商品房小区

①交易限制不一样，限价房是一种限价限套型的商品房，重点解决的是中低收入居民家庭的住房问题，是现下限制高价房的一种临时性措施。限价商品房根据以房价定地价的政策，采取组织监管，市场化运用的模式，申请限价房受到严格限制。商品房指得是按照法律法规及相关规定可在市场上自由买卖，不受限制的商品房屋，包含新建商品房，二手房等。②定价方式不一样，限价房在土地挂牌出售时就已经被限定住房价格，修建标准和买卖对象，对房产商的开发成本及合理利润进行测算后，设置土地出让的价格，从源头上对房屋价格进行调控。

一、商品房买卖中的预约和本约

在商品房买卖中，开发商急于出售房屋取得一定的房款或定金、预付款等以缓解房地产项目开发中紧张的资金压力；而在楼市不断上扬的市场背景下，购房者也乐于早点确定购买的房屋及单价，然后在新一轮的涨价中享受楼市红利。然而依据《城市房地产管理法》第三十九条的规定“转让房地产时，应当符合下列条件：（二）属于房屋建设工程的，完成投资开发总额百分之二十五以上”，及相应的《城市商品房预售管理办法》第五条的规定“商品房预售应当符合下列条件：（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期”，**高人民法院在《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”

在满足预售条件之前，双方无法签订《商品房买卖（预售）合同》，则先行签订认购书、订购协议等协议约定满足条件后签订正式的商品房买卖合同便成为常常采用的交易形式。所签订的认购书、订购协议等协议，在法律性质上属于预约，约定将要签订的《商品房买卖（预售）合同》则是本约。而由于从双方签订认购书、订购协议、预订协议起直至开发项目满足强制性条件可以签订《商品房买卖（预售）合同》往往要经历相当长的一段时间，在一定条件下，赋予认购书、订购协议以商品房买卖合同的效力，成为了保护购房者权益的一项法律措施。


二、认购书、订购协议、预订协议等预约认定为本约的规定

买卖双方之间迟迟不签订本约，或者不再另行签订本约的情况时有发生，是否能够将认购书、订购协议、预订协议等预约认定为商品房买卖合同，在诉讼中对于购房者权益的保护力度截然不同。为了保护交易的稳定性和买卖双方的权益平衡，《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同纠纷司法解释》”）第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”满足本条规定条件的预约可以认定为本约，这就在司法实践中带来了新的法律问题，即认购、订购、预订协议在具体个案中究竟是仅为预约还是可以认定为本约的区分条件。

根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定，认购书、订购协议、预订协议可以被认定为本约的核心条件有两个方面：（1）具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；（2）出卖人已经按照约定收受购房款。以下我们分别进行讨论。


三、具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的标准

《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同主要内容包括十三项，包括：（1）买卖双方信息、（2）商品房基本状况、（3）销售方式、（4）价款、付款方式、付款时间、（5）交付使用条件及日期、（6）装修、设备标准、（7）配套基础设施和公共设施的交付承诺、（8）公共配套建筑的产权归属、（9）面积差异处理方式、（10）办理产权登记的约定、（11）争议解决方案、（12）违约责任、（13）双方约定的其他事项。

有的观点认为预约认定为本约，应以全部具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部“主要内容”为标准。但笔者认为事实上并不可行。按照目前市场所惯常采用的认购书、订购协议、预订协议的版本，几乎不可能完全涵盖上述全部内容。同时，买卖双方签订认购、订购、预订协议**初的本意也往往还是要**终签订正式的《商品房买卖（预售）合同 》并进行网签备案，详尽的合同内容可以在本约中再具体约定，签订认购、订购、预订协议时也不会认为有必要约定的事无巨细、诸事必备。

而还有的观点认为，区分预约和本约应以是否在认购、订购、预订协议中明确约定了还要另行签订本约的条款，如有这样的明确约定，则应当认定为仅为预约。而实际交易中，约定需要另行签订本约是认购、订购、预订协议的通常条款。如果按照上述两种观点，几乎所有的认购、订购、预订协议都无法认定为本约，与商品房市场交易的实际情况是不相符的，也会失去《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定解释的本意。

应当注意到认购、订购、约定协议原本属于预约，签订预约直接的目的是为了本约的缔约作准备，而缔约双方的根本目的还是为了本约得以履行、转让房屋所有权的目的得到实现，考查认购、订购、预订协议是否具备商品房买卖合同的主要内容，应考查其约定的内容是否已经足以履行，达到买卖双方交易房屋所有权的合同目的。

商品房买卖合同作为一种买卖合同，其实我们可以思考合同约定明晰了哪些内容就可以让一份买卖合同足以履行。根据全国人大的立法解释《中华人民共和国合同法释义》就合同法第一百三十条的解释第2点买卖合同的构成要素“买卖的构成，需有人、标的、行为三个要素。人的要素指出卖人和买受人。标的的要素指买卖标的物和价金。行为的要素指移转标的物和支付价金。出卖人应将买卖标的物转移给买受人，买受人向出卖人支付价金。”

按照这一释义，商品房买卖合同作为买卖合同的一种，预约合同想要被认可为本约，就应当具备买卖合同的构成要素，即人的要素：明确的买卖双方；标的要素：明确的商品房基本状况（面积、位置、户型、房号）、明确的价金（价款、付款方式、付款时间），明确的交付使用条件及日期。认购书、预订协议等预约合同如果具备了上述内容，就足以保障其作为买卖合同的核心内容和双方的核心权利义务得以履行，笔者认为应当认定为达心内容及主要权利义务的履行。

商品房：指房地产开发规划公司通过政府相关单位批准设立的房屋，建成后用于市场销售和租赁的房屋，包括住宅、商品房和其他建筑。限价商品房：房，是解决中低收入家庭住房问题的关键，是控制高房价的临时措施。

自建商品房和商品房的区别：①这两者的土地属性是不一样的，商品房的土地其实是通过出让的方式取得的，这种房子的使用权限是70年。如果是自建房的话，那么土地可以是划拨土地，也可以是宅基地。②这两种房子的产权归属其实也是不一样的，商品房的产权相对来说更加的明晰一些，不会有太大的争议，只要符合条件就可以办理产权证。但是自建房通常要根据土地性质的不同来办理产权，而且会比较的复杂。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房,商品房则属于普通住宅.产权70年。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅产权也和普通商品房产权不同。相信不少购房者在买房的时候都会有此类疑惑，商品房和住宅房的区别有什么区别？什么是商住房？下面小编为大家讲解。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房,商品房则属于普通住宅.产权70年。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅产权也和普通商品房产权不同。相信不少购房者在买房的时候都会有此类疑惑，商品房和住宅房的区别有什么区别？什么是商住房？下面小编为大家讲解。



商品房和住宅房的区别

没有太大的区别，商品房和住宅房是一个概念，但是，如果是商住房和商品房、住宅房就由区分了。

什么是商住房

1. 商住房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。 纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

2.商住房不能落户口，纯住宅可以落户

3.商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，**后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3.9元一吨，商业用水7块多一吨

4.商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。

纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。（还迁房，限价房和经济适用房除外）

5.商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。

纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房（公寓）单价贵，当然LOFT除外。

6.商住房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑

纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。

7.商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域

8.在京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。



与原有土地性质不同用途房产的利弊

弊端主要有以下几点：

1、使用年限

商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。

产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年，商业用地**高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2、交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，**长贷款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

5、设计标准

设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6、落户问题

配套商品房：是因重大市政工程动迁而为居民建造的配套商品房。按照规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在产权证上会加盖配套商品房印章。
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。而商品房中可能包括有住宅、商业用房等。商品房取得房产证后对于所有权交易没有时间限制。

自住商品房和商品房的区别如下：①自住商品房和商品房的价格是有所不同的，自住商品房的价格比较的低，而商品房的价格就比较高。②自住商品房和商品房的户型是有所差别，商品房的户型是没有面积限制，而自住商品房是有面积限制，面积只能够在90平方米以下。③商品房和自住商品房转让是有所差别，如果普通商品房有房产证的话就是可以转让，而且没有任何限制，而自住商品房只有在得到了房产证以后5年外才能够进行转让，5年内是不可以进行转让。

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

商品房小区指的就是有相对独立居住环境的成片居民住宅，商品房是由房地产开发商开发建造之后用于出售的房屋，因为商品房在建造的时候已经办理了国土证和房产证，所以在出售时不再需要缴纳土地出让金，所以一旦涉及到委托建造或者是自建的房屋，都不属于商品房。
购买商品房的注意事项：
1、尽可能的要选择口碑好且实力强的开发商，这些开发商所建造的房子质量会更加有保障，出现问题的话也能够及时解决。
2、在购买商品房时，也要注意看周边的配套设施是否完善，否则会影响到之后的居住。
3、商品房的价格都不算便宜，所以要考虑房屋的性价比，在购房之前一定要做好购房的预算，以免给自己和家人造成太大的经济负担。
4、准备投资购买的商品房，可以选择性价比较高的公寓，不会占用首套房的名额。

公房和商品房在产权性质和交易限制等方面存在区别。购买商品房时需注意开发商的资质、合同条款、面积确认等事项。

什么是商品房？商品房和安置房有什么区别？

产权房与商品房通常情况下没用区别，产权房其实就是有产权的商品房，指得是拥有经营资质的房产开发公司经过出让方法获取土地使用权后的住房。其价格由成本，利润以及其他费用与地理位置，朝向，质量等组构成，而且不会受到政府政策影响的商品房。

安置商品房和商品房有区别，主要区别如下：①土地来源的不同。拆迁安置房的土地是划拨性质的，所以与正常购入的商品房是有差异的，但拆迁安置房若进行了产权登记并获取住房所有权证，能够进行上市买卖。所以要看房产商是不是对安置房进行过产权登记。②质量的差异。安置房一般建设收益被约束的中规中矩，所以工程商往往可以偷工减料以增加一些收益，加上有关职能部门监管不力，造成大多数安置房的质量都比不上商品房，当然也会有负责任的或示范工程类似的，质量较好的安置房。

产权房和商品房基本上没有什么区别，产权房其实就是由正规产权的商品房，也可以说产权房里包含有商品房，只不过是按照产权的性质不同，可以分为私人产权和公有产权，而商品房除了新建商品房和二手房之外，因为销售对象的不同还可以分为外销商品房和内销商品房。
房屋产权的种类有：
1、商品房
一些具有经营资格的房地产开发商经营开发的住宅，因为不受政策的限制，所以除了新建商品房之外，还包括有二手房，商品房除了可以满足居住的需求之外，还有比较高的投资价值。
2、经济适用房
是国家为了解决中低收入家庭而修建的普通住房，成本会略低于普通商品房，有经济性和适用性两大特点。
3、央产房
是中央在京单位所建设的住房，也可以被看成为是已购公房。
4、军产房
军队享有房屋所有权的房子，只有使用权没有所有权，不能够上市交易也不能够继承。
5、公房
也被称之为是公有住房，是由国家或者是国有企业投资新建销售的住房。

一、公寓是商业地产投资中**为广泛的一种地产形式。

公寓式住宅**早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的一等职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

二、公寓和商品房的区别：

首先我们应明确公寓和商品住宅开发地块的土地使用性质，商品住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其他性质用地上。

其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续，商品住宅的产权年限为70年，居住型公寓的产权年限也为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓根据用地性质产权为40年。这样住宅和公寓两者的定性就基本明确了。

像成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》，明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。

这一于2005年11月1日起施行的《关于“公寓”建设管理的若干规定》还要求，房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

价钱也不一样。因为安置住房享受国家的补助，所以相对于一般商品来说，它的价格相对较低，是一种拆迁补偿。但是，普通商品住宅的价格非常高，一般人很难一次买得起。这也是安置区的吸引力之一，不过也不是说便宜就好，因为安置区的房子虽然便宜，但也有不少的缺点。

经适房，限价房，公租房统称为保障房，公租房是没有产权的，和商品房比只是面积小，经适房和限价房都是政府（发改委）限制了出让价格，经适房更便宜，但是审核的条件也更严格（你得更穷）。
经适房和限价房你买了都是有产权的，5年以后可以上市交易。商品房对比保障房，价格更贵，但是户型，面积，小区位置，配套设施，小区环境等方面要比保障房更好，所以选择商品房和保障房还要看自己的条件，需求。

近日身边有许多想购房的朋友问我，拆迁安置房买不买得？我想大家都知道拆迁安置房是可以购买的，但还要看实际情况，小编帮您解析一下商品房与拆迁安置房有什么区别。

首先我们来看什么是返迁房也就是说所谓的拆迁安置房。拆迁安置房是指城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关的法律和政策的规定拆迁安置的房屋一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配套中、低价商品房。按有关方面的规定，被安置人所获得配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权5年之内不得上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价商品房。该类商品房和一般商品房没有是没区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限和限制，可以自由上市交易。
商品房无非就是可以在市场上买卖流通的房子而已。不是所有的房子都能买卖的。很多房子没有明确的产权，无法买卖，也就无法过户流通了。房子作为一种财产，必须登记取得财产权（就是产权），才好流通买卖！所谓商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
相信大家对商品房和拆迁安置房有了初步的认识了，希望大家在房产交易中认清他们的区别，以免造成不必要的麻烦。

商品房在中国市场中兴起于80年代，它所指的是在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过政府出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用还有地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律的角度上来分析，商品房指的是按法律、法规及有关规定允许在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售的对象不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
1．内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使
用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
2．外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。

保障房和商品房的区别：
1、二者之间的保障对象是不同的，保障性住房的对象是城市中低收入家庭或者住房困难户，而商品房购买的对象是所有自然人。
2、两种房子之间的建设方式不同，保障性住房直接是由政府组织建设，而商品房则完全是按市场运作方式建设。
3、保障房和商品房的土地性质不同，商品房的土地是通过招拍挂的形式取得的土地使用权，属于转让性质的土地已经提前缴纳过土地使用金，保障性住房的土地性质为政府划拨才能建造。
4、两者之间享受到的优惠政策不同，很明显保障房享受过一定的优惠政策，商品房在买卖过程中则需要全额缴纳所有的费用。
5、在出售的时候，二者的定价是不同的，保障房是由政府来进行定价，商品房的价格主要则由市场具体的情况而决定。
6、是否能够出售的要求也不同，商品房只要有房屋所有产权证就可以办理出售，或者是进行抵押贷款都是可以的，而保障房在转让时，必须在补缴相关费用后，方可转让。
保障房的定义
指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
商品房的定义
商品房是指房地产开发经营企业经过批准可以用于市场上进行销售而建的房子，包括新建商品房、二手房（存量房）等。