商住两用房限购吗? 商住两用房和普通住宅的区别，买房前一定要明白

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• 158****7764

  商住房定义及与住宅区别
  
  商住房,既可以居住,又可以注册公司进行办公,是适应一线城市的发展和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可以办公又可以居住的一种产品。
  
  商住房与住宅在土地出让前原本没啥不同，只是在政府进行土地出让时给了他们不同的身份，由此也造成了两者之间的差异，也就有了后来各自不同的命运。
  
  1、产权年限
  
  商住房土地产权只有40年到50年，比住宅的70年产权缩短了不止一点点呢；
  
  2、水电费等
  
  电费、水费、物业费等都是商业标准，换句话说居住成本高出许多，就连上网费都高好多；
  
  3、税费
  
  与普通住宅动辄税费减免相比，它享受的是3%契税、5%增值税、20%交易差额税；
  
  4、贷款
  
  同样去购房贷款，商住房不仅不能使用公积金贷款，且商业贷款贷款**不低于50%，且上浮10%和10年限期；
  
  ps：商住房是不给落户资格的，也享受不到周边的教育资源。

  查看全文↓ 2019-04-21 16:17:14
• 155****5904

  商住两用房”一般土地使用年限为50年。除了年限的差别之外，在买商住两用的二手房时，税费的征收基数和标准跟二手住宅还是有差别的。
  一般商品房要交：契税、个税和营业税。商住房还需要征收：印花税、土地增值税。不受面积、是否“满五唯一”的限制。
  具体如下：
  1、营业税：差额*5.6%
  2、个税：差额*20%
  3、印花税：全额*0.05%
  4、契税：全额*3%
  5、土地增值税：差额*(30%-60%)。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。
  具体征收标准：
  1） 不超过50%的部分税率为30%
  2） 超过50%的部分税率为40%
  3） 超过100%至200%的部分税率为50%

  查看全文↓ 2019-04-21 16:17:11
• 147****4985

  无论市场如何争论，商住两用房的流通性和金融属性已经被这一政策大大削弱
  
  短短十几天，北京的买房者和炒房客们经历了史上**严厉的一次房产调控。自3月17日起，有关部门9天发布十项政策，除了对商品房的调控，3月26日晚，北京市又发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，寥寥数条，就将北京的商业、办公用房也压在了有史以来**严格的调控措施之下，从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面精准打击“商改住”，也在全国范围内开启了“商改住”限购政策的先河。
  
  
  
  销量陷入冰点
  
  政策一经发布，火热的商住市场瞬时降到冰点。3月27日，政策发布后的第一天，北京商住签约量仅有3套，而在限购政策出来以前，北京商住每日签约数量都达到200套左右，一年就是5万~6万套的成交量。
  
  商住两用房近两年越来越火，有分析人士认为，这主要由于住宅价格越来越高、限购越来越严，而导致更多刚需和投资客将目光转向地段繁华、总价单价都低、配套成熟的商住两用房。
  
  数据显示，过去十年，北京地区成交约40万套商住类物业，现在的库存量介于7万套至9万套之间，这些项目的市场交易规模至少在2500亿元以上，这一库存量几乎创下十年来新高。而在2016年北京商住市场异常火热，普通住宅销售套数为50462套，而酒店式公寓销售套数则为63703套，成交均价达到了29778元/米2，区域范围向五六环扩散，近10年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。到了2017年，商住市场愈加升温，根据中介机构亚豪数据统计，今年2月北京商品房成交量中，近六成为商办类楼盘，而去年同期的商办成交占比还不到四成。与此同时价格也不断攀升，2015年商住价格约为2.64万元/平方米，而到了2017年头两个月，均价已经达到了4.54万元/平方米。
  
  然而，政策一出，这一好景显然要暂时停歇了。记者浏览链家、我爱我家等房产中介网站，商住两用房信息已全部下架。且采访了这两家公司的几个房产中介，都表示“政策出来之后，商住房产几乎无人来问了，但不知道过一阵子会不会也是这种情况。”可资对照的是，去年通州区发布商住两用房限购政策之后，当年的4至5月份仅仅卖出了8套房。
  
  另外，这一政策一出，对拿了商办地还未动工或还未建完的地产公司影响是巨大的，因为单间面积限制到500平米以上，就很难再卖给个人了。3月24日，北京房地产业协会秘书长陈志也在一次论坛上表示：“北京目前有1300万平方米商住类的空地处于拿地未开工状态，商办类的产品非常多，长期的拿地未开工的企业，一旦金融上出现大波动，这类土地不好办。”
  
  
  
  贬值or**
  
  对于这项政策的实施，有评论人士称，这是关上了刚需北漂在北京置业的**后一扇门。曾经不限购、低总价的商住两用，令不具购房资格、无法支付高额**的刚需族暂时有个过渡住房，但现在的5年资格，加必须全款，就将原来这群人中的很大一部分拒之门外。
  
  也有分析人士称，必须全款不一定能影响什么。因为此前购买商住两用房转税费极高（卖方要交的税费种类及税率包括:营业税及其附加:5%-10%、个人所得税:20%、土地增值税30%-60%、印花税、万分之五、房屋交易手续费；买方要交的税费及税率有契税3%、印花税0.05%、房屋交易手续费以及房屋所有权登记费），且**需50%以上，贷款**长期限只能10年，利息还贵1.1倍，有部分购房者在算完这笔账之后就打算全款购买，因为全款可避免高额税赋。
  
  不过，无论市场如何争论，商住两用房的流通性和金融属性已经被这一政策大大削弱。这也符合政府此次调控房地产的初衷，回归原本土地用途，商业用地就回归商业用途，无法商改住之后开发商拿地也会更为谨慎，也令土地价格重新得以调整。而且房子也回归居住这一本来的属性，控制越来越疯狂的“炒房”行为。
  
  对于已经买了商住两用和有意向购买的人来说，更关心的是房子会不会跌以及是否具备购买性价比。
  
  看跌派比如中原地产首席分析师张大伟表示，“3·26商住两用项目限购措施，不是简单地认房又认贷这种内容，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是畸形的，大部分物业成为类居住物业。他预计，商住两用类物业的价格会有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能进入休眠状态。”
  
  另一派言论则认为，此项政策一出，原先已交易的小户型商住两用房就成为绝版。虽然短时间内市场会遭遇冰点，但是很多商住无论在地段还是配套上，条件都非常优越，且远比周围住宅价格低，在北京这一寸土寸金的地方，这种资产很难贬值，即使小有下滑，回归到原本的市场价值，也会成为一只“慢牛股”。此外，该项政策不一定具有长期持续性，且其不占首套房的房产资格，又临近商圈、办公区可以得到丰厚的租金。即使购房资格有种种限制，比如要连续5年有在北京的缴税记录，但目前已出现有中介以5000元代办“皮包公司”，以公司名义购房，且有民间贷款相配套。
  
  有分析人士称，当市场加剧萧条，商办物业的价格只有周边住宅价格的1/3-1/5时就是入手的机会，不过必须考虑地铁口、白领聚集区、商圈、品牌等综合因素。此外，其还强调商办物业是中长期投资品，不适合短期投资思路。（来源：投资者报[微博]）
  
  

  查看全文↓ 2019-04-21 16:17:07
• 139****3813

  通州？通州！
  通州限购令真的来了？
  **近通州、香河的房产市场一片火热，只因十年谣言终成真：北京市政府将搬迁至通州。
  
  万万没想到的是，眼看因为副中心的原因通州区域房价攀升，甚至出现政府约谈的情况，通州再度传来惊天传言！
  
  
  
  传言：
  
  通州限购！下周一（17号）开始执行，住宅需要北京本地户口！商住两用必须具备北京买房资格！
  
  也就是说在17号之后如果要购买通州的住宅就必须是北京户口，5年的纳税社保将不再有用！
  
  而商住楼则提高购房标准，必须要具备北京购房资格。而且据传在原有限购政策的基础上另有相关限制：
  
  1、北京户口无论单身已婚，只允许在通州买一套；
  
  2、工作居住证也是一样；
  
  3、五年社保客户：必须有三年通州社保，加别区域满5年即可。
  
  
  
  预兆
  
  面对这样的消息，似乎很突然，一瞬间大家都疯了，当仔细一想，却早有预兆。
  
  
  2010以来，商住公寓市场价格上涨尤为明显。
  
  
  从2010年开始到2015年，通州的住宅的库存在今年降到了历史**低点。
  
  且**近3年通州供应的住宅土地只有8宗，而且其中大部分还是自住房等属性，供应集中在台湖等新区。这种情况下，通州核心区的商品房住宅处于净去化状态。
  
  限购，似乎成为大势所趋。
  
  
  
  疑问
  
  当然，面对限购传言，也存在许多疑问。
  
  亚豪机构市场总监郭毅表示：对于通知限购商住楼，如果商住限购，办公和商业限不限？怎么界定商住和办公之间的区别？运河核心区是未来的高端商务区，企业进驻择址办公还要限购的话，对通州的产业导入将形成不利的影响。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-21 16:17:03

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• 问 商住两用房和普通住宅的区别
  答

  商住两用房和普通住宅的区别就在于一个是建在商业用地上，一个是建在住宅用地上，正因为土地性质的不同，所以才会导致两种房子的使用年限有较大的区别，商住两用房在现实生活当中一般就是大家比较熟悉的公寓，使用的年限一般是40年或者是50年，绝大多数都是40年，而普通住宅使用的是住宅用地，有70年的产权，同等条件之下使用的年限会更长。商住两用房和普通住宅在购买的时候，虽然都能够进行居住，但是商住是两用产品，也就意味着除了居住之外还可以办公也能够用于公司的注册，但普通住宅受限，只能够用于居住，而且在一些大城市当中，并不是所有的人都拥有购买普通住宅的资格，像是一些刚刚毕业的年轻人或者是没有购房资格的人，是可以先购买商住两用房的。

• 问 商住两用房好吗?商住两用房和普通住宅买哪个好?
  答

  不同处:1、商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。2、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，**较高50%、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。3、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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• 问 商住两用房好吗?商住两用房的优缺点是什么??商住两用房和普通住宅买哪个好?
  答

  不同处:1、商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。2、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，**较高50%、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。3、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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• 问 商住两用房好卖吗? 商住两用的房子和普通住宅有什么不同？
  答

  首先可以肯定的是商住两用房的使用年限是40-50年。房子以后不住或考虑出手的话，这个主要取决于你所在的城市经济情况。一般而言，发达的一线城市商住两用房还是挺不错的，因为即使自己不住了也可以出租作为商用，而租金的年回报率也是比较可观。因为正规的写字楼租金很高，物业费更是高，所以很多小点的公司办公都是首选商住两用房。

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• 问 商住两用房新房和普通住宅有什么区别
  答

  商住就是商业行住房,水电煤都比普通住房高,产权年限可能也不一样,购买者**要5层,如果买二手房税费也高,这样的房子都是买来投资,不适合自己自主,,普通就是平常的住房

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