春节返乡置业，注意三四线城市的坑

春节要到了，“返乡置业”也成了各家开发商大打广告的对象。想想也是，那些在大城市工作生活的人们，除了春节假期，还哪有更合适的回乡看房买房的机会呢？

而相比大城市高不可及的房价，家乡的房子似乎更具有价格上的吸引力。有些人是为自住，有些人是为父母改善居住条件，还有人是打着投资的主意……

不过，在这里想提醒大家一下，如果要在春节期间返乡置业，有一些坑还是要避开。

01

想要回三四线城市买房的，要注意已经疯涨几年的三四线楼市，可能发生巨变。

1月24日，一则报道统计了2019年各省市对棚改的相关的布置工作，发现各地棚改预期套数均出现不同程度“腰斩”。

数据显示，山西将从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；北京从2.36万套下调至1.15万套；安徽从28.18万套下调至21.45万套； 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

另据据克而瑞地产统计，历年开工量在20万套以上的江西、湖北、河北等3个棚改大省在2019年计划开工量同比持平或者微跌。

尽管这一变化的背景是部分地区的棚改任务在过去几年增速过快后的适时调整，譬如河南，2018年棚改实际开工量达2016年的1.8倍，但自2014年开启的全国性拆迁改造计划正在接近当年制定的目标，政策逐步有序退场已无悬念，尤其是货币补偿这一简单粗放的方式，已因推高房价而被叫停之中。也就说，水龙头不会关掉，但会拧紧。

而随着棚改开工量收缩，三四线房价也会迅速偃旗息鼓，过去因货币化补偿大涨的城市，也都会慢慢回落。出来混的，迟早要还，楼市也不例外。

这些背景对于即将返乡置业者来说尤其需要关注，按当下的调控政策及棚改货币化逐渐退坡，三四线城市失去了上涨动力，刚需可以适时入手，炒房客基本可以洗洗睡了。

02

过去几年，棚改需求在三四线楼市逐渐升温的过程中扮演了推波助澜的角色，尤其是货币化安置居功甚伟。

数据显示，2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%，2014年为9.0%，2015年迅速增至29.9%，而到了2016年这一比例已高达48.5%，2017年进一步上涨至50%。

与此同时，海通证券报告显示，2014-2016年棚改货币化安置面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。

如此庞大的资金集中进入，无疑烧红了各地楼市，三四线城市房价迅速蹿升。

以“中国拆迁*市”菏泽为例，2015至2017年，全市累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米。

特别是2016年以来，菏泽完成征收25.3万户、3910万平方米，棚改规模连续两年位居全国设区市首位；开工及货币化安置29.5万套、开工率121%，连续两年提前超额完成年度任务。2018年菏泽全市计划改造81个片区、12.7万套。2019年全市计划改造54个片区、12万套、占48%，全市基本完成棚户区改造任务。

据中国证券报报道，菏泽市住建局负责人表示，这几年菏泽相当于有100万人口被“就地搬迁”，而市区的常住人口不过才70多万人。棚改引发百万人搬迁需求，菏泽当地的房价被迅速推高。数据显示，2015年菏泽棚改加速之前均价为5000元/平米，2018年均价达到8000元/平米，3年时间涨幅超60%。货币化棚改对高房价功不可没。

菏泽并非个案，偏安西南的云南保山市亦颇为典型。相关数据显示，2018年12月保山以同比38%的涨幅跃居全国前十，其当月均价高达8636元/平米。在云南全省，平均工资*州市之一的保山市人均月收入不到6000元，但房价排名第四，仅次于昆明、大理、西双版纳。

与此同时，保山市区的人口总量也不大，根据《保山市城市总体规划(2017-2035)》，到2020年，市域总人口控制在305万人以内，中心城区人口在50万人以内。由此推测，目前保山城区人口约为30-40万。这一人口规模还不到菏泽的一半，两者的房价却不相上下。

为什么会出现这种怪现象呢，当然是棚改的功劳。据当地《保山日报》报道，2018年1月保山中心城区棚户区改造项目已完成投资165.92亿元，完成99.7%；已建成安置房17671套、255.7万平方米，完成99.64%；计划征收土地5723亩，已签征收协议13111.85亩，超额129%；完成货币安置10150套，完成100%。

03

随着货币化补偿助推三四线城市房价高涨，其引发了越来越多的争议。2018年6月底，有消息称棚改货币化政策被叫停。虽然后来被证实为不准确，但棚改货币化安置确在收紧。

2018年7月住建部会同国开行、农发行印发的关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知：对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的新开工棚改项目，专项贷款不予支持。诸葛找房2018年地产报告显示，7月后PSL新增贷款规模明显减少，2018年上半年新增贷款规模达4976亿元，而下半年仅有1944亿元。

在资金受阻后，三四线城市的棚改规模无疑将逐步下降。据住建部披露，2012年我国有4200万套存量棚改区待改造。经过几年的棚户区改造，截止到2018年11月，已完成3100多万套，未来的空间并不大。

根据国家金融研究中心微观调查数据，2015年至2017年间，经过拆迁的城镇家庭购房比例为16%，其中货币化安置家庭购房比例为25%，意味着75%的货币化安置家庭并未购房，真正货币化安置的拆迁家庭转化为购房家庭的比重很低。

有21%被拆迁的家庭租房居住，10%的家庭免费居住子女、亲属、单位等房屋。剩余约70%的家庭住在自己的房屋，这其中又有72%的家庭拥有多套房。也就是说，三四线城市的住房需求已经基本得到满足，甚至饱和。

由此得出，2019年及未来几年，三四线楼市将告别疯涨时代进入平稳期，甚至部分房价过高的地区会有下降趋势。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布的2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，一二线城市房价下跌速度显著减缓，房价下跌城市略有减少。三四线房价总体继续下调，同时下跌速度加快。

2018年12月，三四线城市房价平均环比下跌0.678%，环比跌幅比上月继续扩大0.09个百分点。118个样本城市中，下跌的城市为84个，占比71%。乐山、西双版纳、张家口、自贡、绵阳等三四线城市房价下跌速度相对较快。

这对投资客来说，无疑是致命一击，不管是此前追涨时期买下的房，还是准备在三四线布局，都可能得不到预期的回报。但对刚需族来说，无疑是一个利好，其再也不用慌不择路地进入楼市，有一定的挑选时间。

当然，各地的棚改进度不一样，具体到自己所在的城市会出现一定差异。比如在一些刚开始进行棚改或早期规模不大的地区，房价仍可能会被推高，不过幅度应该有限，毕竟随着货币化安置政策收紧，当现金变成了房子，不管是整体需求还是投资需求，都会萎缩。

《》

《》

《》

《》

《》

声明：本文仅代表作者个人观点，不代表地产情报站观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。交流请加此微信号：weibammd。

扫描下方二维码，关注作者公众号