土地产权多少年？小产权房子要“崛起”了，相关决策告诉你有些小产权可以入手

155****1098 | 2019-11-24 10:04:03

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前天，也就是2月25日，几张上海中介连夜排队购房的图片在朋友圈中流传，照片里几百人从前一天就开始排队购房。那么为什么会有这么多人去排队购房?这个楼盘又是在哪里? 2月26日，来到了位于上海嘉定区雅丹路上的一处名为上海派的新开楼盘，而昨天在朋友圈里广泛流传的连夜排队购房的照片就来自这里。早上九点半，距离下午两点钟的开盘还有足足四个多小时，售楼处外却早已挤满了中介和购房者，熙熙攘攘的人群就像是在繁华的商业区一般。道路两旁也停满了车辆，甚至一度出现了堵车。了解到，很多中介带着客户在开盘前一天就已经赶过来排队，而朋友圈中流传的视频和照片正是25号这里排队时的景象。在那段视频中，排队购房的人群挤满了整个售楼处的大门。采访：昨天什么时候过来排队的? 上海嘉定房产中介：昨天我吃了饭就过来了。：是午饭吗? 上海嘉定房产中介：午饭都吃了一点点就过来了。上海嘉定房产中介：今天，有的人是没回去，有的人是今天早上七八点，来换一下人。：像您是昨天就过来了吗? 上海嘉定购房者：那当然了。上海嘉定购房者：我老头在里面。：昨天什么时候过来的? 上海嘉定购房者：下午，我是一点多钟。：就一夜都在这边是不是? 上海嘉定购房者：我没在里面，我老头在里面。：坐了一夜? 上海嘉定购房者：当然，不是我们一个，都是一个一个在里面。采访中了解到，该楼盘从2月23号起开始认筹，然而仅仅过去了两天，就已经有近千组的客户交了认筹金，此次开盘共有797套房源推出，也就是说还会有不少已经交了认筹金的客户也很难买到房子。正是由于这一次的购房者太多，很多人怕买不到房子，因此不少人在开盘前的两天就已经赶到了现场，早早排起了队。采访：像您排了这么久，排到多少号? 上海嘉定房产中介：排了将近300号，不过昨天晚上来排队的人排了有两三里路，还是挺远的。：您是昨天什么时候过来的? 上海嘉定购房者：中午就过来了，然后排队一直排到这边后面都绕了一个圈，一直拐到后面，少说有两三千口人。上海嘉定房产中介：昨天中午都陆陆续续的都来了。：那会您个人感觉现场是什么样子的? 上海嘉定房产中介：现场就和现在差不多，比现在还要人多一点，这边的话现在还算是少的。上海嘉定房产中介：可以说里三圈外三圈，真是人山人海，现在售楼处门口还在排队认筹，但基本上没什么希望，现在篮球馆那边已经坐了一千来号人，总共就797套房子。离售楼处约三百米远就是开盘现场，一路上，还能见到不少中介带着购房者前往，这个开盘的现场是开发商在几天前将小区边的一个篮球馆临时改造而成的，已经交了认筹金的客户就坐在里面排队，整个篮球馆里大约坐了有一千人。他们全都是提前一天在这里排队等候，由于害怕出去吃饭或上厕所的时候原本排好的顺序被抢，因此都要由家人或中介顶替着才敢离开，不少人已经一夜没睡，神情显得十分疲倦。采访上海嘉定房产中介：排到的时候就是吃饭不能吃，然后又打电话给客户，然后客户过来排队，换着吃饭。就一直排到昨天晚上，昨天在里面排了一夜，怎么说呢就是挺冷的吧，买房挺不容易。

查看全文↓ 2019-11-24 10:07:44
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昨天下午，市住建委、网信办针对58集团旗下58同城、赶集网、安居客等产品未能有效履行平台监管责任，导致平台上长期大量存在出售“小产权房”、出租“群租房”等严重违法违规的房源信息和从事房地产经纪业务的“黑中介”内容，经督促整改效果不明显的情形，依法约谈58集团主要负责人，责令立即开展专项整治，整治期间(自9月21日18时至9月25日18时止)暂停其网站所有北京房源信息发布。依据《中华人民共和国网络安全法》第四十七条“网络运营者应当加强对其用户发布的信息的管理，发现法律、行政法规禁止发布或者传输的信息的，应当立即停止传输该信息，采取消除等处置措施，防止信息扩散，保存有关记录，并向有关主管部门报告”的规定，网络运营者对用户发布的信息具有审核管理义务。经查，在58同城、赶集网、安居客平台上发布的“小产权房”、“群租房”等信息，严重违反《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》和《北京市房屋租赁管理若干规定》等法律法规;在其平台上还存在发布房源信息未公示发布主体身份以及未取得相关行政许可擅自从事房地产经纪业务行为的情形，严重违反了《房地产经纪管理办法》、《北京市房屋租赁管理若干规定》和《关于加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》等法律规定。58同城、赶集网、安居客平台对上述信息疏于管理，导致违法违规信息大量存在，严重影响了本市对互联网平台房源信息的治理工作。针对本次约谈整改，58集团主要负责人表示将严格落实住建、网信部门管理要求，立即进行彻底整改，确保依法运营。此外，经抽查，发现在58同城、赶集网、安居客三家网站上有21家房地产中介机构违规发布“小产权房”信息。这21家房地产中介机构在互联网平台上违规发布“小产权房”信息，市住建委执法部门已立案查处，并要求主流互联网平台下架上述房产中介公司发布的全部房源信息。违规发布信息的21家房产中介机构名单北京天弘嘉润房地产经纪有限公司北京伟鹏基业房地产经纪有限公司北京尚诚房地产经纪有限公司北京房天下房地产经纪有限公司北京朋诚房地产经纪有限公司北京盛阁雅居地产经纪有限公司北京安家鑫业房地产经纪有限公司北京盛世鑫房地产经纪有限公司北京合合万家房地产经纪有限公司泛城置地（北京）房地产经纪有限公司北京世涛伟业房地产经纪有限公司北京长盛兴业房地产经纪有限公司北京天通伟业房地产经纪有限公司北京万众恒基开泰房地产经纪有限公司北京爱家房地产经纪有限公司北京金宣置地房地产经纪有限公司北京顺达置地房地产经纪有限公司北京家博仕房地产经纪有限责任公司北京盛世龙程房地产经纪有限公司北京易购房信息科技有限公司北京泰合思为房地产营销顾问有限公司

查看全文↓ 2019-11-24 10:07:42
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　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。个人产权住房以共有产权房为主。严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

　　雄安新区是“千年大计”，雄安新区的住房市场改革方针被认为为后续全国住房改革提供标准模板。

　　1月24日发布的《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》（下称《意见》）中，《意见》专门用一段文字阐述雄安的房地产市场发展定位，对雄安新区的土地管理制度及住房制度予以明确。

　　在这段三百余字的阐述中，相关内容大致可分为六个关键词：

　　1、“房住不炒”

　　《意见》指出，构建新型住房供给体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。

　　解读：易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策和中央此前住房政策一致，继续强调“房住不炒”的概念，同时也强调了职住平衡的要求。这实际上是此前住房制度改革的重要内容，充分说明了未来此类区域住房市场改革的定位和导向。

　　华泰宏观李超团队认为，雄安新区远期承载人口规模在250万左右，略高于北京东城区和西城区人口总和。雄安新区的房地产市场主要是以保障职住平衡为主，坚决落实中央“房住不炒”要求。

　　2、个人产权住房以共有产权为主

　　《意见》指出，针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。

　　解读：中原地产首席分析师张大伟分析认为，雄安是中国经济的新引擎，发展雄安是为了发展经济而不是为了发展房地产。

　　所谓共有产权房，是指个人与政府按照出资比例，共同拥有房屋产权。当前的共有产权房主要有两种，一类是市民可向政府“赎回”产权，另外一类是不可赎回产权。

　　业内人士认为，整体看，共有产权相比商品房炒作空间小，市场更平稳。平稳的房地产市场不仅仅有利于居民生活，也有利于产业落地，发展经济。

　　张大伟表示，个人产权住房以共有产权房为主，可以有利于避免过去中国其他城市出现的房地产化、产业空心化的弊端，作为一个新生区域，雄安的起点高，自然也就需要执行当下**有效的房地产调控政策。

　　3、严禁大规模开发商业房地产

　　《意见》指出，严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

　　解读：严跃进认为，商业房地产可理解为包括住宅、商业、办公等业态的房地产，即盈利性的房地产项目。类似做法也说明未来会从租赁住房和共有产权住房发展角度出发，适当限制其他种类的住房发展。这也和政策中提到了“严控周边房价”、“严防炒地炒房投机行为”等密切挂钩。

　　4、多元化土地利用和供应模式

　　《意见》指出，制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策，完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。

　　解读：业内认为，相对丰富的土地供应模式即“多主体供应”，对于后续土地市场的灵活利用，以及稳定土地市场的价格等都有积极的作用。

　　5、创新购房与住房租赁积分制度

　　《意见》指出，探索不同供地方式下的不动产登记模式，创新购房与住房租赁积分制度。

　　解读：严跃进认为，积分制度将和落户制度等进行挂钩。同时后续租赁住房也可以享受积分，是未来住房市场改革的一个新方向。

　　6、住房公积金制度改革

　　《意见》指出，创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，支持发行房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新产品，明确管理制度和运行方式，探索与之相适应的税收政策。支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。

　　解读：严跃进表示，政策明确了支持REITs产品的发展，定位较高，这也是住房金融体制改革的重要导向。对于此类产品来说，全国也有创新，但是试点不多。而雄安新区在这一领域定位相对高，未来也利好住房制度的改革。

　　在业内人士看来，雄安新区在规划之初就严格进行房地产调控，包括严禁炒房、炒地、炒户籍等，从未来发展看，雄安新区将是河北甚至是中国新经济发展的引擎，也将成为全国住房改革的试验田。

　　来源：澎湃新闻

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查看全文↓ 2019-11-24 10:07:36
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在购房季，有人为钱发愁，有人为没有好房子发愁，还有人为没有购房资格发愁。今年的北京房地产市场房源多样，普通商品房、限竞房、共有产权房，你能购买哪一种？不妨掂量一下。你有普通商品房购房资格吗？北京户籍人士在购房资格上分两种情况。如果是单身，包括未婚、离异、丧偶等，且名下无房者，限购1套(含新建商品住房和二手住房)。若已婚，以家庭(夫妻双方与未成年子女)为单位限购2套。非北京户籍人士，需满足限购条件且限购1套。具体限购条件包括非北京户籍购房人在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双方在北京没有房屋，而且在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明。其中个税满5年可以断月但不能断年，社保必须连续缴纳60个月。限竞房为什么还买不了？“限竞房”是以“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的项目。去年开始，所有的住宅类用地全部采取了这种方式，也就是说这批新房的**高售价和销售均价都是明确规定。这种做法稳定了市场的预期，也同时为购房人提供了淘到好房子的机会。去年北京共成交的44宗“限竞房”土地，目前已有17宗公布案名，除去两宗开发商100%自持的，其余15宗“限竞房”将在近期陆续入市，多个限竞房项目陆续为入市做准备。这些“限竞房”成为今年北京楼市供应主力。此前市场认为“限竞房”摇号将是大概率事情，但是如何摇号则是未知数，购房资格是否与商品房一样也没有明确的说法。目前，各方都在静待相关政府部门的政策。谁能买共有产权房?共有产权住房项目的销售均价，低于同地段、同品质普通商品住房的价格；购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。共有产权房申请家庭应同时具备以下条件：一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。共有产权住房申请审核和配售采取项目登记制。贷款居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即**款比例不低于35%，购买非普通自住房的**款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。在2017年3月17日，北京房贷新政规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的**款比例不低于60%，购买非普通自住房的**款比例不低于80%。- 案例如果购房者是首套资质，银行贷款金额一般是网签价的65%。350×65%=227.5万元。贷款金额只能是整数为227万元。按照招商银行商贷上浮10%，利率5.39%，贷款25年来计算，商贷月供(等额本息)为13791.06元。组合贷(公积金贷款120万元，剩下的107万元商贷)，商贷利率上浮10%，月供(等额本息)为12348.15元。二手房交易税费目前北京市规定二手房交易税费有以下三种：营业税、个人所得税、契税。营业税：税率5.55%，转让出售购买时间不足2年的非普住宅全额征收，超过2年的非普、不足2年的普宅按照两次交易差价征收，超2年的普宅免征收。个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。家庭唯一住宅以及购买时间超过5年免征收。契税：基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，由买方缴纳。同时，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅缴纳交易总额的1%。若买方首次购买面积超过90平米(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。- 案例面积85平方米的二手商品普通住宅，业主的购买价为150万元，现在买家以350万元购买。情景一：这套房是业主名下唯一的住宅，房本或契税票的时间已满五年契税：现网签价的1%，350×1%=3.5万元增值税：免征个税：免征总税费：3.5万情景二：房本或契税票的时间已经满两年，但不满五年契税：现网签价的1%，350×1%=3.5万元增值税：免征个税：差额的20%，(350-150)×20%=40万元总税费：3.5+40=43.5万

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查看全文↓ 2019-11-24 10:07:32
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房产确认之诉是指依据《物权法》第三十三条规定提起的诉讼:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。《物权法》第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋产权原则上是以房产证书为根据。此外,依据《物权法》第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。所以,在法院提起确权之诉,得到的判决也能起到房产证书的效力。但房产确权之诉的适用并非没有限制,需要了解能否打房屋确权诉讼的有关法律规定。房产被法院查封后,当事人不能提起确权之诉**高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的通知:26、审判机构在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销确权判决或者调解书。出卖人拒绝办理房产过户手续,买受人不能提起确权之诉《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十条:房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,法院应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求不予支持。借名买房中实际出资人可以提起确权之诉并要求过户《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。案外人不服执行异议裁定,不宜允许当事人另案确权**高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定,审判机构在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销判决或者调解书。据此,案外人在执行机构已查封、扣押、冻结后提起确权之诉的,非执行法院应不予受理,已经受理的应依法中止或者撤销。判决房屋买卖继续履行并交付使用并非确权,不能排除法院执行裁判要旨:即使判决合同继续履行以及将房产交付使用,该判决也不能认定是对涉案房产的确权,房产交付也只是占有和使用的交付,并非所有权的转移。在原告所提供的证据既无法证实该房产登记在其名下,也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时,其对涉案房产的权利不能排除他人的执行。案件来源:《惠州市祥盛贸易发展总公司(以下简称祥盛贸易公司)因与湖南省国立投资(控股)有限公司(以下简称国立投资公司)案外人执行异议之诉案》【(2016)**高法民申2609号】。离婚案件中,对尚未取得房产证书的婚内共有房产不宜判决房屋所有权的归属《**高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释(二)》第二十一条规定:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。因此,双方虽在离婚协议中约定房屋归一方所有,但尚未取得该房屋的所有权,法院不宜确认该房屋的所有权归一方所有。无给付内容的确权判决无执行性**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条:当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件:(一)权利义务主体明确;(二)给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的,应当明确继续履行的具体内容。综上,房产确权之诉的局限性非常明显,在司法实务中应谨慎适用。(作者为陕西明乐律师事务所高级合伙人)

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查看全文↓ 2019-11-24 10:07:30