重磅！历史76-77宗流标！北京白盆窑2宅地10大原因

二手房市场的冷，终于传递到土地市场了！各公司的*总终于开始冷静了！

中原地产研究*统计数据显示：在2018年1月25日之前，10几年的北京招拍挂历史上一共流标过75宗土地，其中住宅类的土地一共31宗，*近的2017年流标过3宗土地，分别是延庆世园地块，平谷夏各庄地块，和丽泽金融区商业地块。

但谁也没有想到，四环边的住宅用地会出现流标！虽然是共有产权

这很可能在2018年1月25日，连续出现2次位置非常好的住宅用地流标！

而这也可能是北京历史上第76-77宗土地流标，也是第32-33宗住宅土地流标：

之前住宅土地流标历史：2017年2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗，2011年13宗。

从土地属性看：

1:北京市丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块R2二类居住用地,出让宗地居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，销售价格43000元/平方米（含全装修费用），住宅131841平米。

2：北京市丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块R2二类居住用地、A33基础教育用地,土地规划建筑面积163477平米，住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，销售价格43000元/平方米（含全装修费用）。住宅部分158357平米，*4720平米

当日还有另外一宗共有产权房出让，合计3宗地块，合计的共有产权面积多达35.9289万平米。如果按照80平米一套计算，合计将供应4500套共有产权房。

那么为什么位置可以说非常好的白盆窑地块会流标？

伟哥分析有10大原因：

1：各公司的*总，终于良心发现，不给营销总找麻烦了。

2017年，各大公司的营销总肯定内心对自己公司的*总，一万个草尼玛。拿地只算可能货值，地下要卖出别墅顶豪的价格。

而现在开始，这些*总，终于回到地球了。不再只算账不看市场了。

2：两宗地起价过高分别高达41.78亿与50.58亿，在当下这个时间，融资难度非常大，而且*关键的是*近各种盘查银行信托拐弯进入房地产，所以，大部分企业对于这个高*额项目，相对谨慎。

银监会近日下发的《关于规范银信类业务的通知》明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

3：两宗地，土地楼面价起价均在3.3万左右，与销售限价只有1万左右的差价。（地块010地块需要配建1200平米电信机房，011地块需要配建600平米邮局。派出所700平米，卫生监督所120平米。）

4：土地本身的问题。本地块容积率指标过高

两宗地块，容积率在加入城市道路后，才勉强达到了住宅的2.8，而且如果单独计算地块本身，实际容积率已经达到了3以上。这使得地下价值挖掘难度较大。

豆各庄地块容积率1.5.相对腾挪空间稍微大点。

5：共有产权供应量高，而需求并没有想象中的多。

截至2017年11月底，北京市共有产权住房已入市项目38个，其中未申购项目34个，房源3.5万套；已启动网申项目4个，房源3321套，包括已选房项目1个，销售424套。目前约3.5万套共产房待申购。

6:2宗地块的共有产权房总价不低

按照4.3万的单价计算，90平米的共有产权房也达到了接近390万。而对于周围区域来说，虽然商品房住宅销售价格在7-8万，但主要原因是附加值比较高，一般的二手房目前的价格已经在5万以内。这种情况下，对于未来销售来说，4.3万是否能够快速出售，企业也相对谨慎。

未来不仅仅是商品房也考虑营销费用，可能限价房、共有产权房也需要预留营销推广费用了。

7：两宗土地的一级开发成本过高。

以起价50.58亿的010地块为例，一级开发成本高达42.79亿，所以使得土地的起价成本过高。

8：北京整体房地产市场调控依然严格

从*近的两会以及一系列的调控内容看，北京预计在2018年依然是调控年，所以这种情况下，房企拿地开始谨慎是难免的。

9：*近地下空间价值被各种政策围堵，地下空间的价值不高了。特别是共有产权房，很难出现90平米别墅，这种情况下，地下货值远远不如限价商品房。

10：土地还有很多，没必要抢了。

从土地供应看，目前市场待售土地依然有多宗，特别是限价商品房等，相比共有产权房，价值更高。