买房子时开发商告知哪些

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• 144****0741

  　开发商的告知义务
  　　《商品房销售管理办法》、《物业管理条例》为开发商设定了诸多明示、通知、告知或说明义务。在商品房买卖过程中，购房者有权要求开发商履行如下义务：
  　　出示"五证"的义务：购房者有权查看开发商的企业法人营业执照原件及相关的资质证书，以确定开发商是否具有房地产开发经营资格和相关的资质级别；购房者有权审查开发商所开发项目的合法手续及有关的法律文件，即要求开发商出示所建项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销（预）售许可证，即是否"五证"齐备。如果是现房，可以要求开发商出示大产权证以代替销售许可证。开发商只有取得销（预）售许可证后方能进行销售。
  　　明示有关法规和合同文本的义务：开发商在订立商品房买卖合同前应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，房地产开发企业在销售商品房时如未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
  　　房地产设定抵押的告知义务：在商品房买卖过程中，如该商品房已为开发商设定了抵押，购房者有权知悉其真实情况，开发商应如实告知购房者。如开发商未履行告知义务，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定， 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  　　对格式条款的说明义务：由于商品房买卖中使用的合同文本都是格式文本，因此购房者有权要求提供规格合同文本的开发商就合同的内容作具体的解释，对不明确的部分加以明确，对于免除或者限制其责任的条款加以说明。否则一旦因对格式条款的理解不一致，根据法律规定，将作出有利于购房者的解释。
  　　规划设计变更的通知义务：如果购房者所购买的房屋发生了规划设计变更，且将导致房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应如实告知购房者，购房者有权作出是否退房的选择。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
  　　对于实际交房是否与样板房一致的说明义务：如果开发商在销售房屋时设置了样板房的，开发商应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的房屋应与样板房一致。对此，《商品房销售管理办法》第三十一条已明确规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
  　　关于延期交房事实的告知义务：如发生不可抗力或合同约定的延期交房事实的，开发商应当及时、如实的告知购房者。否则开发商将面临承担延期交房的违约责任交房时的附随义务：交房时，开发商应向购房者提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
  　　明示业主临时公约的义务：开发商应当在销售房屋前制定业主临时公约，并在订立商品房买卖合同时将业主临时公约向购房者明示。

  查看全文↓ 2018-06-24 22:31:01
• 132****2401

  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  点评：买房置业是百姓的大事。一般人都知道，买房时应审查发展商所开发项目的五证，但是如何审查五证这是非常关键的。一般来说，五证中**重要的就是销售许可证和预售许可证即国有土地使用权证。按目前的操作规范，有了这两证就可以证明所涉项目的合法性。不过，笔者想提醒购房者的是，在审查时应注意，国有土地使用权证有两种，一种是临时土地使用权证：表明发展商仅交了部分土地出让金，另一种叫有偿出让土地使用权证：表明发展商已交纳了全部土地出让金。由于发展商只交纳了部分出让金，所以其销售范围受到了一定限制，主要体现在预售／销售许可证上销售范围的具体规定，购房者应注意购买房屋是否在销售范围之内。
  另外，在这里需要提醒购房者的是：一定要考察发展商的实力。根据笔者多年的实践经验，发展商的实力往往决定项目的成败。发展商的实力包括发展商的经济实力和项目运营能力。发展商的经济实力主要体现在注册资本、股东构成、企业资质等。项目运营能力主要体现在管理人员的素质，与政府管理部门的沟通能力，广告策划、销售策划能力等，在发展商的实力中管理人员的个人素质有时起着非常重要的作用。

  查看全文↓ 2018-06-24 22:30:47
• 135****5976

  大家都知道买房是件高兴的事，开发商在合同约定的交房期限内，将符合约定交付条件的住宅交付于买受人，但是大家都知道现在房子的质量是越来越不好，我们经常都会听到一些业主维权的事，那么交房要注意什么，我这边就来简单介绍一下。
  一、按照开发商通知的时间办理商品房交接手续????
  二、办理交接时应当要求开发商出示相关的证明文件??现行的《商品房买卖合同》示范文本规定商品房交付时通常要符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；商品房上存在的权利瑕疵已消灭；满足甲方承诺的其他条件；商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即通常所谓的“两书”）。??
  三、及时书面催告开发商交付房屋??法律规定如果开发商迟延交房的，买房人主张解除购房合同必须先催告，催告后经过三个月开发商仍然不交房的，方可以退房。所以在办理交接时一旦开发商拒不出示相应的证明文件，则买房人应当及时书面催告开发商交付房屋。??
  四、不要轻易接受房屋??有些购房者在办理交接时，明知开发商没有相应的证明文件，因为急于装修入住，仍然接受房屋的，在法律上则被视为交付。此后再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同的，将不被法院接受。??
  五、认真检验房屋有无严重质量问题??
  六、发现质量问题及时委托专业检测??以上六点基本就是交房时应注意的事项了，大家的交房时一定要多多留意，多多检查，保障自己的权益，让自己和家人在住进新房的时候，能安心的享受幸福时光！

  查看全文↓ 2018-06-24 22:30:31

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• 问 买房子时开发商告知哪些？流程是怎么样的呢？
  答

  一、选位置　　房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和未来的保值、增值起着决定性的作用。无论购房者买房的首要目的是为了居住或是作为一种具有较高预期潜力的投资，房产能否**，区位是一个非常重要的因素。　　1.首次购房：看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果是在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅**很有希望，因为区域环境的改善会提高房产的价值，因此结合城市规划建设来分析住宅所在区位的发展潜力，对选购一手房的消费者来说十分重要。　　2.购买二手房：一般选购二手商品房多是出于就近上班或考虑孩子上学方便等自住需要，但仍然要考虑房屋**的空间，尤其是要关注城市规划的内容，看其是否对该项目在短期之内造成某些方面的影响，从而影响其价值的上涨或下浮。　　二、看配套　　居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。目前许多较大的居住小区设有**，以消除城市交通对**生上学路上的潜在不安全隐患；同时，早市、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套也要完善，如果是老年人居住**好还要有便利的医疗服务机构。　　1.首次购房：开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠，此时作为消费者，一定要保持清醒的头脑，对于开发商所描述的种种加以判断，并考察开发商之前所建设项目的情况，然后再结合其他条件作出决定。　　2.购买二手房：要实地考察项目周边的配套完善程度如何，尤其是要结合自己在看项目所在小区的位置，结合医疗、卫生、购物等多角度考察，综合多方面判断，来作出购房的决定。

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• 问 全款买房子时开发商开什么发票？
  答

  WHITE-SPACE: normal; ORPHANS: 2; FLOAT: none; LETTER-SPACING: normal; COLOR: rgb(43,43,43); WORD-SPACING: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px">应该是销售不动产发票。

• 问 买房子时如何选对开发商?对于开发商维权怎样做**好?
  答

  选大的开发商好吗大的开发商相对于小的开发商而言还是要好很多的，具体表现在以下几个方面：1、品牌实力大开发商的品牌实力让购房者觉得更有实力，更有保障。2、施工质量大开发商让购房者觉得房子质量更好，即使是维权，也是大开发商更讲规矩。3、配套设施大开发商提供的硬件配套设施更加完备。4、问题大开发商在操盘项目中，往往能引入好的幼儿园，这极具吸引力。另外大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值。买房应该如何选开发商1、看业绩相信大多数的朋友在买房之前都会先了解一下该楼盘的信息，值得信赖的开发商大家都喜欢，购买的人也会更多，楼盘的业绩也会更好，业绩好主要指的是开发商推出的楼盘销售数量多、销售快捷，这从侧面可以反映出购房者对开发商楼盘的肯定。2、看开发项目数量和规模光看开发商承接过很多楼盘项目并不能说明开发商有多可靠，还要结合所开发项目的规模，项目数量多，规模比较大的开发商基本不会有什么资金问题；如果项目总开发量很大，但项目规模很小的话，购房者就要慎重了。3、看证书开发商承建楼盘都是要具备合格的资质证书的，齐全的证书是开发商实力的基本保障，如果开发商连证书都没有，那么购房者千万不要购买其开发的房子。基本的证件包括营业执照和《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售预售许可证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这些证书缺一不可。4、看资历其实开发商也是要分等级的，开发商的资质从高到低依次分为一级、二级、三级、四级。第一级的注册资本**多，从事时间**长，竣工面积**大。这样的开发商所承建的房屋虽然不一定是**好的，但总归不会太差。5、看口碑开发商的口碑好，实力也不会太差。购房者可以在网上搜索开发商的相关新闻，看看开发商的口碑情况。一般口碑比较好的开发商有良好的资金周转能力，不会因为资金不足、开发无力而导致烂尾、延迟交房等现象，更有保障。

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• 问 开发商买房子时的口头承诺有法律效益吗？
  答

  口头承诺一定要有书面记录，为了取悦买家并且引诱买家购房，有的发展商或者销售人员尽可能会口头答应买家的要求，如可协商合同附件条款、赠送什么产品、办理入户手续、在哪里建怎样的配套等等。有些买家听了销售人员的口头承诺就轻易相信交了定金、首期款，但等到发展商不承认时，买家就无证据为自己辩护了。而且要注意的是，一些销售人员的口头承诺并不是发展商的意思，等与发展商理论时，发展商也不会承认或承担责任。无论发展商或销售人员给出怎样的口头承诺，以及与发展商的口头约定，都要以书面形式记录到认购书或合同附件中，并且要求发展商加盖公章。只有这样才能使发展商为自己的虚假承诺负责，买家的权益也才能得到保障。

• 问 开发商有五证就能买吗？买房子时有哪些注意事项？
  答

  1、首先要确认开发商是否具备“五证”五证:一是建设用地规划许可证,二是建设工程规划许可证,三是建设工程开工证,四是国有土地使用证,五是商品房预售许可证,以上简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发的,开工证是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证则是由市土地资源和房屋管理局核发的。这五证**主要的应该看其中两证,一是国有土地使用证,二是预售许可证,这两种要核发,一般原则上就没有问题,这里特别强调的是预售许可证。特别提醒的是,在查看五证的时候一定要看各证件原件,复印件很容易作弊的。签合同前要看确认所预购的房屋在预售范围之内,这样才能确保将来能够顺利的办理产权证。2、使用规范的合同文本**好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真进行填写,了解各项条款具体指向。千万不要随意去签订开发商自己的《定购协议书》。即使很多人都这样做,但这以程序并非购房的必经程序。且此种合同一定是权利义务不平等,对购房者尤其不利。**好的办法是直接与开发商签预售合同就。3、查验有关证明文件买期房时要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,并且考量开发商的资质。买现房时则要查看开发商对该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。4、买期房要注意合同建筑面积的约定在填写暂测面积时不阿丹要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。5、买期房合同中要约定条件和时限交房有两层含义:一是房屋使用权即实物交付;二层是房屋所有权转移即产权过户。6、签合同时要注意查验房屋质量问题购房者在签约时,应认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,同时并将质保书作为购房合同的附件。7、签合同时明确物业管理事项合同中要明确前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准等。8、要注意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防某些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款来通过补充协议加以取消,以减轻开发商自身的责任。9、注意合同约定中的违约责任违约情况包括:签约后购房者要求退房或者不按期付款;开发商卖房后要求购房者换房,开发商不按期交房;交房后面积变动超过约定幅度的;质量不符合要求的;办理过户手续时不符合规定和约定等。

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