的相似,回顾此前调控,市场的变化都是立竿见影。2011年限购政策出台,为2009年的疯狂嗨歌按下了紧急暂停键。2016年,楼市成交越发不理性的路口,调控政策又将购房者从过热的楼市中喊醒,从盲目回归理性。

— 回归平稳 到底要不要购房?!—

当楼市恢复冷静时,大部分人又是怎么看待购房的呢?

分化的市场下,还能购房吗?判断市场其实还是看趋势和供需结构的未来变化!

1:当下看成交结构,在调控周期,新建住宅限价,更有价值

中国房地产市场一直是伴随着调控,在调控周期的2011年、2014年,你会发现,限价使得新建住宅相比二手房更早的进入了价格平稳周期,这种情况下,选择新建住宅,可以说基本全部都是笋盘。

从之后的市场变化也可以看到,以2017年已经入市的项目看,从2016年下半年开始,新建住宅的价格已经全面被管控,统计局公布的数据也显示了,北京5月新建住宅价格持平,预计这一轮调控周期内,新建住宅依然是笋盘。

2:未来看土地供应,自住房供应多,改善型商品房供应少:

判断未来市场,其实要看最近2年的北京土地结构,从结构上看,2016年土地供应很少,在2017年北京加大了土地供应,特别是自住房的供应。

非常明显的数据,在2017年北京供应的21宗住宅用地中,合计250万平米土地中有90.57万平米是自住房,有102.8万平米是商品房住宅。但需要注意的是这102.8万平米中全部都是7090政策,也就是90平米以内需要占70%的面积。

简单测算(按照90平米以内住宅平均80平米,其他为120平米),也就是说:

未来北京供应的每10套住宅中,有5套是自住房,有4套是90平米以内的商品房住宅,还有1套是90平米以上的改善型住宅。

目前市场上,多数人延缓了购房节奏,持有一种观望态度。也有人总结过往经验,在相对平稳的市场里根据需求理性选择继续购买。

其实,对于已经买过几次房,刚性改善的自住需求的购房者来说,选择一个优质项目,永远都不用担心时机不对。尤其未来,一线城市仍然是优质资产的正确选择。 

—自住需求 到底该怎么选房子??—
调控其实不仅仅对于购房者是好事,对于大部分房地产项目来说其实也是好事:

很多项目在调控周期会更加用心的锻炼产品力。

大涨不是市场的正常状态。调控是民心所望,是对投资需求的抑制,是避免市场价格继续恐慌上涨,毕竟相对稳定的房价及购房环境,更有助于帮助真正有购房需求的购房者从容购房。

对于自住需求来说,其实就关注3点:品牌房企+区域利好+优质产品。

满足这些,什么时候都可以买,以最近亮相的中骏·西山天璟项目为例,恰恰符合了这三点要素:

1、品牌房企

中骏集团成立至今30年,2010年香港上市,上市房企风险管控排名前三。主要涵盖重工、地产、物业三方面业务。

中骏从厦门起步,目前已进驻环渤海、长三角、海峡西岸、珠三角4个经济圈22个城市共打造了60多个精品项目,服务超过10万个家庭。

“天字系”属于中骏产品线中(天字系、蓝湾系、四季系)最高端的产品类型。只有占据独一无二的地段,拥有无比苛求的产品细节,管家式物业服务,私享会所等一系列的标准才能称得上天系产品。

2、未来有利好的区域。

中骏、电建、金地、万科、绿城、融创、华润,这些市场的主流企业都在同一个区域推出精品项目。整体区域价值已经被公认。

中骏·西山天璟位于门头沟的核心城区,门城地标永定楼北300米,开车走阜石路出西四环约一刻钟时间即可到达。

周边“三山两寺一阁一河”即灵山、百花山、妙峰山、潭柘寺、戒台寺、定都阁以及永定河与“三山五园”一脉相承,中骏西山天璟毗邻的正是永定河水量最丰沛的一段,河道宽约300米。

三面环山一面临水,距离永定河公园仅150米。这种城市浅山湾区生态条件在全北京都是绝无仅有的。

区域政府将投资近3000亿打造200多个产业项目。首钢工业遗址公园,将引入动漫产业,形成超越798的国际文化产业区。2022年冬奥申办成功,首钢厂区成为冬奥组委会办公区,门城地区将会受到更多国内外关注,有利于加快打造西部奥运经济圈。门城还将建成迪拜样本的全北京第一个七星级酒店,长安国际金融中心,太平洋国际广场,黄金交易中心等十二地标和中关村门头沟科技产业园,随着首都逐步发展成为世界城市,门城区域将为全球瞩目,影响世界经济潮流。

完善的立体交通网:通过莲石路、阜石路、长安街西延线等,可以快速连接市区。

石龙路,六环路,五环路,四环路,四条城市纵线贯通南北,两轻轨S1号线和R1号线均将通车。

从区域大环境说,门头沟区目前的森林覆盖率高达98%,氧含量高出市区40%,粉尘含量低于市区30%。

项目南侧500米在建17万方商业,加上项目自建5万方商业,区域内形成22万方的规模商圈,是门城最聚人气且最快投入使用的商业配套。

门城核心区注定是北京未来向西发展的终点和最高点。

2、产品优质,户型附加值多。

在密集调控政策影响下,还有购房资格或者贷款资格的人可以说已经是机遇。这种情况下,

A:刚需更关注指标的使用和第一次贷款的机会,如果刚需买了小户型,很可能面临过几年再买房贷款也撬不动的可能性。

B:对于改善需求来说,三居和四居如何选择也是难题,特别是在二胎化时代,置业三居后,带来的是腾挪可能性的减少,所以更多的人意向考虑四居。

从2017年的北京不含别墅的住宅市场成交情况看,非常清晰的体现了,4居在二胎时代的供需结构,土地供应结构导致二三居是供应主流,而市场需求则三四线为主流。这种情况下,四居成为了一个相对稀缺的产品。

中骏·西山天璟项目恰恰顺应了趋势,在市场稀缺中,推出了155平米的四居极致产品。从户型舒适度看,完全达到了一般180-190平米左右的舒适四居大平层的居住体验感!

而从总价看,更是恰好布局在主流改善集中的800-1200万改善区间,相当于用中等改善的价格获得了终极改善的面积与产品。

西山天璟项目是中骏顶级产品线的又一次升级,其对建筑赋予的灵性和对园林景观的高超造诣绝非一蹴而就,而是历经30年,中骏以匠心技艺倾注一砖一瓦,一草一木长期修为所致,正如其名“璟阅西山,天生不凡”。

楼市调控给了很多人机会,对于消费者来说,其实都要感谢限价,使得可以在2017年依然能够以2016年的价格买到新建商品房住宅。

对于改善需求来说,产品是影响选择的第一要素。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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