什么是主购房人? 购房主产权和副主产权有什么区别

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• 155****2802

  买房贷款由谁来做“主贷人”?有的夫妻觉得,房屋按揭款其实是两个人一起来偿还,不用分什么你我,填谁的名字都一样。真的一样吗?
  
  大刘跟太太一起买房时,太太又打趣道:“你来做主贷人吧!要是以后你有了外心,住房贷款也就由你一个人来扛,算是对你的惩罚。”
  
  真的是这样的吗?贷款合同上没有自己的名字,就不用承担偿债义务吗?
  
  其实,人们对于这种“主贷人”和“共同贷款人”的认识上,还有许多不甚了解的地方和误区。在确定夫妻中的哪一位做“主贷人”的问题上,也有不少值得关注和考虑的细节。
  
  误区一:不是主贷人离婚就不用还房贷吗?
  
  答案显然是否定的。就和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样,婚后他们的债务也是共同债务。夫妻双方无论是否是“主贷人”,是否共同申请了住房贷款,都有偿还住房贷款的义务。
  
  只有当房产判定由离婚后的一方所有,另一方才可以提出变更住房贷款人的要求,解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同,就不用继续履行偿债的义务,无疑是他对住房贷款理解上的误区。
  
  误区二:不是主贷,就是参贷人?
  
  专业人士认为,“主贷”和“参贷”都是不标准的称法。在银行的住房贷款合同中,一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”,另一方可以作为“共同贷款人”。对于“共同贷款人”,不仅要求是为“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女、父母),还必须为住房贷款抵押物的房产的所有者之一。
  
  但是,这一条对于夫妻来说是个例外,即使房产证上只有夫妻一方的名字,另一方也可以作为住房贷款的“共同贷款人”。举个例子,即使大刘夫妇购买的住房产权证上只有大刘的姓名,刘太太也可以申请

  查看全文↓ 2019-05-11 14:08:09
• 147****0758

  1、主贷和次贷在公积金还款上有差别。扣款顺序是：主贷人的基本账户→主贷人的补充公积金账户（如有）→次贷人的基本账户→次贷人的补充公积金账户。
  
  2、不论是不是主贷人，只要共同申请了住房贷款，就有偿还房贷的义务。这和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样，婚后他们的债务也是共同债务。
  
  3、收入高的，收入稳定的来做主贷人，更容易通过贷款审批。此外，主贷人不要有什么太多的信用不良记录，不然这个贷款审核就可能被卡住。
  
  4、一般主贷人和次贷人各占房产的50%，等于房子有2个房主， 其中只要有一方不同意出售，房子是不能上市成交的。
  
  5、如果夫妻一旦离婚，房产判定由离婚后的一方所有，这个时候另一方才可以提出变更住房贷款人的要求，解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同，就不用继续履行偿债的义务，这是对住房贷款极大的误解。

  查看全文↓ 2019-05-11 14:08:04
• 156****1402

  前产权证两本，一大一小，现在是一样的了，除非当时买房的人当时约定了份额，默认是一人一半
  只认份额 不分主次

  查看全文↓ 2019-05-11 14:07:59
• 133****3755

  1、什么是房屋产权？
  
  一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。
  
  房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到我国《物权法》的保护，其年限是永久的。而根据我国《宪法》，土地的所有权属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，根据土地规划用途的不同，土地的**高使用年限又分为40年、50年和70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。
  
  
  
  跳动的心
  
  2、大产权房中40年、50年、70年产权有什么区别？
  
  第一，土地规划用途不同，按照我国相关法律法规，我们平常的住宅建设用地**高是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，以及综合用地，**高为50年，而商业、旅游和娱乐用地，**高只有40年。所以40年、50年和70年这三种不同产权的房子，用途是不一样的。
  
  第二，产权为70年的房子，也就是住宅，可以落户口，而产权为40年或者50年的房子，虽然很多也能够满足居住的要求，但是其土地的使用性质，决定了房屋本身仍然是非住宅性质，所以一般来说不能落户口，子女也就不能划分到相应的学区，就近入学。
  
  第三，生活费用也不一样，70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低，而非住宅性质的、40年或50年产权的房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气。
  
  第四，贷款条件也不同，购买非住宅性质的、40年或50年产权的房子，一般不能申请公积金贷款，如果办理商业贷款，也只能得到总房款的五成或六成按揭。
  
  
  
  
  
  跳动的心
  
  3、房屋产权70年怎么算？
  
  房屋产权是从开发商拿地备案时开始计算的。举个例子。开发商A在2010年拿到某地块并备案，用了6年的时间把楼房建好，并于2016年通过竣工验收开始销售。小C于2016年从开发商A那买了一套商品房，装修后于2017年入住。那么小C的房屋产权是从2010年开始计算的，即2010年+70年，也就是说2080年到期。以此类推，50年、40年的产权也是从开发商拿地备案的时候就开始计算的。
  
  
  
  跳动的心
  
  
  4、土地使用年限到期怎么办？
  
  方法一：延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
  
  方法二：国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿，用类似拆迁安置的办法解决。但是一般情况下，房屋住宅不到70年就会拆迁。
  
  不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。这就是关键了，怎么续签？续签金额怎么计算？根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-05-11 14:07:55
• 157****2062

  
  时隔一年，位于北京市东五环天璞家园小区内的“隔离墙”依然伫立，并有保安严密把守。自住型商品房业主诉诸法律，希望拆除小区内的隔离铁栅栏、绿植和铁艺门，该案近日迎来了二审判决，法院认定隔离设施未经规划部门审批，构成违法建设，进而转由城管处理，再次进入调查流程。
  
  　　
  
  小区“隔离墙”问题此起彼伏。天璞家园业主收到法院判决书时，北五环外一批自住型商品房业主正在与开发企业、政府相关部门协商小区内的隔离设施该如何处理。
  
  　　
  
  “这不仅仅是经济问题了，属于社会问题。原来的经济适用房、自住型商品房，未来的共有产权房，努力方向应该是打通界限。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受《中国经营报》记者采访时说，在土地出让时就应该考虑到后续类似隔离设施问题。
  
  　　
  
  昌平一小区再起隔离争议
  
  　　
  
  近日，昌平北七家镇畅悦居小区再次出现“隔离墙”争端。据多家媒体报道，该小区自住房和联排别墅之间的围栏因一场大风倒塌后，第二天自住房业主强行将另一侧的铁门拆除。
  
  　　
  
  4月10日，记者走访畅悦居小区时看到，连接小区东门和西门的一条南北向道路上约有6名保安人员，保安身后是临时的铁栅栏和警戒线，将整个小区隔成了南北两个区域。北侧是两栋自住房楼宇，南侧是联排别墅。
  
  　　
  
  据业主陈先生介绍，目前昌平区和北七家镇政府相关部门均在积极处理畅悦居小区事宜。开发商北京世纪鸿城置业有限公司（系北京城建全资子公司，以下简称“世纪鸿城置业”）在3月24日发出的《致小区全体业主的公开信》中表示，将严格按照相关意见主动整改。
  
  　　
  
  记者联系世纪鸿城置业就整改进展等问题采访，对方表示所有媒体接待均由北七家镇政府负责；北七家镇政府宣传中心一工作人员表示已协商多日，但未透露具体情况。
  
  　　
  
  陈先生告诉记者，开发商近日公示了一份整改绿化方案，但因仍然存在“软隔离”，部分业主未同意整改方案，目前仍在协商过程中。
  
  　　
  
  据悉，世纪鸿城置业2013年11月通过土地公开市场竞买取得畅悦居小区地块，属于商品房用地配建保障房项目。自住房售价为1.8万元/平方米，物业费为2.7元/平方米；联排别墅售价约6万元/平方米，物业费为4.9元/平方米。
  
  　　
  
  在北京理工大学管理与经济学院教授周毕文看来，在商品经济原则下，由于双方业主支付的购房款和物业服务费不同，产生争议在所难免。

  查看全文↓ 2019-05-11 14:07:40

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  答

  本人持身份手续或利害关系人持政法部门协助查询手续去登记部门查询。

  全部4个回答>
• 问 自主产权房是怎么样的？什么是自主产权房
  答

  房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。有产权证可以对房屋拥有一定的处分权，没有产权证的有些权利得不到保障。如果没有办理房地产权证，买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。

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• 问 什么是主购房人? 请问共同购房人的定义是什么？
  答

  1、主贷和次贷在公积金还款上有差别。扣款顺序是：主贷人的基本账户→主贷人的补充公积金账户（如有）→次贷人的基本账户→次贷人的补充公积金账户。2、不论是不是主贷人，只要共同申请了住房贷款，就有偿还房贷的义务。这和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样，婚后他们的债务也是共同债务。3、收入高的，收入稳定的来做主贷人，更容易通过贷款审批。此外，主贷人不要有什么太多的信用不良记录，不然这个贷款审核就可能被卡住。4、一般主贷人和次贷人各占房产的50%，等于房子有2个房主， 其中只要有一方不同意出售，房子是不能上市成交的。5、如果夫妻一旦离婚，房产判定由离婚后的一方所有，这个时候另一方才可以提出变更住房贷款人的要求，解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同，就不用继续履行偿债的义务，这是对住房贷款极大的误解。

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• 问 请问主购房人的定义是什么？
  答

  购房人不表示就是共有人，购房人过户的时候可以放弃产权共有人即是实际产权人~

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• 问 业主自主产权什么意思
  答

  ?在我国法律规定中，“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的**高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。 众多接受记者采访的业内人士和法律界人士认为，随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰，70年后的产权问题有望逐步破解。就目前法律政策框架之内，专家提出了三大设想。 ? ——重签合同，续缴出让金。土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一做法的**大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的**大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。 ? ——房随地走，国家补偿。由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。 ? ——政策持续调整，法规适时完善。众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。

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