四环“淘金”

这几天不论是股市还是楼市都在讨论小阳春：

对比2018年楼市的萧条，*近大部分城市的出现了复苏表现，当然因为各种严格的调控政策，市场出现大幅度波动的可能性不大。

*近市场轻微回暖的原因很简单，宏观经济不允许房地产跳水，购房的按揭贷款难度降低，部分城市也针对过去过于严格的调控政策作出了“一城一策”的调整，特别是积蓄了接近一年的刚需购房者害怕踏空市场。

具体到不同城市，以北京为例，现在看，政策肯定是不会再收紧了，信贷宽松了，社会上的资金量会增加，资金成本当然就会下调。

这种情况下，对于刚走出恐慌性观望、刚看到房价下跌的购房者来说，如何选择风险*小的优质房源？这成了一个难题。解决这个难题可以说就是相当于在市场淘金。

北京限竟房的井喷时代

对于2018-2019年北京市场的购房者来说，数据很明显的显示，可选的余地大了很多：

特别是90平米以内的房源，在2018年供应高达1.6万套，这比过去2年总和还要高接近2000套。从现在市场看，大部分限竞房都卖不完。这些项目都长了一张看起来特别流水线的“网红脸”：一般的质量、一般的标准、近似的户型、高周转标准化。

如何在这个井喷时代里挑选*优质+*稀缺房源？其实伟哥觉得有几个基本的原则。

1：必须是*居所，区域配套必须完善。

2：位置距离城区越近越好，能买四环就别出五环。

对于购房者来说，选择到稀缺的项目，自然就收获到了一生之宅。

四环“淘金”

几年前，伟哥写过一篇爆款文章，《那些年你错过的四环+你失去的581个机遇！》：

在商品房时代，四环就已经是孤品时代，在*近3年，随着住宅土地供应的全面限价，四环更是稀缺。

以过去3年的北京住宅土地市场成交情况看：

北京的90多个限竞房项目中大部分都集中在6个区域，而如果按照价值看肯定是划分城区和郊区，特别是五环内的11个项目和五六环之间的31个项目更值得购房者选择。累计北京的94宗限竞房地块合计规划建筑面积是840万平米。

而五环内只有84万平米纯住宅部分。按照7090政策的要求，大约供应商品房住宅套数大约也就是90平米以内大约6000套，另外还有1000多套累别墅产品。

截止日前，北京合计入市了41个限竞房项目，合计57期，供应的限竞房住宅有26567套、合计的建筑面积是315.7万平米，当然这只是北京90多个限竞房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量井喷。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。而售罄的少数几个项目*主要的一个特点基本都是位于五环内。可见在限竞房时代，“淘金”的*关键原则是四环。

当下想在北京买一套四环周围的住宅，即使二手房市场价格已经调整了，在二手房市场基本也依然都是10万+的存在。

在其他商品房市场想买一套五环内的住宅，即使被南四环周围区域拉低，也已经早就在千万级：

不仅仅如此，从未来预期看，想在北京四环周围买套房，有多少机会？如果有一个能用5万多就买到市场价格8万的区域，这种机遇的确不应该错失。

在这11个稀缺位置的限竞房里，位于西四环的一个爆款项目即将入市：橡树澜湾。

地理位置很不错，项目位于丰台小瓦窑张仪村路，处在四环和五环之间，离四环大概有4公里，离莲石东路600米；交通上，距离1号线八宝山站稍远一点，不到3公里。按照市政规划，项目附近还会有一个M11号线的站点。

除了区位优势外，这个项目*值得关注的是户型：

橡树澜湾目前共有4种户型，包含了83㎡-140㎡两居到四居。其中，90㎡的三居*值得关注。像金融街融府、西城天铸、国风长安这几个相对位置也不错的项目，90㎡基本做成了两居，而橡树澜湾则选择了更适合刚需家庭10年居住周期的三居户型，且还是全明设计。

由华润和电建打造。2016年其在南四环打造的首开华润城，358套房源开盘当天全部售罄，让其成为当年楼市的一个神话。现在华润又在西四环造了一座城，并且还有央企电建地产的协助。两大品牌强强联手，项目品质有保障。

四环的配套完善自然不用多说。这么多年，伟哥建议周围的朋友在北京买房的*大原则都是尽量不要出五环，生活在五环外和生活在五环内完全是两个不一样的北京。橡树澜湾1公里范围内，聚合四环多维交通网；近享西部四大商圈、抢占四环文卫资源、享三大三甲医疗、六大优教学府、占据西部八大生态资源。项目已经取得建筑工程施工许可证，预计3月底开盘！

用5万多的单价让刚需可以在四环置业，爆款区位+爆款户型，都决定了橡树澜湾这个项目肯定是2019年北京限竞房时代，*值得淘金的项目。