房地产税、人口、信贷收紧...重庆楼市背后的玄机

（图源网络）

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2010年 3月24日，重庆市三届人大常委会第十六次会议。

时任市委副书记、市长黄奇帆在作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将对高价商品房征收特别房产消费税

2011年经国务院批准，重庆和上海，率先试点实施房产税征收

房产税，没怎么管住上海的房价野马；

但重庆，房产税重点用于限制“高价房”与“三无投资性买房”，再叠加充分的供应保障，房价一直，很稳，很稳

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此税非彼税。

和重庆试点的“特别房产消费税”不同，一个以持有环节、更加普适的税--房地产税，似乎要来了。

2020年12月。

财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革

2021年3月13日。

“十四五”正式提到：“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

4月7日，财政部税政司司长王建凡说：积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文：进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

再到5月11日，明确提到了“试点”两字...

虽然往年也多次提及房地产税，但今年，显然，不同

坊间一直有流传。

“房地产税，或按‘家庭或个人的人均住房面积’，制定一个标准；

标准之上，按年度，按一定比例，进行试点。”

当然，任何没经证实的表述，都视为谣言。

一切以官方公告为准。

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假如房地产税来了，会有什么影响？

（数据整理自中国指数研究院）

美国、日本、德国等发达国家，主流都按大约1-3%的比例，征收不动产税。

韩国，会征收的综合不动产税，也就是房产税。

从这些国家的经历看，房产税并不会直接导致房价大跌，但会加剧城市分化，如居住了全国一半人口的首尔的房价，依然是不可承受之重

慕尼黑、洛杉矶、巴黎、纽约，仍然是全球高房价*集中的城市。

持有环节的房地产税，在世界范围内，不是什么新鲜事

房价的波动，更多是受经济环境、供需关系等因素决定。

但是，在没有全面理解和适应之前；

房地产税，短期内，或将明显的通过影响一部分人的心态、情绪、以及预期，而导致房价波动起伏；

而长期，则会加速城市之间、城市内部板块、住房之间的价值大分化

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比如，没有显著需求增量的地方。

也就是新增人口不足的地方。需求一定会逐渐萎缩下去。

而有充分人口增量的地方，则会越来越强。

从“七普”的数据看，重庆人口，有焦虑，也有机会。

忧虑什么？

一是老龄化趋势

重庆65岁以上比例达17.08%，位居全国第二，仅次于辽宁，属于中度老龄化

60岁以上人口比重，也仅低于东三省和上海，位列全国第五。

与之对应，重庆0-14岁年龄段人口占比，约15.91%，在各大省市中，属于中游水平。

重庆有一定的“少子化”趋势

但重庆也有明显的利好。

虽然人口结构不理想，但是重庆的吸附能力并不差。

20年的普查数据较19年，多出81万人；同比2010年，增加了约320万人。

320万的绝对值和隔壁8千多万人口的四川省，几乎一样。

这从侧面说明 重庆很吸引人。

作为西部直辖市，重庆通过不断完善的城市建设和不断壮大、升级迭代的产业，能吸引到青壮年前来重庆安营扎寨、安居乐业。

但是，重庆内部，不同区、县之间，形成了较大的分化。

（数据整理自重庆统计局）

渝北，是上一个10年的*赢家。

“一路向北”的建设，让渝北十年新增了约84万常住人口，是重庆*个突破200万常住人口的区域，需求，是房价的支撑。

渝中，则因为缺乏新增优质住宅，改善需求人群，逐步外迁

但这对渝中，又不乏为一件好事。作为城市窗口，作为重庆*密集的区域，渝中老旧住宅过多。全面的迭代换新，是所有人都希望看到的。

人口流失明显的，还有区县。

（数据整理自重庆统计局）

10年间，以渝东北为主的区县，均呈人口流失状态

一部分人，去了主城；一分部人，去了外地。

缺乏足够的就业务工岗位，是区县的主要问题。

在老龄化、少子化、地区分化之下，未来该买哪里的房子？该买什么样的房子？实际上，已经愈发清晰了。

那就是兼顾品质、交通、医疗、日常生活便利（超市、公园、餐厅）等特征，且有服务保障的住宅，未来必定大放异彩。

同时，还要做到宁缺毋滥

因为，一个不够优质的房子，未来不是价格高低的问题，而是你可能根本找不到接盘侠了。

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*后一件事。

伴随着近期的“小阳春”，银行也加入到“撸羊毛”行列。

按照房天下对重庆主流银行的调查结果看，信贷政策/执行利率，较之以往，都有收紧的态势。（调查时间2021.5.8）

例如与2021年年初相比，目前四大行（中国银行、农业银行、工商银行、建设银行），**比例已全部上调至30%！

同时在2021年4月LPR报价之上（5年期以上4.65%）。

各大银行的“房贷加点”均出现了上调！

实际执行利率，全面上涨，如：

首套房房贷已从年初的5.25%上浮至5.35-5.5%；

二套房从年初的5.45%上浮至5.5-5.75%。

（2021.1、2021.5两次调查，各大银行贷款细则对比）

此外，从房天下的调查看，几家银行都表示现在房贷额度已比较紧张！

重庆不是个案，为了平抑市场，根据媒体报道，很多城市都有“银根收紧”的动作。

压缩二手房，保障一手房；

提高信贷条件，提高按揭利率。

似乎正在成为主流操作方式。

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好了，三件事连到一起看。

你还会乱买、跟风去抢房吗？

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