农村宅基地置换政策有哪些细则？

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• 145****8380

  一、新农村建设宅基地有补偿吗
  一看你们和村里签了协议没，有协议，按照协议办;
  二看你们当地政府是否出台相关政策没有，宅基地是免费提供还是按照建筑面积给与补贴。
  二、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿
  “分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。宅基地属于公有财产，其产权属于村集体，由村集体分配给村民使用。村民在宅基地上可建立房子。当宅基地要拆迁的时候，涉及到两种补偿。
  一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会给在宅基地上的居住人。
  村民建立在宅基地上的房屋属于私有财产，所以房屋补偿属于村民私人。村民的宅基地被征收后，如果没有另外的宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在重分配的宅基地上建房子。
  三、补偿标准
  征地的补偿费分为两种。其一，征用农村耕地的补偿费。它包括土地补偿费、安置补偿费以及附着物的补偿费。其二，征地的土地补偿费。这一般是被征地前三年平均产值的6—10倍。
  四、宅基地及房屋补偿标准及计算公式
  房屋拆迁偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：
  房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
  宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合实际情况来确定。计算公式为

  查看全文↓ 2018-11-15 23:46:43
• 156****9304

  房屋拆迁时，有房屋置换或者货币补偿两种补偿方式，房屋置换一般按照1:2或1:3的比例进行置换，没有统一标准；
  货币补偿，包括搬迁费、安置费、停产停业损失、房屋经评估后的价值补偿。具体的标准由*结合当地的情况制定并公布，但不得低于现有的水平。

  查看全文↓ 2018-11-15 23:46:22
• 135****5514

  土地置换目前在我国理论界尚无公认的定义，而是作为土地流转的一种特殊形式，具体资料可参考（聚土观察）。在土地置换法律的规定中，农村宅基地置换标准 规定土地置换应当遵循不占用基本农田、建设用地总量不增加、农用地和耕地总量不减少的原则。用于置换的两块土地必须面积相当，并且位于同一设区市范围内。其中下列土地可用于置换：
  （一）已经依法取得建设用地批准文件或者建设用地使用证的土地；（二）1996年土地利用现状图标为建设用地且实际勘查结果为废弃砖瓦窑用地或者村庄废弃建设用地的土地。而下列土地却不能用于置换：一）农村打谷场等农用地；（二）1997年后因违法占地形成的建设用地；
  （三）村边坑塘等未利用地。第四条　在土地利用总体规划确定的建设用地范围内的建设用地置换，新的建设用地应当选址在基本农田之外的其他农用地。第五条 在土地利用总体规划确定的建设用地范围外的建设用地置换，新的建设用地应当选址在土地利用总体规划确定的建设用地范围内。第六条　经依法批准但尚未使用（以下简称已批未用）的城市、村庄或者独立工矿区建设用地置换，新的建设用地应当选址在土地利用总体规划确定的城市或者村庄建设用地范围内。已批未用的能源、交通、水利等单独选址项目建设用地置换，只能用于原批准用途。第七条　土地利用总体规划确定的建设用地范围内的建设用地与一般农田进行置换的，土地利用总体规划应当先作调整。调整后的土地利用总体规划应当及时向省国土资源厅备案。因土地置换调整规划的，必须单独组卷进行，土地置换卷与规划调整卷在用地范围上必须保持一致。第八条　建设用地用于置换的，先对建设用地进行复垦并经验收合格后，方可提出土地置换申请。用于置换的建设用地的复垦，由省国土资源厅负责立项和验收。第九条　建设用地复垦方案的编制，参照省国土资源厅制定的补充耕地项目立项《可行性研究报告编制技术要点》进行

  查看全文↓ 2018-11-15 23:46:16
• 135****6613

  对于农民朋友来说进行宅基地置换房屋在医疗、孩子教育、就业、生活品质的提高都有很多的好处，当然有得必有失，宅基地置换房屋对于农民来说其缺点是在在于农民朋友将会失去宅基地的终身使用权，并且失去在农村建房的权利；不过在现阶段生活水平不断改善以及在农村种地收入低的情况下，大量的农民朋友还是愿意将农村的宅基地置换城镇房屋，根据《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》的规定，目前此项政策仅在天津、浙江、江苏、安徽等地区开展，未进行全面实行！
  虽然说宅基地置换城市房屋拥有着非常多的好处，但是农民朋友还是需要注意以下问题，不然将会吃大亏！
  注意置换房屋的定价和质量问题：目前随着农村宅基地改革工作的开展，尤其是在2018年宅基地“三权分置”工作开展之后，农村宅基地的价值正在不断提高，农民朋友在以宅基地置换城市房屋时一定要算好宅基地的价值与房屋价值这笔账，避免吃亏！

  查看全文↓ 2018-11-15 23:45:56
• 157****0638

  农村宅基地法律规定如下：
  1、宅基地只能在本村集体内流转。根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件
  2、由于中国实行城乡二元体系，在城市化浪潮中，越来越多的人“农转非”。无论出于什么原因，一旦把户口转走，就失去了对老家宅基地的继承权，又不能买回来，只能眼睁睁看着“祖宅”变成村集体的资产。
  3、由于农村户口与土地的对应关系，有些人不愿意“农转非”，甚至有些公务员想方设法“非转农”，但这些毕竟是少数，“进城”才是大势所趋。因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。
  4、根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。
  5、农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  查看全文↓ 2018-11-15 23:45:44

相关问题

• 问 农村宅基地置换办法有哪些？
  答

  一、宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件 1、履行相关审批手续 《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。 2、宅基地使用权转让的条件 我国的宅基地是合理分配给农村村民建筑房屋的，虽然宅基地不能买卖，但是只要符合相关的法律规定也是可以进行转让的。转让宅基地使用权需具备的条件： 依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征 得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。 3、宅基地转让手续是什么 宅基地转让手续 一、 具体解析： 关于你所说的宅基地问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划。一般来说，宅基地是不能单独转让的，涉及宅基地转让主要是房屋转让的时候房屋和宅基地一起转让，而且要求要转让给本集体经济组织的成员，这是法律允许的，但是该法规定了，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 另外，按照《物权法》的规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。其实，你如果符合申请宅基地条件的话，是可以直接申请的，以河北省的规定为例，根据规定，农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地： (一) 因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的; (二) 外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的; (三) 因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。 4、宅基地转让合同的效力如何 在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。 在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。 如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条　有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的。 5、2017年宅基地有偿转让**新消息 《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》标志我国农村土地制度改革将进入试点阶段。意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。 进城农民宅基地试点有偿转让是“2015年的第一场瑞雪”。据悉，全国农民工总量已逾 2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。 农村宅基地试点有偿转让颇有些“终点又回到起点”意味。数十年来，农村宅基地归集体所有，农民个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租;宅基地上的房屋可以自由买卖，农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有者主体相分离。一边是农民房屋永远归农民所有，并且有买卖或者租赁房屋的权利;另一边却强调宅基地一律不准出租和买卖，硬是整出“房地分离”奇迹。在国家鼓励和推进农村土地自由流转的今天，宅基地与房产所有权“两张皮” 无疑成为亟需跨越的障碍。 6、2017年宅基地转让的法律规定 1、农村宅基地使用权的概念： 农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。 2、农村宅基地使用权的转让： 从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。 如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。 7、2017年宅基地转让协议书范本 甲 方： 乙 方： 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下： 一、宅基地坐落、面积 甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。 二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。 三、转让金额 …… 8、宅基地转让纠纷该如何处理 随着我国城市经济的快速发展，不少农村居民愿意把自己的宅基地转让给他人，然后搬到城市里居住。为此，却常常会引发宅基地转让纠纷。那么，对于宅基地转让协议纠纷应该如何处理呢? 遇到宅基地转让纠纷该如何处理? 1、协议要看具体的签约对象 宅基地转让协议的效力要看具体的签约对象，如果是本集体经济组织内部成员之间转让宅基地的，那么该协议是有效的;如果是向本集体经济组织以外的人且未获得集体经济组织同意的，转让宅基地使用权，那么就是无效的。因为根据土地管理法的规定，宅基地属于集体经济组织所有，为了满足本集体经济组织成员的居住和生活需要，不能像本集体经济组织之外的成员进行转让。 2、协议无效的法律后果是恢复原状 9、宅基地使用权转让的法律适用 在我国的广大农村，很多家庭都喜欢使用土地建设自己的住房。也就是所谓的宅基地。宅基地的使用也是属于土地使用权的一种。公民只能依法取得宅基地的使用权，并不是说宅基地的归属权是属于公民的。 宅基地使用权的取得、行使和转让的适用法律 此外，中共中央、国务院通过有关文件，多次强调农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准.依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。同时禁止城镇居民在农村购置宅基地。 我国的土地管理制度正在改革，有关法律法规也在完善。对于宅基地使用权的转让和抵押问题，为适应未来发展的需要，给进一步深化改革留有空间，物权法对宅基地使用权的转让和抵押问题作出衔接性的规定是必要的

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• 问 农村宅基地置换商品房政策是如何的?
  答

  如是你自己现在个人想换，我坚决建议你不要换。理由如下：农村的房子并不值钱，但是其下的宅基地是不可再生资源非常值钱；城市的商品房，只要有钱随时可以买，但是农村的宅基地不是你有钱就可以买的；等到你拆迁的时候，可以用宅基地换多于一套的商品房（具体看面积和商谈方式），希望你不要为眼前小利所诱惑。总之一句话，农村的房子（宅基地）是稀缺资源，商品房不是稀缺资源。

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• 问 农村宅基地置换商品房政策是怎样的?
  答

  你好，农村宅基地置换政策有五个方面： 一、承包土地：可保留、流转、退让 根据市农业局制定的细则，农村居民转为城镇居民后，其承包的土地可采取保留、流转、退让三种处置和利用办法。保留即指可按照依法自愿的原则，允许其在承包期内继续保留农村承包经营权，享受涉及该土地的各项政策，如种粮直补、农业项目补贴等，任何组织不得强制或变相强制收回。流转即指鼓励在依法、自愿、有偿的原则下，通过转让、转包、转租、互换、入股等形式流转土地承包经营权，取得土地租金或分红收入。 二、鼓励向家庭农场流转 据了解，农村居民转为城镇居民并自愿退出承包土地的，对其在承包土地上添置的生产设施以及提高土地生产能力的投入应获得相应的补偿。对转户居民自愿退出的承包土地权属不清的，可以先行转户，待确权后再进行退地补偿。转户居民退出的承包土地，全部退给农村集体经济组织留作耕种用地，鼓励退出的承包土地在公开的市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社和农业企业流转，发展多种形式的适度规模经营。 在退地补偿方面，农村居民转为城镇居民后保留承包土地的，保留其在以后整户退出时获得相应退地补偿的权利或土地征收时按规定获得土地征收补偿安置的权利，但土地征收补偿安置政策、农转城退地补偿政策只能选择其一，不能重复享受。 三、农村宅基地：鼓励置换城镇住房试点 根据市国土资源局制定的实施细则，农户宅基地是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等)的集体所有土地。农民转为城镇居民后，可继续享有原已依法取得的农村宅基地的使用权和受益权，但不得新建、改建、扩建。 此外，允许宅基地在原村集体经济组织内部依法流转，符合条件的宅基地流转，由宅基地的转让人和受让人向宅基地所在地的县(区)国土资源管理部门申请，报经市、县人民政府批准后办理。 同时，在城乡结合部、城市规划中准备改造的城中村、城乡增减挂钩试点实施区域和因铁路、公路等线性工程将依法实施集体土地征收的区域，农民转为城镇居民后，鼓励自愿退出原有宅基地或集中安置后退出原有宅基地和房屋，由所在村集体收回，并给予合理补偿。 我市还鼓励在城乡结合部、城市规划中准备改造的城中村和有城乡增减挂钩试点项目等有条件的地方探索开展以宅基地、农房置换城市(镇)住房试点，试点方案需由县(区)人民政府报经市人民政府批准同意后予以实施。 四、承包林地：自主决定山林是否流转 市林业局制定的细则明确规定，本市行政区域内林农整户迁入市区或其他城市落户的，其经过林业产权制度改革明晰了的林业产权按照林改政策继续保留。林农转户后，自留山稳定不变，继续实行长期无偿使用、允许继承的政策。已分包到户的责任山稳定不变，承包期限30-70年，山上林木归责任山主所有，承包期内允许继承。由集体统一经营的且林地、林木折股分配给集体内部成员均等持有的林权继续保留。 据了解，山林是否流转以及流转的方式由经营者自主决定。集体所有的森林、林木的所有权或者使用权以及林地使用权的转让，必须经依法设立的森林资源资产评估机构进行评估，然后在依法设立的产权交易机构中公开拍卖、竞价、招标转让，禁止私下协议转让。 五、林农转户后不再参与承包分配 承包期内，对林农自愿退出承包林地和林木资产的，由集体组织收回另行依法处置。山林承包期满后，林地应交回集体组织处置，已经转为城市户口的，不再参与再次承包分配。

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• 问 农村宅基地置换是什么意思？
  答

  宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。宅基地置换，就是用自己的宅基地去换取别的东西，比如城镇房产，成为城镇市民。城市化的过程中，这种现象很常见的。

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• 问 农村宅基地房子买卖合法吗？农村宅基地买卖有哪些情况?
  答

  宅基地是否可以买卖，需要分情况而定。对于集体经济组织内部成员，一般是可以转让买卖的，而对于集体组织外部成员，想购买农村宅基地则是不允许的或者说风险非常大的。集体经济组织内部成员：是指在该集体经济组织生产，或生活在该组织，与该集体经济组织发生权利、义务的人。农村集体经济组织成员资格，具有很强的身份性质，它可以依法定事件(如出生)而取得，和依合法行为(如因婚姻迁入)而取得。确定农村集体经济组织成员资格，必须坚持两个原则：生活在该组织为基本原则；以对该组织产生权利、义务关系。具体应当符合以下条件：（1）生活在在该集体经济，有户籍登记或曾经有户籍关系。（2）生存、生活在该集体经济组织。这主要是指，农村集体经济组织成员资格是一种民事权利能力，人要生存才享有和具备，人死立即消灭。“生活”在该集体经济组织，主要是指出生在该组织，且为已具备该组织成员资格的人所生的孩子。（3）对该集体经济组织享有权利负有义务。这主要是指对该组织的拥有与其身份不可分离的权利和义务。

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