北京63亿宅地流标3真相！流成习惯，调控该思考了！

来源：大伟看楼市发布时间：2018-01-30 00:00:00

1月30日，北京出让3宗住宅地块，其中一块北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地，无人报名，又将流标！

2018年1月25日，北京四环边白盆窑两宗地块因无企业报名流标。时隔5日，丰台卢沟桥地块再现无企业报名情况。

从历史看，这是北京历史上第78宗土地流标，也是第34宗住宅土地流标：

2018年一个月北京已经出现3宗流标！

之前住宅土地流标历史：2017年2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗，2011年13宗。

那么折地块的流标具体情况是什么？

1：北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地。

建面290836平方米：F1住宅混合公建用地（16地块）177441平方米，容积率3，控高80（住宅面积124208.7平方米，公建面积53232.3平方米）；

公建部分50%必须持有20年以上。

A33基础教育用地（17地块）2400平方米，容积率0.8，控高12；

F81绿隔产业用地（12地块）110995平方米，容积率3.95，控高80(无偿还建给玉泉兴业，建设标准5500元)。

商品住房销售均价不超过54378元/平方米（含全装修费用），且*销售单价不得超过57097元/平方米（含全装修费用），土地上限后竞自持，达到自持商品住房比例后竞高标准方案。起始价632700万元。

土地流标的真相是什么原因：

其实很简单，就3个原因！

1：资金紧张，信托融资难度越来越大，大额度的信托难，监管严格。地块起价63.27亿过高。

从货值角度看，还建部分合计113395平米，建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。

而商品房住宅部分货值只有67.54亿。

2：地块属性相对较差，虽然有12万平米的住宅，但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业，同时剩余的公建一般要持有20年。

3：注意了，本地块有大规模的人防配套工程，40311平米的人防，特别是住宅地块下面有大量的人防要求。而一般住宅地块的人防指标是9-11%。

进一步影响了地下的潜在货值。

地块频繁流标，调控是不是过严了？

北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，而事实上，房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下，全行业亏损已经出现。

土地流标开始频繁出现，标志着调控效果已经出现，但随着土地流标的开始出现，代表了房企的资金压力越来越大，而从未来供应角度及金融安全角度看，虽然房地产调控应该持续。

但部分过于严厉的政策，比如针对改善需求的卖一买一改善，商办限购等政策应该有所缓解了。

未来还有那些地块会流标？

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