周四产品说 | 2016全国销售楼盘系列——天津销售楼盘解读

在天津房价普涨的情况下，占据核心地段位置和优质资源，产品更精细化、附加值更高的产品成为市场热点，同时新板块的崛起也在改变着楼市格局。

2016年是天津楼市突破性的一年，量价飞升，天津市房地产市场以2583万㎡的销售面积、24万套的销售套数，和3545亿的销售金额交出了一份惊人的答卷，相比2015年的1471万平米、13万套、1742亿，涨幅分别达到76%、85%和104%。

天津2016销售金额和销售面积前十的楼盘中，市区豪宅、海河精装住宅、环城大盘各具代表性，一等豪宅、市区改善、环城刚需产品全面爆发。在天津楼市大跃进，市场普遍向好的大势下，大盘、完善配套、兼具品质与性价比的产品，成为销售楼盘的核心关键词。

◆ ◆ ◆

天津全运村

一年过百亿大盘，市政府1号工程

天津全运村是天津楼市2015年和2016年的双料销售达人，也是2016年天津少有单盘销售金额过百亿的项目，年销售额达到113亿。如此销售，核心关键点还在于项目的特殊身份，以及其在配套产品等方面的整体均好性。

天津全运村是天津政府1号工程，位于天津居住氛围较好的河西区，所属的新梅江板块是规划建设中的市区高端宜居板块。项目70万平米的大体量，本身在市区就较为少有。同时，由于天津全运村的特殊属性，其在市政配套方面获得了政府给予的大力支持，周边生活氛围浓重，交通、教育、医疗等资源一应俱全。

产品方面，项目根据全运会要求全部精装交房，在厨卫、橱柜等精装和收纳细节上，相对天津现有的精装产品有不少提升。对于目标锁定市区的刚需、改善人群来说，天津全运村的现有品质和未来潜力都较为凸显。加之其持续源源不断的大量供货，自2015年9月开盘以来，销量一路领跑。

◆ ◆ ◆

復康路十一號

御园产品天津落地，一年清盘的天津一等豪宅

復康路十一號2016年销售均价为63683元/平米，是天津市场上截止2016年初售价较高的项目，在该项目入市之前，天津一等豪宅较高售价在4万左右。如此高价一年售完，产品的独特性和少有性是重要原因。

项目1.0的容积率和80%的景观覆盖在目前市区项目中是比较少有的，仅304套的产品供应少有性较强。

产品上，参照绿城御园产品系列打造了10栋法式平层，园林景观丰富，产品较为细腻。6万平米园林利用双重轴线空间打造立体景观。地面全部采用花岗岩石材铺地，地缝拼接对称要求到毫米级标准。

项目主力户型为159、 180平米的三房以及235平米的四房，面积较大。其中，一层235㎡带底跃产品，通过大面积的院落和地下空间的赠送，在洋房中实现了部分别墅居住感受，去化*快。

◆ ◆ ◆

仁恒滨河湾

精装品质与精细户型设计加持

2016年，海河教育园区集中出地，热度猛增，区域产品竞争也十足激烈。仁恒滨河湾作为该板块内的代表楼盘，销量领跑区域，主要得益于其紧凑精细的户型设计和精装品质。此外，由海教园未来土地供应以别墅和洋房产品为主，仁恒滨河湾的精装高层产品少有性就更加凸显了。

目前在售的三期产品在原来基础上做了升级，更贴近市场需求。面积上，增加了80-90面积段产品的配比，合理地控制了总价。户型上，通过防火连廊的设置，让中户产品也能采光通透，规避了全阳户型通风不好的问题，边户的118平米户型，更为紧凑实用。

同时，三期产品在精装上放大收纳等细节功能，如进门的三段式玄关柜的合理功能切割，卫生间的镜面收纳柜和一体台面等。在满足目标人群控制总价要求的前提下，精装品质和户型功能性得到了较大程度的平衡。

◆ ◆ ◆

中海城市广场

海河景观价值较大化，海河板块代表

中海城市广场位于天津海河东 CBD板块，整体聚焦城市改善型客户的购买力，项目的较大亮点就是其海河景观地段优势。

海河板块的价值在天津近年日益凸显，大光明桥至天津之眼之间的一公里*核心路段，号称“海河*美一公里”，而中海城市广场正占据这一核心地段优势。

在户型的设计上，项目也充分利用了海河景观资源优势，主推超高层及洋房产品，在户型配比上，也尽量保证较好的海河景观视野。而由于项目位于 海河北岸，也保证了朝阳的南向居室可以看到海河，河景户型相对于 海河南岸产品，居住舒适度提升很多。

◆ ◆ ◆

路劲太阳城

环内十年超级大盘，自成一城，生活便利

路劲太阳城开发建设至今已十四年之久，总建面超过200万平米。大盘优势配套、持续的供货、以及市区内较具性价比的价格，都是太阳城销售的重要原因。

十年大盘致使社区本身入住率较高，加之周边丽苑居住区的人口聚集效应，形成了完善的医疗、教育、公园、商业配套，说一个项目的配套支撑起一个板块也不为过。此外，项目邻近的国道快速路也是市区内环线到达空港、华明及滨海区域的主要交通枢纽，地铁2号线路劲屿东城站就在项目附近，交通居住便利度极高。

根据12月的备案数据，整个河东区的新房均价已达35203元/平米，而路劲太阳城3万左右的销售均价远低于区域均价，价格优势明显。

在天津地价节节走高，市区均价大量超过4万的大环境下，路劲太阳城作为配套相对完善的市区宜居大盘，性价比优势尤为凸显。

◆ ◆ ◆

结语

在天津市场全面爆发的情况下，供货和项目的均好性成为项目进入销售榜的硬指标，进入前十的项目大多在配套、产品、价格方面相对比较均衡，有持续的供货也是入榜必备条件，这也导致刚需、改善大盘入榜较多。

在天津房价普涨的情况下，占据核心地段位置和优质资源，产品更精细化、附加值更高的产品成为市场热点，同时新板块的崛起也在改变着楼市格局。