调控下，如何寻找北京楼市2016年价格+2017年产品？

317以来，全国房地产市场调控政策频繁发布，特别是一二线城市接近全面进入限购、限贷、限价、限售、限商时代。坚持2个月后，房价的确出现了平稳的趋势：

5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内。

历史总是惊人的相似，回顾此前调控，市场的变化都是立竿见影。2011年限购政策出台，为2009年的疯狂嗨歌按下了紧急暂停键。2016年，楼市成交越发不理性的路口，调控政策又将购房者从过热的楼市中喊醒，从盲目回归理性。

— 回归平稳 到底要不要购房？！—

分化的市场下，还能购房吗？判断市场其实还是看趋势和供需结构的未来变化！

1：当下看成交结构，在调控周期，新建住宅限价，更有价值

中国房地产市场一直是伴随着调控，在调控周期的2011年、2014年，你会发现，限价使得新建住宅相比二手房更早的进入了价格平稳周期，这种情况下，选择新建住宅，可以说基本全部都是笋盘。

从之后的市场变化也可以看到，以2017年已经入市的项目看，从2016年下半年开始，新建住宅的价格已经全面被管控，统计局公布的数据也显示了，北京5月新建住宅价格持平，预计这一轮调控周期内，新建住宅依然是笋盘。

2：未来看土地供应，自住房供应多，改善型商品房供应少：

判断未来市场，其实要看*近2年的北京土地结构，从结构上看，2016年土地供应很少，在2017年北京加大了土地供应，特别是自住房的供应。

非常明显的数据，在2017年北京供应的21宗住宅用地中，合计250万平米土地中有90.57万平米是自住房，有102.8万平米是商品房住宅。但需要注意的是这102.8万平米中全部都是7090政策，也就是90平米以内需要占70%的面积。

简单测算（按照90平米以内住宅平均80平米，其他为120平米），也就是说：

未来北京供应的每10套住宅中，有5套是自住房，有4套是90平米以内的商品房住宅，还有1套是90平米以上的改善型住宅。

目前市场上，多数人延缓了购房节奏，持有一种观望态度。也有人总结过往经验，在相对平稳的市场里根据需求理性选择继续购买。

其实，对于已经买过几次房，刚性改善的自住需求的购房者来说，选择一个优质项目，永远都不用担心时机不对。尤其未来，一线城市仍然是优质资产的正确选择。

—自住需求 到底该怎么选房子？？—

很多项目在调控周期会更加用心的锻炼产品力。

大涨不是市场的正常状态。调控是民心所望，是对*需求的抑制，是避免市场价格继续恐慌上涨，毕竟相对稳定的房价及购房环境，更有助于帮助真正有购房需求的购房者从容购房。

对于自住需求来说，其实就关注3点：品牌房企+区域利好+优质产品。

满足这些，什么时候都可以买，以*近亮相的中骏西山天璟项目为例，恰恰符合了这三点要素：

1、品牌房企

中骏集团成立至今30年，2010年香港上市，上市房企风险管控排名前三。主要涵盖重工、地产、物业三方面业务。

中骏从厦门起步，目前已进驻环渤海、长三角、海峡西岸、珠三角4个经济圈22个城市共打造了60多个精品项目，服务超过10万个家庭。

“天字系”属于中骏产品线中（天字系、蓝湾系、四季系）*的产品类型。只有占据*的地段，拥有无比苛求的产品细节，管家式物业服务，私享会所等一系列的标准才能称得上天系产品。

2、未来有利好的区域。

中骏、电建、金地、万科、绿城、融创、华润，这些市场的主流企业都在同一个区域推出精品项目。整体区域价值已经被公认。

中骏西山天璟位于门头沟的核心城区，门城*永定楼北300米，开车走阜石路出西四环约一刻钟时间即可到达。

周边“三山两寺一阁一河”即灵山、百花山、妙峰山、潭柘寺、戒台寺、定都阁以及永定河与“三山五园”一脉相承，中骏西山天璟毗邻的正是永定河水量*丰沛的一段，河道宽约300米。

三面环山一面临水，距离永定河公园仅150米。这种城市浅山湾区生态条件在全北京都是*的。

区域政府将*近3000亿打造200多个产业项目。首钢工业遗址公园，将引入动漫产业，形成超越798的国际文化产业区。2022年冬奥申办成功，首钢厂区成为冬奥组委会办公区，门城地区将会受到更多国内外关注，有利于加快打造西部奥运经济圈。门城还将建成迪拜样本的全北京*个七*酒店，长安国际金融*，太平洋国际广场，黄金交易*等十二*和中关村门头沟科技产业园，随着首都逐步发展成为世界城市，门城区域将为全球瞩目，影响世界经济潮流。

完善的立体交通网：通过莲石路、阜石路、长安街西延线等，可以快速连接市区。

石龙路，六环路，五环路，四环路，四条城市纵线贯通南北，两轻轨S1号线和R1号线均将通车。

从区域大环境说，门头沟区目前的森林覆盖率高达98%，氧含量高出市区40%，粉尘含量低于市区30%。

项目南侧500米在建17万方商业，加上项目自建5万方商业，区域内形成22万方的规模商圈，是门城*聚人气且*快投入使用的商业配套。

门城核心区注定是北京未来向西发展的终点和*点。

2、产品优质，户型附加值多。

在密集调控政策影响下，还有购房资格或者贷款资格的人可以说已经是机遇。这种情况下，

A：刚需更关注指标的使用和*次贷款的机会，如果刚需买了小户型，很可能面临过几年再买房贷款也撬不动的可能性。

B：对于改善需求来说，三居和四居如何选择也是难题，特别是在二胎化时代，置业三居后，带来的是腾挪可能性的减少，所以更多的人意向考虑四居。

从2017年的北京不含别墅的住宅市场成交情况看，非常清晰的体现了，4居在二胎时代的供需结构，土地供应结构导致二三居是供应主流，而市场需求则三四线为主流。这种情况下，四居成为了一个相对*的产品。

而中骏西山天璟项目恰恰顺应了趋势，在市场*中，推出了155平米的四居*产品。从户型舒适度看，完全达到了一般180-190平米左右的舒适四居大平层的居住体验感！

而从总价看，更是恰好布局在主流改善集中的800-1200万改善区间，相当于用中等改善的价格获得了*改善的面积与产品。

西山天璟项目是中骏*产品线的又一次升级，其对建筑赋予的灵性和对园林景观的高超造诣绝非一蹴而就，而是历经30年，中骏以匠心技艺倾注一砖一瓦，一草一木长期修为所致，正如其名“璟阅西山，天生不凡”。

楼市调控给了很多人机会，对于消费者来说，其实都要感谢限价，使得可以在2017年依然能够以2016年的价格买到新建商品房住宅。

对于改善需求来说，产品是影响选择的*要素。