楼面地价怎么算

楼面地价是什么意思？是单位建筑面积上所平摊的土地价格，楼面地价是整个房价的重要组成部分，因为决定了商品房的售价，所以楼面地价有相应的计算公式，是把土地总价除以规划建筑面积，楼面地价受到建筑成本、开发利润以及其他税费等多个因素影响。

楼面地价其实就是单位建筑面积上所平摊的土地价格，楼面地价是整个房价的重要组成部分，因为决定了商品房的售价，所以楼面地价有相应的计算公式，是把土地总价除以规划建筑面积，楼面地价受到建筑成本、开发利润以及其他税费等多个因素影响，而且不同的楼面地价也会影响到开发商在出售房屋时的定价。
因为我们在购买房屋的时候，支付的房款已经包含有土地的成本价格，所以在取得房屋所有产权证之后，才能够随意上市交易，像是一些安置房或者是经济适用房，因为享受到相应的福利政策，虽然在购买的时候价格比较低，但取得产权之后想要再次出售，就要把享受优惠政策的那部分金额补齐，才能够拥有，随意买卖的资格，大家在购买的时候要根据自己的实际经济条件选择。

楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

近日，芜湖市2102地块（镜湖区杨场地块）与2103号地块（鸠江区北京中路1#地块）出让，19家房产争相参与，竞拍异常激烈火爆，其中不乏融创、中梁、碧桂园这些知名房产。最终2102地块被伟星以3.76亿元+代建资金3.73294125亿元拿下，楼面价9500元+/㎡。2103地块被南通盛永（融创）以9亿元+代建资金12.1513392亿元拿下，楼面价更是达11200元+/㎡，那么楼面地价是什么意思

综合楼面地价是在城镇规划范围内，对利用条件下不同均质地域/不同级别土地的价格。其指在建筑面积平均分摊的土地价格，为房价的重要组成部分，跟建造成本、相关税费等共同组成了综合楼的市场价值。 楼面地价的影响因素有：
①材料方面：混凝土原材料不合格，混凝土砂石含泥量大，坍落度过大。
②管理方面：管理不到位，检查验收不到位，操作技术差，操作人员经验不足，没有培训。
③工艺方面：板筋保护层厚度不均，混凝土成型过程缺陷，振捣不密实，操作不规范，未按施工工序搓平、压光。
④环境方面：成品保护不好，养护不当，养护不及时。
⑤机械方面：抹光机械性能差，模板质量差，模板刚度差。
⑥测量方面：标高有偏差，水准仪精度误差等等。

估计10000过了、看看房价的影响因素，如下:
个别因素：房屋质量、楼层、朝向、地段、建筑类型、规划质量、建造成本、物业水平
环境因素：噪音、污染、绿化、水环境、教育、交通、医疗、商业、金融等配套设施
经济因素：经济发展水平、收入水平、通货膨胀、物价水平、供求紧张程度
政策因素：土地供应、房改政策、税收、资金供应政策、城市发展规划导向、
人口因素：城市化水平、人口迁移的程度、消费理念和动机社会文化等具体问问房管中心。

楼面地价是指
1、楼面地价**简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。 　　
2、楼面地价的计算公式： 　　
楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率 　　
规划建筑面积＝土地面积×容积率 　　
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

综合楼面地价是什么意思？综合楼面地价是在城镇规划范围内，对利用条件下不同均质地域/不同级别土地的价格。

楼面价计算公式：
楼面价=土地总价格 / 建筑总面积
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。
土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。
假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格， 楼面地价的具体计算公式 为：楼面地价=土地总价格/建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。 也可以这样理解： 楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格，简单地可以理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价**真实地反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格。 楼面地价的计算公式如下： 楼面地价 ＝ 土地价格/规划建筑面积 ＝ 土地单价/容积率备注：规划建筑面积＝土地面积*容积率

楼面地价其实就是使用土地总价÷规划建筑面积＝土地单价／规划容积率，按照这个公式就可以计算出楼面地价。所谓的楼面地价其实就是指单位建筑面积平均分摊的土地价格，而楼面地价同样也是房价的组成部分之一。在整个商品房的市场价值当中，除了有楼面地价以外，还有建造成本以及相关税费和开发利润等等。 其实简单的来讲，所谓的楼面地价就是在土地上建造房子之后，每个单位售价当中所包含的土地成本。楼面地价和地面基准地价对比的话，其实楼面地价要更加容易理解，一些操作起来也会更加简便一些，所以楼面地价往往是政府以及开发商都比较愿意接受的一种计价方式。
不过对于普通的购房者来说，其实并不需要去了解楼面地价的计算方法，普通购房者只需要了解房子的具体售价即可。

楼面地价是什么？楼面地价是怎么计算的？

楼面地价怎么算？楼面地价的计算公式为：楼面地价等于地价除以总建筑面积，而总建筑面积的计算方式是土地面积乘以容积率，将总地价除以总建筑面积，把购地成本分摊到每一平方，即为楼面地价。

楼面地价的计算方法就是使用土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率，所谓的楼面地价，其实就是指在城镇规划的范围之内，对于现状利用条件下，不同级别土地的地价。楼面地价就是建筑面积平均分摊的土地价格，同时也是房价的重要组成部分。正常情况下，楼面地价建造成本，开发利润以及税费会共同构成商品房的市场价。所以在买房的时候，购房者也要关心一下楼面地价，一般楼面地价会受到土地价格的影响。

楼面地价是有计算公式的：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。 楼面地价指的是在城镇规划区范围之内，对不同级别、不同均质地域的土地的价格，楼面地价就是单位建筑面积平均分摊的土地价格，楼面地价是房价的一部分，和建造成本、相关税费等构成了商品房的市场价值。 影响楼面地价的因素有许多：
①影响地价的一般因素，指影响土地价格的一般、普遍的因素。
②影响地价的个别因素，指地自身条件和特征对地价的影响，是在同一地区内，各地价格之间差异的重要因素，土地用途不同，对地价的影响程度也不相同。
③容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，价格越高。
④影响地价的区域因素，是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中对土地价格产生影响的因素。

楼面地价的计算公式为：楼面地价等于地价除以总建筑面积，而总建筑面积的计算方式是土地面积乘以容积率，将总地价除以总建筑面积，把购地成本分摊到每一平方，即为楼面地价。
楼面地价又称单位建筑面积地价，指平均单位建筑面积上的土地价格，按照商业，居住，工业用途评估的一定使用期限的建设用地使用权在某时点的价格，由市县以上政府公布的国有土地使用权的价格。
从楼面地价的计算公式中可以得出，楼面地价与容积率是负相关的，如果容积率提高，楼面地价就会降低，容积率降低，楼面地价就提高。
因为楼面地价比土地单价更能说明土地价格的高低，也是购房者判断容积率的重要指标。楼面地价是单位建筑面积所分摊的平均的土地价格，可以理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。

楼面地价指的是开发商将已列项的房地产开发项目上的土地价值，按照所需建造的房产建筑面积来换成一定价格之后对外转让的价款，这种情况主要是土地价值的体现在需要建造房产建筑面积上的形式，在计算时有相应的公式，简单来说就是土地成交总价除以总建筑面积。
当前土拍经常伴随着一些配套设施，比如在土地出让的过程中也会设定一些特殊的条件，比如要求开发商建设配套的幼儿园以及菜市场等等，而这些配套建设的部分会由政府来进行回购，这种回购通常是有偿的，但也有一部分是无偿的，而这些潜在的土拍条件在一定程度上也增加了开发商的开发成本，这样就减少了一定的可售面积，如此一增一减之间，所计算出来的隐形楼面价或者是去配建楼面价等等，要比基本公式所计算出来的楼面地价更高一些。

其实楼面地价也是房价比较重要的组成部分，在城镇规划区的范围之内，对现状利用条件不同级别的土地的地价就是楼面地价，简单的来说，楼面地价其实就是建筑面积平均分摊下来的土地价格。同时也可以理解成是在土地上建造房子之后，房屋售价中所包含的土地成本。由此可以看出来，楼面地价是可以反映建筑单价当中所包含的土地成本价格的。在现实生活当中，楼面地价会比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

一、容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价**重要的因素。容积率具有如下特性：

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的**合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的**合理值。