买的不动产证的二手房，网签已通过，还需要担心房子有抵押或查封的情况吗

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• 151****5510

  你好，不管是做了网签还是抵押，或者出租了的房子，都可以进行查封的，建议到当地房产交易中心查询档案，带上身份证及房产证，如果有被查封建议尽快处理，也可以找当地正规担保公司帮忙解封，上海，深圳或广州可以参考立德担保公司处理的案例多

  查看全文↓ 2018-07-25 19:26:46
• 138****7214

  不是，还需要办理过户手续。
  二手房交易流程：
  第1步：买卖前的产权审核
  首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
  风险提示：此环节**大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
  第2步：交定金与签合同
  看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
  如果你看中的房子还在按揭中，定金**好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
  一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
  第3步：赎楼
  赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
  出于风险考虑，买家**好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。
  第4步：付首期及资金监管
  除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
  具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
  第5步：签订买卖合同
  签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
  第6步：选银行和办按揭
  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。
  第7步：过户及交税
  去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
  第8步：后续事项
  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，**终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方**好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。**主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

  查看全文↓ 2018-07-25 19:26:38
• 144****1912

  不会的，一般抵押必须有房产证原件才行。网签合同时，需要注意以下事项：
  　　第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
  　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
  　　第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
  　　第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
  　　第五，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  　　另外，在签约时需要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。

  查看全文↓ 2018-07-25 19:26:31

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  二手房买卖正规程序都是要进行网签的。居间合同是说不只有买卖双方，还有中介方参与的房屋买卖。一般居间合同上都会写着以此合同为准的字样，如果有这个字样，那就是以居间合同为准。

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  “不动产登记”与“房产登记”的区别，是概念的外延扩展关系。“不动产"除了房屋，还包括了林地、河流、矿山等。过去政府按”房地产登记“手续发的证，只有”房产证“，或一拆为二的”土地使用证“与”房屋所有权证“。基于这样的情况，所以，有房产证的房屋，理论上应该可以过户（政策另有明确规定的除外，例如宅基地住宅，不可交易的房屋等）。

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  不动产登记后还需要办房产证和土地使用证的。1. 办理“不动产证”，并不是说以前办理了的“双证”暨房产证，国有土地证就作废了，不是这样的，以前的“双证”作用照旧不变，也不会强制更换，不影响房房屋转让，租赁，买卖，抵押等，原有的“双证”和“不动产证”作用，功能一样，没有区别。2. 办理不动产证，是针对新购置房，应该不针对看房子，不动产证其性质其实也是“双证合一”就一个大红本，不在单独办理“国有土地使用证”。3. 至于看房子的“双证”是否会换发成不动产，昨天央视的报道是说:短期内不会换发老房子双证，现在推进的只是新购置房。

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