车库属于商品房吗? 地下车库可以作为商品房出售吗

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• 153****7723

  地下车库是否可以作为商品房出售，要看具体情况。若地下车库的面积没有计入合同注明的分摊范围，没有出售给业主，应属于开发商所有，开发商可将其作为商品房出售。
  地下车库是房屋的附属设施，附属设施要作为房产买卖的必须符合三个条件：
  1、不能影响房屋及其附属设施的结构和功能。车库不是绝对必要的附属设施，没有地下车并不影响房屋具备基本的使用功能，一个业主对特定车位拥有所有权，也并不会影响其他业主停车。
  2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。地下车库的使用或一次购买车位或分期支付租金，不使用者则不需要为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。
  3、法律技术上操作起来比较容易。地下车库可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。
  满足以上条件，小区的地下车库是可以作为有独立所有权的房产买卖的。
  同理，如果业主购买了符合上述条件的地下车库，也可以作为有独立所有权的房产进行买卖。

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:24
• 134****6573

  1．车库证和房产证是性质完全不同的两种证件，前者通过合同形式确认，后者通过国家法定机构确认。对于居住使用是一样的，买卖交易、拆迁补偿方面，都按市场价值为基础进行，通行商品交换等价补偿的原则。
  2．如果没有小区的住宅所有权，即使拥有100%的车库独立所有权，也不能申请任何银行的按揭贷款。

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:19
• 142****6228

  小区地下车库的产权究竟是属于全体业主，有相关法律法规。
  
  根据《物权法》：
  
  第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  
  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:14
• 141****2286

  **近，网上吵的很热的一个话题，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
  
  
  
  
  
  意义
  此案判业主获胜，在全国还属首例
  
  
  
  
  住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。
  
  
  
  据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。
  
  
  
  在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。
  
  
  
  经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”
  
  
  
  
  
  理由
  车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施
  
  
  
  
  该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。
  
  
  
  
  
  展望
  开发商们将退出出售车库的惊人巨款
  
  
  
  
  南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。
  
  
  
  “车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:10
• 147****2100

  
  对于商品房的地下室来说其实是有三种性质，一种是车库，一种是仓储另外一种是人防工程。这其中满足办理产权条件的只有车库和仓储，对于人防工程是没有产权的。
  
  但是今年办理的不动产证的实际情况来说，老J所处的地区地面正负零以下得部分目前是不能办理产权的。也就是说，地下部分的房产就没有办理不动产证的可能性。
  
  现在每个小区地下都有相应的配套车库。开发商也把车库作为了卖点，增加项目的利润。但是现在的业主法律维权意识很强，对于地下室的归属权也开始了争夺。同时国内也有相关的审判案例可供我们参考和分析的。
  
  下面我们就分情况来说地下室的归属情况吧：
  
  地下人防工程：对于人防来说是现在小区建设的必备配套。如果小区没有建设的话是要缴纳易地建设费的。而人防工程的建设费用是由开发商出的，而人防工程在和平时期是当作车库用的，因此停车收益开发商自然就拿走了。
  
  这里对于人防工程的归属有几种说法，第一种是归人防办的。第二种是谁出资谁受益的也就是开发商的。但是，根据相关案例来说，这部分人防车库的建设费用很可能是摊在了业主的房价到中，如果是这样那么就说明出资方式全体业主，所以归属权和收益权就归全体业主所有。
  
  地下车库和仓储：这两种形式的地下室其实和人防的性质一样，开发商出资建设的，但是很可能成本被摊在了业主身上。在审判的过程中如果开发商不能提供相关的证明就会判给业主。
  
  因此，商品房地下车库的归属权判断就要取决开发商是否分摊了建设成本给业主。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:05

相关问题

• 问 车库属于商品房吗? 地下车库可以作为商品房出售吗
  答

  在判断地下车库的产权归谁时，首先应明确几个判断标准：1、合同是否约定根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，也就说，允许开发商和业主通过约定的方式确定车库的权属。地下车库的产权是否在商品房买卖合同中约定，如有约定从约定，没有约定则根据下文标准判断；2、是否计入公摊面积如该地下车库计已入业主公摊面积，那么小区业主在购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积，此时，地下车库的产权应属全体业主所有。如地下车库并没有计入公摊面积，则车库产权归开发商所有。3、是否是人防工程改造车库根据《人民防空法》的规定，地下人防工程可以军民两用，在和平时期人防工程可以为经济建设与人民生活服务，战争状态统一由国家使用，同时规定了“谁投资谁受益”的原则，此时如该地下车库为人贩工程改造的车库，在和平时期，开发商对自己投资建设的车库有使用、收益的权利。查询产权归属：一般情况下，开发商是不会公布详细的地下车库产权资料，业主公约想要得到相关资料可以根据《政府信息公开条例》向人民政府申请政府信息公开。

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• 问 地下车库可以作为商品房出售吗?
  答

  地下室部分是没有房产证的，也不会出。地下室属于人防工程（国家强制规定必须有人防工程）用于战时防空。所以是不能当建筑面积来出售的。

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• 问 地下车库可以作为商品房出售吗？应该怎么查询呢
  答

  首先，有必要先探讨一下住宅小区停车位的归属问题。住宅小区是一个相对封闭的区间和范围，停车位是其重要配套设施。住宅小区停车位的权属，依法有如下两种情况：一是地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。二是住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售楼款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入应归全体业主分配。第一种情况车位的所有权和收益权均属于产权人，尚未出售的停车位收益应属于开发公司。第二种情况中，由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。其次，要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。

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• 问 地下车库可以卖吗商品房
  答

  看规划吧，如果规化把地下室及地下车位审批了人防工程或是配套设施，那是不可以正常销售的，就谈不到预售许可证了。如果批的是单独地下车位或是地下室是可以办理的，还有建议没有必要给地下车位和地下室办理预售证的：1、地下车位和地下室的后期变动很大，2、有了预售证你还得办理产权证，很麻烦的。当然，现在存在开发商直接出售，这个时候产权就会被分割到各个购买人那边，购买人有产权也就可以买卖的。也有是开发商撤场的时候车库不出售，会将车库的管理权移交给物业，这个时候物业有管理权，可以收取管理费，产权是归所有业主的，也就不能买卖了。

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• 问 想了解下车库属于商品房吗？
  答

  你说的情况与我朋友单位情况是一致的，他单位的车库只有协议，无产权证，但协议上说的车位使用年限与房产权年限一致。这种收回的可能性很小，但你要认真仔细看一下协议上是怎么说的。

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