建筑密度和容积率区别

概念差异：容积率，也叫建筑面积，是衡量土地利用强度的一个主要指标。而建筑密度则是指在项目用地的区域内，建筑物的基础面积与计划用地面积的比例（%）。

建筑密度是指建筑物的覆盖率，指项目用地范围内总建筑占地面积与建筑用地面积的比值，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。计算公式：建筑密度=总建筑占地面积/总用地面积

容积率：项目用地范围内总建筑面积与建筑用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积

容积率和建筑密度是衡量小区品质的两个重要指标。建筑密度是什么意思，跟容积率有什么区别?建筑密度及容积率多少合适?要怎么算?计算公式是怎样的?本文将为您详细介绍。

一、建筑密度、容积率概念
1、建筑密度
指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
2、容积率
又称建筑面积毛 密度。是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积 率的值。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
二、建筑面积、容积率的计算方法
1、建筑密度计算公式
建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。
比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
2、容积率计算公式
容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积
1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值;不足1.0米的，不计入容积率。
5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边**近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
三、建筑密度和容积率多少**舒适？
1、建筑密度多少合适
楼密度是直接指标。容积率是地块拍卖时的一个指标，但楼密度有明确说明，容积率和楼密度之间有这样的关系：楼密度=容积率/建筑层数。
如今的高层建 筑容积率一般在2.8-4.5之间，相关专家认为，楼密度为13%-20%时，小区景观环境较好，根据以上计算公式，可以得出高层的容积率如果是2.8， 那么要想小区环境好，还要住得舒适，其层数应高于14层;如果小区的容积率是4.5，那么小区的层高要高于22层，才满足条件。因此购房者们可以参照这样 的关系进行计算自家的小区是否楼密度合适，是否居住舒适。
2、容积率多少合适
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅?，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
以上，是小编整理的“ 建筑密度和容积率是什么意思、怎么算、多少合适”的相关信息，希望对您有所帮助。

很多人在买房的时候总会听到一些“容积率”、“建筑密度”、“绿化率”等专业名词，对于很多住户而言，楼盘的公共设施的规划直接影响到未来居住的舒适程度，那么容积率、建筑密度、绿化率分别是什么意思呢？

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

　　容积率通常指的是在指定的地块之内，总建筑面积与建筑面积之间的比值，比如在面积1000平米的地块之上，每层建筑面积1000平米，共为两层，那么总建筑面积就达到了2000平米，容积率就为2，如果建三层。总建筑面积就达到了3000平米，那么，容积率就为3。
　　绿化率主要指的是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之间的比值，而这个概念通常会出现在开发商为楼盘绿化做宣传广告时所运用的概念，在具体的法律法规中并没有详细的体现。而法律法规中的同类词为绿地率，指的是小区用地范围内各类绿地的总和占小区用地的比例，在计算的过程中比绿化率更加严格。而建筑面积指的是在一定范围内，建筑物基底面积的总和与总用地面积之间的比例，它也是指的是建筑物的覆盖率，程度上也反映出了一定用地范围内的空地率以及建筑密集的程度。

容积率是规划部门给某地块的建设强度的控制指标，也就是在这块地上可以建设多少面积的建筑：容积率＝总建筑面积/总用地面积
一般建筑密度也是规划当局对地块的建设控制指标，建筑密度＝建筑底层面积/总用地面积所以，容积率一定，也就是总建筑面积一定，建筑密度和建筑层数成反比
容积率=总建筑规模（地上）除以总建设用地面积，一般低密度容积率为0.6，一般高层容积率为2.0以上
建筑密度=建筑基地占地面积除以总建设用地面积，是个百分比，数值小于1

在购房过程中，我们一般都会听到得房率、绿化率以及容积率，其中，容积率和建筑密度是衡量小区品质的两个重要指标。

新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率和建筑密度，下同)按本章的有关规定执行。

容积率3.5、建筑密度22.85%、绿化率35%

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

单体建筑的建筑密度和容积率，应根据不同密度分区确定。单体建筑的建筑密度及容积率较大限值，密度1、2、3区见附表七，密度4区由市规划局确定。

（一）**佳容积率.相关理论模型

1、理论基础

在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润**大化的理论值。



2、土地增值模型

在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的**佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到**大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的**佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。



物业类型 参考容积率

独幢 0.4-0.5

联排 0.7-0.8

多层 1.2-1.5

小高层（12层） 2.5-3

高层（13层以上） 3.5-5



模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：

每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

利润**大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J



示例：假设一项目的土地面积为2万平米，**高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。

那么

多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到**大值4845万元。

某种物业类型的土地增值**大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得**大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得**佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的**佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。



3、求解步骤

容积率求解流程图

首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。

第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。

第三步，确定合理的容积率。

**后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。



（二）相关运用

提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。

1、不改变容积率，但改变物业类型

在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注：（假设土地面积为2万平米，限定容积率为1.2，建筑面积为2.4万平米，不含公共建筑）

有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。

建筑密度和容积率，是衡量一个楼盘品质的两个重要指标之一。但是说起这两个概念，还不说改怎么算了，就连它们的分别是什么意思，用来参考哪方面特征的，我估计十个人里九个都不知道，知道那个得是相关从业人员。也不着急，今天小编就特意为大家准备了容积率和建筑密度等知识，开始上课啦～大家都来听啊，学好这些知识你再也不怕谁给你下套啦

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

具体可以参看居住区规范，**好是去看地方的城市规划管理技术规定。

容积率是城市建设中的一个重要技术指标，其容积率大小直接反映出单位用地所承受的各类人工作用的大小，也就是土地的发展强度。人口密集的区域，其容积率一般都比较高。容积率越高，就代表着土地的利用率越高，但同时也会给周围的城市带来更大的压力，所以不可能无限的增加，所以很多地方都会对城市的容积率进行控制。

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指小区内建筑的占地面积与用地面积的比率。容积率和建筑密度都是关系到小区内居住舒适度的数据。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

容积率是用建筑面积除以占地面积.
广场\操场的面积都算在占地面积里面,不算建筑面积.地下空间的面积一般是不算的.
建筑面积是地上建筑建筑面积.
广场、操场、地下空间等公用面积一般不算进去