• 资讯 商品房买卖合同司法解释新规,新、旧商品房买卖合同司法解释解读 政策

    news4408349
    2021年1月1日起,新修订的最高人民法院商品房买卖合同司法解释开始实施,与2003年旧版解释对比而言,其中较为明显的变化在于取消了房屋面积误差的规定。在旧版解释中,实际交付的建筑面积与约定面积存在误差的,根据是否超过正负3%不同情形,法律规定了不同的处理方式,而上述规定在新版解释予以删除。
  • 百科 商品房买卖合同司法解释 签订合同

    baike36052
    商品房买卖合同司法解释:①商品房买卖合同其实就是指开发公司把还没有建成或者是已经竣工的房子向社会销售,同时会转移房屋所有权于买受人,然后买受人需要支付价款的合同。②出售的一方如果没有取得商品房预售许可证,并且还和购买的人签订了房屋预售合同,那么此时合同是无效的,但是在起诉之前如果拿到了房屋的预售许可证,那么可以被认定为有效。③当事人以房屋预售合同未按照法律或者是行政法规规定办理登记手续为由,同时请求确认合同无效的话,那么通常是不会支持的。
  • 百科 商品房买卖合同司法解释 买卖合同怎么更改 签约下定

    baike15516
    商品房的买卖合同也是可以变更的,如果买房人和开发商签订的合同并没有备案,那在变更合同时,只需要经过开发商的同意以及配合即可,这样就可以和原购房人办理退房手续,然后双方之间可以签订新的买卖合约,这样其实也就完成了更名。如果签订的合同已经在房管局备案了,那么需要经过开发商的一系列证明以及手续,这样在房管局才可以办理退房手续,并且可以恢复网上信息,然后重新签订合约。
  • 资讯 商品房买卖合同怎么备案,商品房买卖合同备案流程 知识

    news4586993
    众所周知,购买商品房就应当向房屋所在地房产交易管理部门办理备案登记。但是,商品房买卖合同怎么备案,商品房买卖合同备案流程?针对上述问题,大部分购房者只知其然,并不知其所以然。现在小编就给大家做一个详细解答。
  • 问答 买卖商品房时,怎样签订商品房买卖合同 公寓住宅

    1、对于购房者与开发商特别约定的一些事项,如对小区绿地率、容积率有特殊要求的,在合同中的表述不准确,开发商使用与其概念近似的表述混淆视听,利用其专业优势蒙蔽购房者。我们要细心研读合同条款,对不理解的含义和概念要求开发商做进一步的解释并写入合同中,不能含糊和将就。

    2、对于房屋建筑的设施设备约定不清,如楼道内安装某品牌电梯、房屋内设置何品牌橱柜等,开发商在文字上做笼统的表述,对购房者的品牌要求表述模糊,发生纠纷时无法确定购房者当时的意思指向是唯一的,不可替代的。


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  • 问答 商品房买卖合同司法解释内容是什么? 公寓住宅

    第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:


    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;


    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;


    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

    第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

    第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

    第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

    第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

    第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

    第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

    商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

    第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

    第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

    第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件

    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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  • 资讯 商品房买卖合同备案费用 商品房买卖合同备案 知识

    news4388973
    商品房买卖合同备案费用 商品房买卖合同备案 商品房买卖合同书备案费用与备案作用很多人还并不是很掌握,有些人乃至不清楚备案的作用有哪些。大家都了解商品房买卖合同书是房地产交易的专用工具,是临时性房子产权的授权委托公文,不开展备案会出现许多 不便造成,开展房产交易的情况下大家全是心满意足的,谁也不愿产生纠纷案件。因此 今日为大家普及化一下有关的专业知识。
  • 问答 商品房买卖合同书有什么用 商品房买卖合同书有什么模板 买房合同

    第十五条 交接与甲方责任
    在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起_________天内,双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙,签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起_________天内仍未进行验收交接,乙方有权按本合同第十二条的约定追究甲方违约责任。
    第十六条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任
    甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的,乙方有权要求甲方补偿双倍的装饰、设备差价。
    第十七条 质量争议的处理
    乙方对该商品房提出有重大质量问题,甲、乙双方产生争议时,以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。
    第十八条 甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
    甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期投入正常运行:_________。
    第十九条 关于产权登记的约定
    乙方在实际接收该商品房之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续,甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_________天内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方,并按已付款的_________%赔偿乙方损失。
    第二十条 关于物业管理的约定
    该商品房移交后,乙方承诺遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前,甲方指定_________公司负责物业管理,乙方遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。
    第二十一条 保修责任
    自乙方实际接收该商品房之日起,甲方对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任,保修期内的保修费用由甲方承担:
    1.墙面,保修_________月;
    2.地面,保修_________月;
    3.顶棚,保修_________月;
    4.门窗,保修_________月;
    5.上水,保修_________月;
    6.下水,保修_________月;
    7.暖气,保修_________月;
    8.煤气,保修_________月;
    9.电路,保修_________月;
    10._________,保修_________月。
    保修期内,因不可抗力的因素,或其他非甲方原因造成的损坏,甲方无须承担责任,但可协助维修,维修费用由乙方承担。
    第二十二条 乙方的房屋仅作_________使用,乙方使用期间不得擅自改变该商品房之房屋结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
    甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。
    第二十三条 甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷,由甲方承担全部责任。
    第二十四条 自该商品房交付之日起,[_________号划拨土地使用权批准文件][甲方与_________签订的_________号土地使用权出让合同]中规定的甲方权利、义务和责任依法随之转移给乙方。
    第二十五条 本合同未尽事项,由甲、乙双方另行议定,并签定补充协议。
    第二十六条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
    本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
    第二十七条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的,本合同应经该商品房所在地公证机关公证。
    第二十八条 本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意由_________仲裁委员会仲裁。(甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构,事后又没有达成书面仲裁协议的,可向人民法院起诉。)
    第二十九条 本合同[经甲、乙双方签字][经_________公证(指外销房)]之日起生效。
    第三十条 本合同生效后,甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的,除双方签订补充协议外,责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任,并按实际已付款(已收款)的_________%赔偿对方损失。
    第三十一条 本合同自生效之日起_________天内,由甲方向_________申请登记备案。
    第三十二条 本合同连同附件共_________页,一式_________份,甲、乙双方各执一份,_________各执一份,均具有同等效力。
    甲方(盖章):_________
    乙方(盖章):_________
    代表人(签字):_________
     代表人(签字):_________
     
    _________年____月____日
    _________年____月____日
    签订地点:_________
    签订地点:_________
    附件
    附件一:房屋平面图(略)
    附件二:装饰、设备标准
    1.外墙:_________
    2.内墙:_________
    3.顶棚:_________
    4.地面:_________
    5.门窗:_________
    6.厨房:_________
    7.卫生间:_________
    8.阳台:_________
    9.电梯:_________
    10.其他:_________

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  • 问答 商品房买卖合同司法解释2021,大神来解答! 买房合同

    商品房买卖合同司法解释的出台主要是为了规范化商品房的买卖,也为了规范商品房的交易市场。根据司法解释当中所依据的法律规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,买受人已支付标的物总价款百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。出卖人取回标的物后,买受人在回赎期间内消除出卖人取回事由主张回赎标的物的,人民法院应予支持。转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。

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  • 问答 商品房买卖合同注意什么,商品房买卖合同有哪些内容? 公寓住宅

    关键是面积 楼层 以及供暖方式

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  • 问答 什么是商品房买卖合同商品房买卖合同包括哪些内容? 公寓住宅

    商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
    其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

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  • 资讯 商品房买卖合同备案是什么意思,商品房买卖合同备案流程 知识

    news4584667
    现如今,买房的人越来越多,许多购房者都是第一次买房,对于一些办理证明资料的手续不太了解,不知道该如何操作,第一次买房的朋友在买房前还是得多准备准备,学一些买房能用上的知识,今天,小编就来为大家讲解一下关于商品房买卖合同备案是什么意思,商品房买卖合同备案流程的相关知识点内容,希望能对大家买房有所帮助,一起来看看吧。
  • 问答 怎样查询商品房买卖合同商品房买卖合同备案后如何查询 ? 其他

    没有全国通用的网!
    一般备案的1-3个月吧,主要房管局是政府衙门!
    有的在当地房管局网站可以查询!
    既然不放心还是去房管局查吧!

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  • 问答 怎么签商品房买卖合同,签商品房买卖合同应该注意什么 公寓住宅

    如果内容是一致的,光日期是没有什么影响的。

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  • 问答 商品房买卖纠纷司法解释是什么呢? 房产纠纷

    **高人民法院关于审理商品房买卖合同法律纠纷不适用30年前的房屋买卖纠纷。
    《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定的解释。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
    根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定
    第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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  • 问答 审理商品房买卖合同司法解释是什么啊? 政策法规

    **高院关于租赁合同纠纷的司法解释规定:
      相关规定:《**高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

      第一条
      本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
      乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
      当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。

      第二条
      出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

      第三条
      出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
      租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

      第四条
      当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
      当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

      第五条
      房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
      当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

      第六条
      出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
      (一)已经合法占有租赁房屋的;
      (二)已经办理登记备案手续的;
      (三)合同成立在先的。
      不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

      第七条
      承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

      第八条
      因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
      (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
      (二)租赁房屋权属有争议的;
      (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

      第九条
      承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
      已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

      第十条
      承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

      第十一条
      承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
      (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
      (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
      (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
      (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

      第十二条
      承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

      第十三条
      承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

      第十四条
      承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
      (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
      (二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

      第十五条
      承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

      第十六条
      出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
      因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

      第十七条
      因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
      次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

      第十八条
      房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

      第十九条
      承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。

      第二十条
      租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
      (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
      (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

      第二十一条
      出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

      第二十二条
      出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

      第二十三条
      出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

      第二十四条
      具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
      (一)房屋共有人行使优先购买权的;
      (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
      (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
      (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

      第二十五条
      本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

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  • 问答 **高院商品房解释是什么? **高院商品房买卖合同纠纷司法解释前四条 政策法规


    商品房买卖合同司法解释
    **高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
    为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。
    第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
    第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
    第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
    第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
    第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
    当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
    第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
    被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
    第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
    (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
    第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
    第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
    第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
    房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
    第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
    交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
    第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
    (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
    第十五条 根据《合同法》第九十四条 的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
    法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
    第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
    逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
    第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
    第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。
    第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
    第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
    第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
    第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
    第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
    商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
    第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。
    第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。
    第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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  • 问答 解除商品房买卖合同 公寓住宅

    如下是商品房买卖合同的样本,你是如何与开始上签订的合同?
    1、按逾期时间,分别处理(不作累加)
    (1)逾期不超过___________日,自本合同第八条规定的**后交付期限的第二天起至实际交付
    之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金,合同继续履行;
    (2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解
    除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违
    约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的**后交付期限的第二天
    起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(
    1)项中的比率)的违约金。
    2. ____________________________________________________________________________。

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  • 问答 商品房买卖流程是什么 怎样防范商品房买卖风险 注意事项



    一、概述
    一般意义上的房屋有两类,一类是城市房屋,还有一类是农村房屋。农村房屋指位于农村集体所有土地上的房屋,一般为农村集体经济组织和农民个人或家庭所有。而农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性,而且在一定程度上与集体经济组织的成员资格和福利联系在一起,具有无偿性。城市房屋是指在国有土地上建设的住宅性质的房屋,主要包括商品房、二手房以及经济适用房等,本文主要谈论商品房买卖流程及风险防范的相关问题。
    二、商品房买卖流程
    (一)商品房的概念
    商品房是随着福利性实物分房制度的取消,城镇居民住房逐步实现市场化、货币化而出现的。商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋,与为解决职工住房而建造以及公民个人经批准自行建造的生活住房是有明显区别的。在日常生活中,商品房的买卖多以预售(期房)的形式出现。
    (二)商品房预售流程
    1、满足商品房预售的条件要求
    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》的规定,商品房预售实行预售许可证制度,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;c、持有建设工程规划许可证和施工许可证;d、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;5、法律、法规规定的其他条件。开发经营企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》,申请企业需要提交以下证件:a、商品房预售许可申请表;b、开发经营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;d、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;e、工程施工合同及关于施工进度的说明;f、商品房预售方案,应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。房地产管理都门在接到申请后,应当查验有关证件和资料,进行现场查勘。经审查符合预售条件的,应当在接到申请后7日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的,应当书面通知预售人并告知不予核发的理由。 未取得《商品房预售许可证》的,预售人不得进行商品房预售。
    2、订立预售合同
    房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证,参照当地房地产管理部门制定的示范文本,与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等,商品房销售推行商品房买卖合同示范文本,计算商品房面积,应当执行国家房产测量规范标准。


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  • 问答 商品房买卖流程是什么 商品房如何进行买卖 政策法规


    商品房买卖流程

    1 不贷款

    ⑴购销合同三份

    ⑵购房发票,复印件一份(验原件)

    ⑶产权证明书或商品房备案证明书(1999年8月1日后签定的合同需提供)

    ⑷房屋测绘图⑸身份证复印件一份(验原件)

    2 贷款购房者需提供下列材料

    ⑴购销合同三份

    ⑵预付款收据

    ⑶产权证明书或商品房备案证明书,或备案证明

    ⑷夫妻双方身份证件

    ⑸结婚证

    ⑹户口本

    ⑺工资收入证明

    注:单身需提供单身证明 银行需提供⑴借款合同⑵借款反担保合同⑶抵押合同⑷抵押登记申请书

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