抵押的房产可以买卖吗? 对于抵押后的房屋可以买卖吗

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• 153****5084

  　已经抵押的房子可以买卖，不过不能直接买卖。能买卖抵押房子的方法有：
  　　一、提前还清贷款。房子只要还清了贷款，房主就可以取得房子的完整的产权。所以，申请人可以先还清房贷，注销房产抵押登记，再将房子卖出去。也可以和买房一方签定买卖的合同，房主还清贷款后，再办理二手房买卖的手续。
  　　二、办理转按揭贷款。办理转按揭贷款方法是变更房产的抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。转按揭贷款不需要自己筹钱还款，压力较小。
  　　所以已经抵押的房子可以买卖的。不过若个人需要的额度不大，也可以考虑申请信用贷款，不用卖房子。终归房子的贷款还没有还清，等办理好相关的手续再卖房子，花费的时间也是比较长的。

  查看全文↓ 2019-04-16 08:48:20
• 137****8953

  生活中，住房被抵押是一种解决经济周转问题的途径，在房屋买卖合同中，经常都有房屋被抵押的情况发生。那么，房子被抵押还能买卖吗?从《担保法》的规定来看，抵押期间，抵押人擅自转让抵押物的，转让行为应为无效。
  但从房产的角度来看，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，如果只是签订了一份买卖合同并未过户，又能优先保证抵押权，这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。
  所以，在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作，实际上并不是一律认定无效的。《**高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;
  取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。总的来说，抵押是担保的一种形式，被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，可以有效。
  法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存

  查看全文↓ 2019-04-16 08:48:14
• 145****0044

  裁判要旨
  
  
  
  当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。
  
  
  案情简介
  
  
  一、2010年11月8日，华辰公司与刘宣求通过以物抵债的方式取得华晨公司的六个门面。
  
  二、2012年6月19日林福汉通过银行转账汇款300万元至刘宣求指定银行帐户，次日转账汇款500万元，合计汇款800万元，但注明其所支付的款项为“借款”。
  
  三、2012年6月20日，林福汉与刘宣求签订一份《房屋买卖合同》，购买上述门面，价款800万元整。合同还约定：（1）《房屋买卖合同》签订当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉；（2）在2012年9月19日前林福汉无权办理过户手续；（3）若刘宣求在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款，另加日3‰的违约金。
  
  四、福州中院因毛来华与黄裕生、刘宣求等人借款合同纠纷一案中，查封了刘宣求名下的上述店面。林福汉向法院提出异议，福州中院驳回林福汉的异议请求。
  
  五、林福汉向福州中院提起执行异议之诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，停止对案涉店面的执行。福州中院一审支持了其诉请。
  
  六、毛来华不服，上诉至福建高院。福建高院二审判决驳回上诉，维持原判。
  
  七、毛来华仍不服，向**高法院申请再审。**高法院确认《房屋买卖合同》无效，改判驳回林福汉全部诉请。
  
  
  
  裁判要点
  
  
  本案中，申请执行人毛来华得以绝地逢生，其根本原因即在于证明了案涉房屋买卖合同并非林福汉与刘宣求真实的意思表示，而系为林福汉对刘宣求800万元的借款提供担保。**高法院从《房屋买卖合同》约定的内容反常，800万元汇款的附注为借款、交易价格约定反常等几个方面认定《房屋买卖合同》并非林福汉与刘宣求之间真实的意思表示，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。由于双方在《房屋买卖合同》中的意思表示均不真实，故**高法院依据《民法总则》第一百四十六条关于通谋所作的虚假意思表示无效的规定，认定案涉《房屋买卖合同》无效。由于《房屋买卖合同》无效，林福汉即非房屋买受人，其不能依据依据《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，排除毛来华的强制执行。
  
  
  
  实务经验总结
  
  
  1.为民间借贷提供担保而签订的买卖合同，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该买卖合同构成通谋虚伪表示。根据《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，相关买卖合同应被认定为无效。但同时根据《民法总则》第一百四十六条第二款的规定，即使买卖合同被认定为无效，也不影响双方当事人关于担保的真实意思表示。故以买卖合同为民间借贷提供担保，仍不失为一种非典型的担保措施。
  
  2.以买卖合同为民间借贷提供担保，并不能使债权人获得相应的担保物权，债权人无法就买卖的标的物优先受偿。根据《物权法》第五条规定，物权的种类和内容必须由法律明确规定。《物权法》上规定的具有优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，故以买卖合同为民间借贷提供担保并不能设立担保物权，也就无法对买卖标的物行使优先受偿权。所以，债权人应慎重选择通过买卖合同的方式为债权提供担保，防止因对标的物不享有优先受偿权而无法发挥预期担保的法律效果。
  
  3.以买卖合同为民间借贷提供担保，在实现这一非典型担保时，债权人不能要求履行买卖合同，而只能根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。即在实现这一非典型担保时，债权人负有强制清算义务，不能直接取得房屋所有权，也不能主张标的物拍卖所得全部归其所有。
  
  
  
  
  
  相关法律规定
  
  
  《民法总则》
  
  第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
  
  以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
  
  《物权法》
  
  第五条　物权的种类和内容，由法律规定。
  
  第一百七十条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
  
  《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
  
  第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
  
  按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-16 08:48:06

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• 问 抵押的房产可以买卖吗? 房屋抵押后抵押人还可以出售吗？抵押权人
  答

  现实中存在很多未结清贷款即出售房屋的情况，买卖被抵押的房屋其实是很常见的，需要由卖方在限定时间内解除抵押，抵押解除了才可以进行正常的过户。合同履行中出现了纠纷，买方可以依法向法院起诉。一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？房屋被抵押 ，常见的是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。所谓解抵押 ，简单来说是指有贷款的房子，在产权交易中心有登记，此时房子某些权利受到限制（如出售）。当你把贷款还完了，可以去银行拿到贷款还清证明，就可以去不动产登记中心解除抵押登记，这个过程称之为解抵押。

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• 问 抵押的房产可以买卖吗
  答

  抵押的房产可以买卖，但是需要征得抵押权人的同意，或者买卖中的另一方代抵押人偿还抵押贷款，那么就可以买卖已经抵押的房屋，无论通过哪种形式购房，都先要取得抵押权人的同意，才能够进行买卖。如果不同意的情况之下，可以先行支付一部分的购房款偿还所欠押权人的款项之后办理完解押手续可以正常进行交易，把房屋过户给买房人。在实际的房屋交易过程当中购买二手房是比较容易遇到房屋抵押情况的，所以我们在购房之前，一定要清楚的了解到所购买房屋的产权是否清晰，如果存在有抵押冻结的情况要先解除产权被抵押的状态才能够走正常的交易，有些银行目前可以更换被抵押人，具体要咨询当地的银行，为了避免交易的复杂性，不太建议购买已经处于被抵押的房屋。

• 问 抵押的房产可以买卖吗? 房产证抵押贷款后还可不可以卖
  答

  魏国鹏律师解答：根据《担保法》的规定，房主将房屋抵押后，房屋的所有权仍然归房租所有，也就是说您有权将房屋继续出售，同时，为了保护抵押权人的利益，对房主出售抵押房有一定的限制，具体有：1、抵押期间，房主转让房屋，应当通知抵押权人，告知买主房屋已经抵押的情况；房主未通知抵押权人或者未告知买主的，转让行为无效。2、买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求房主提供相应的担保，房主不担保的，不得出售房屋。3、房主出售房屋所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。

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• 问 我的房产拿去抵押了还可以买卖吗
  答

  据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。有抵押的二手房必须先还清银行贷款，解除抵押之后才能完成过户。

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• 问 有哪位清楚抵押的房产可以买卖吗？
  答

  买抵押过的房子对买方没有影响，只要贷款已经结清了就可以正常的办理过户手续了。只要房子没有抵押了，查询房屋信息，房子没有债务问题，没有涉及财产分割就可以进行正常的买卖过户，过户的流程是先打网签、核税、递件、缴税、取件，交易就结束了，需要缴纳的税费如下：1.个人所得税：1%（卖方出，满五年唯一一套住宅免征）；2.契税：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，买方出；3.营业税：5.6%（卖方出，满两年免征）；4.交易手续费：面积*6元（买卖双方一家一半）；5.工本费：80元（买方出）；

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