购房应经历哪些

答：1、制定购房预算，购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，**终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。
2、收集购房信息、进行实地调查，从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道尽可能授集所有关于期房和现房的资料，从中比较、挑选出自己满意的楼盘
3、签订认购书，交纳定金，签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的第一个实质性环节。
4、签订商品房买卖合同（契约），这是整个过程中**关键的一个环节，购房者的权利和义务尽在其中。
5、办理预售登记手续，办理预售登记对保护房屋交易双方利益都十分重要，只有登记后合同才能生效。一般来讲，在签订完购房合同后一个月内（30天）到市房屋土地管理局办理预售登记手续。
6、办理入住、签订物业管理公约，在购房者入住前，发展商要审核购房者的各项手续，确认无误后签发入住单。
7、办理产权过户、领取房屋及土地产权证明，进行房屋交易后，买卖双方一般要在三个月内到市房地产交易所办理房屋过户登记手续。

答：１，你需要带你的身份证，户口本，以及**款去开发商那里签定购房手续．
２，如果你需要贷款买这套房子，那么你还需要开发商去银行进行信用审评，合格之后签定贷款合同，同时到房地产管理中心办理抵押等相关手续（如果你是已婚人士需要配偶到场签字，如果未婚或离异，那么需要户口所在部门出示相关单身证明）
３，各项税费，总房款的百分之８．５左右
４，办理产权，等待开发商的商品房竣工，并且验收合格之后，就回在房地产管理中心去做准产权登记备案，同时开发商会你办理产权．你需要带你的身份证，和户口本的原件以及Ｂ５复印件，购房全额发票以及Ｂ５复印件以及２份购房合同现金２８０块钱产权登记费去产权窗口办理房屋产权．
如果你买的是２手房
那么贷款的话
１，双方签定买卖协议，
２，请银行或者房屋中介进行**款托管，办理过户，之后拿新的房屋所有权证去房地产评估所进行贷款评估．０８年新政策规定，２手房屋贷款额度在评估恶毒的６～７成，（因银行不同以个人或家庭为单位的第２套房屋贷款额度请详见各行规定．）
３．办理贷款，银行付其余房款给卖方．
４，抵押登记，银行工作人员带你去房地产管理中心办理抵押登记，你需要带着身份证户口本身份证的原件以及Ａ４复印件，购房贷款合同以及抵押登记费２００块钱（因各地区具体规定不同金额会有些须差异）（如果你是已婚人士需要配偶到场签字，如果未婚或离异，那么需要户口所在部门出示相关单身证明）
５，办理产权办理产权，（一手房等待开发商的商品房竣工），并且验收合格之后，就回在房地产管理中心去做准产权登记备案，同时开发商会你办理产权．各项税费，总房款的百分之８．５５左右（买卖不超过５年的有个人所得税，房屋维修基金每平方米４０左右．你需要带你的身份证，和户口本的原件以及Ｂ５复印件，购房全额发票以及Ｂ５复印件以及２份购房合同现金２８０块钱产权登记费去产权窗口办理房屋产权。

答： 在北京，北漂一族成为名副其实的置业大军。目前流动人口总量已超过400万，其中常住流动人口占到了四分之三以上，那么，北漂一族该如何置业?

在去大厂签约的前一天，老江都觉得买房子是件不可能的事，尤其是对于他这种很纯粹的北漂。在他认识的北漂里，很少有人把买房当成自己奋斗的目标，绝大多数人都是享受当前的生活或者攒点钱回老家，都觉得买房是未来父母该做的事。
“我家经济条件一般，本来也想过回老家，但在北京待了这么多年，回去也不甘心，况且在老家也没有合适的工作。”谈到自己的买房动机，老江感叹道“在北京这几年，平均每年都要搬次家，房东涨价看心情，让不让你住也看心情，没房子终究在这个城市扎不了根。”
买房是个艰苦的过程
“做出买房的决定是艰难的，合计完所有资金，发现在北京购买是不可能的了!好在我上班在CBD，所以就把购买的范围扩展到北京周边。”说起自己的买房决定，老江一边抽烟一边说：“燕郊地域不大,核心住宅片区小,人口密度高，交通、教育、医疗配套也都无法根本满足目前的需求，现在已经是超负荷了。经历过几次艰苦的看房，**后选定京郊的大厂，这里的自然环境和开发的程度都比较适宜生活，没有燕郊的嘈杂和拥挤，而且上班到CBD也只需要60多分钟，完全在接受范围内。”
对于北京动辄百万、千万的房屋总价，对于只有20多万**的老江来说，在北京连个极小户型都买不到，而在北京周边却能买到一个舒适的两居!“北漂有能力买房的基本都是靠自己吧!谁家里条件特别优越能受得了在北京住地下室或者群租房，两居挺合适我的，以后还能接父母来一起生活!住在一个不属于自己的房子里，还要忍受有房东提价等不合理要求，那样的日子实在受够了!”
看房需要实地多看几次
“在大厂买的这套房子，**20多万，花了我在北京7年多的积蓄。其实，我也期盼着遇到一位贵人，能带我一步升天，但这只是个童话。”透过600度的眼镜，老江的眼神坚毅而执着，“在北京这样的大城市生活的久了，只有**悲催的人就是还相信童话。有道是没有什么比自己房子更可靠，有房子的男人更可靠，当初决定留在北京的时候，我发誓这辈子自己一定要有一套自己的房子。北漂还是要自立，买房还得靠自己，在大厂，这是我自己的家!”
跟着购房团回来后，老江又自己一个人去了一次，“他比较关心的是交通和环境，实地看了之后，他觉得交通条件还不错，坐车到他们单位也就一个多小时，而且我上网查到大厂M6城市轻轨正在规划，拟通过市郊铁路将其连接到北京中心区。”其实让老江下定决心购买的原因还是性价比，“在北京买房不容易啊，我爸和我妈辛苦一辈子也没钱在我们那个四线城市买个房!”不过老江还是挺开心的，“我爸妈这么多年来供我读书，确实不容易，而且我女朋友也不是那种嫌贫爱富的人，所以有个房子很满意，。”记者**后特意询问了老江的女朋友，同样来自外地的她觉得特别满意，“起码我们是有房一族，而且我们这样的房奴也不那么辛苦。”
大厂：可能是下一个通州
其实老江也是一位幸运儿，随着京津冀协同发展、北京市政府东迁等多重利好的带动，大厂区域的房价上涨趋势也坐上了“火箭”。据当地某楼盘的销售人员介绍：目前项目均价在8500元/平方米左右，户型都是90平方米以下的。而大厂**贵的项目售价也达到9000元-10000元/平方米。现在大厂的售楼处，停满了来自北京、天津、内蒙古、山东的车。
“大约五、六年前，我同事曾介绍我买通州的房子，那会8000元/平方米就能在通州买到精装房，和现在大厂的房价极其相似，但那会我没积蓄。”谈到多年前的事，老江说，“这次我终于有能力了，也算事弥补了之前的遗憾。”据记者了解，大厂区域的发展是规划先行的，截止目前，已经取得了不错的成绩。该区域依托潮白河工业园区，已经引进大型企业入驻，在园区规模、城市规划、配套等方面均业绩喜人。从目前的情况来看，燕郊人口高度密集，交通拥堵严重，且缺乏合理先行的规划，香河位置又较为偏远，规划合理、市政完善、道路宽阔、环境优美、距离更近、可塑性更强的大厂或将更有发展优势。

答：　　购房注意事项

　　第一类：虚假广告
　　设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。
　　应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。

　　第二类：配套设施
　　开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
　　应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。

　　第三类：内部认购
　　内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。
　　应对：**好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。

　　第四类：物业管理
　　开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。
　　应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。

　　第五类：逃避债务
　　借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。
　　应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。

　　六类：乱收费
　　物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：
　　1.超出核准的价格收取管理费。
　　2.擅自提高收费标准，赚取收费差价。
　　3.擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
　　应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。

答：安居乐业，安居是幸福生活的首选。而安居就不得不面对居住环境和居住条件 这个基本问题。人这一生**少有三分之一的时间在家中度过，所以购买住宅对任何家庭都是非常重大的一件事情。不论是从家庭生活幸福的角度还是从经济角度，对任何人和人和家庭都是一个比较沉重而不得不面对的严肃问题。既然是个非常慎重的事情，那么买房子之前就要用专业的慎重的眼光去考量去观察，去细致的盘衡，对所购买的房子要有个详细的了解才可以。 买房之前需要注意的楼房风水有以下几点：
一、楼盘所用的土地之前的使用属性。
二、楼盘周围是否有放射性的干扰源。 注意观察楼盘小区周围是否有高压变电站，电信发射塔，雷达等放射源，这种放射源会对人的生理磁场造成紊乱。对老人和孩子影响尤其大，老人高血压，心血管疾病和小孩子白血病都容易被诱发，所以注意避免。成年人失眠，多梦，内分泌失调等问题也是诱发原因。
三、楼盘周围是否有影响生活环境的污染源。 住宅周围是否有医院，菜市场，寺庙，垃圾站，化工厂，大型加工厂，屠宰场，机械加工厂，商业密集区等，如果有的话，这属于对生活品质造成不利影响的污染源。购买住宅周围环境一定要安静，相对协调宁静为主，因为住宅是静态风水，需要一个安详的氛围才能住得安心幸福。如果是离闹市区太近，一些大型超市或者电影院都太近的话，必然会对正常作息造成影响。而且这些流动量和噪音大的地方，属于动态风水，不能用作休息和居住，因此在买房子的时候一定要避免这些因素的干扰。
四、楼房周围是否有四通八达的交通线路。 买房子一定要有好的交通条件，没有好的交通条件，你的房子就存在贬值的可能性。而有方便易行的交通条件对于整个楼盘的价值提升会有后续保障作用。但是记住千万不要买主干道两边的楼盘，这种楼盘不仅会产生噪音，而且会产生交通危险，容易造成意外事故。意外事故就算是小区内其他人出现，也会对整个小区带来负面影响，对居民造成心里影响，所以会产生一些不利因素，需要避免主干道两面的楼房。
五、买房子要离政府，**，警局，部队等一些部门远点。 这些地方白天吵杂，夜晚寂静，不是阴气太重，就是阳气太过，三教九流五花八门的人也多，受一些外面的干扰也多，所以需要避免与这些部门在一起居住。
六、楼盘地形大势走向。 在决定买房子的时候，一定要记住不要四面凹而楼盘独高的房子。另外，东面高西边矮的房子不能买，这种房子属于落势房，买了之后会造成家财失散，人口损失，家业破败。而南面高北面矮的房子更不能买，这属于去势房，办事难遂，前程窘促。**好是平地，或者是东地西高，或者是稍微北高南低。这种风水是**好的，具备祥和之气。 通常情况下，如果能对照以上几点来观察一下，就可以避免以后很多是非。如 果以上几点都在你看的楼盘当中不存在的话，那么可以确定这个楼盘是值得你考虑的楼盘之一。然后就可以进一步看楼盘设计和户型设计是否属于**佳的合理配置了。

答：一、五类合同陷阱需多加注意

商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。

第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。

第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。

第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。

第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。

第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。

二、补充条款应对陷阱

一般情况下，以下五方面内容**好在补充协议中体现：

第一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。

第二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。

第三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。

第四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。

第五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。

补充：开发商拒签补充协议要注意

建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。