建筑面积包括公摊面积吗

建筑面积包含公摊，是你的使用面积也就是套内的净面积加上墙体占的面积（其中阳台算一半，飘窗不算面积）和公摊面积。
公摊面积包含楼梯电梯、入户大堂、小区绿化等，是否包含停车场要具体看购房合同。公摊面积是你的户型乘以户型的公摊系数得到。公摊系数是开发商依据总公摊面积和户型计算的

从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。



如今好消息传来——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”



住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示，房地产交易将正式告别“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。





2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。



记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”







这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。


《住宅项目规范》指出：

这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。



分析人士表示，此次出台这一规定主要是因为：

本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。



住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。



这点要注意啦！



《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范



我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。



也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。







公摊面积到底怎么算？



事实上，对于我国大部分省市来说，

目前购买的房屋面积包括连个部分：

即：套内面积+公摊面积。



根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：



房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。



公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）



a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

建筑面积包括公摊面积，我们在购买房屋时经常会说到三个面积分别是使用面积、公摊面积和建筑面积，建筑面积也就是我们在购房时付款时所参考的面积，因为已经包含公摊的面积在其中，所以公摊面积的大小会直接影响到房屋性价比的高低，公摊面积越大得房率就越低，特别是一些高层的住宅，楼层越高，公摊的面积也就越大。
国家对于公摊面积其实并没有严格的标准，大多数普通住宅的公摊面积在15%左右，像是一些多层住宅，公摊面积就在8%的15%之间，而像小高层或者是高层建筑，公摊面积就在20%左右，商业住宅的公摊面积更是达到了40%，所以如果当小区内的公用环境比较大，或者是公共使用的设施数量比较多，公摊面积也会随之增多，但不要一味追求过小的公摊面积在适中的范围内即可。

包括。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

房产面积，具体说包括几个概念，如房产的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积（或分摊面积）、使用面积、计租面积等等。

其中建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，主要适用于商品房。计租面积、使用面积主要适用于公产房屋和企业产的房屋管理。

人们常说的商品房的建筑面积，其实是指上述“建筑面积=套内建筑面积+公摊面积”中的“建筑面积”，其中是包含一部分公摊面积在内的。

其中，还包括了公共区域。在房屋测量中，共有三种面积：单位面积、公共面积、建筑面积。其关系为：单位面积=单位面积+单位面积。

建筑面积包含公摊，且建筑面积解释为使用面积和公摊面积和结构面积。 也就是说 电梯、楼道、门卫那小房等、绿化 的面积都是根据你家的实际付款面积每户均摊的 所以 你买80平的房子使用面积不是80平 而且建筑面积是强外边缘开算的 墙就为结构面积。

建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。套内建筑面积是指房子的总建筑面积，包括使用面积、墙体面积和阳台建筑面积。公摊面积是指整栋楼的公用建筑面积，由全体业主共同分摊。

建筑面积是包括公摊面积的。一般房屋的建筑面积中，包含了房屋套内的建筑面积和公摊面积，公摊面积是指楼栋的公共建筑面积，由整栋楼的业主进行分摊，产权也属于业主所有，包括楼梯间、门厅、走廊等，房屋的套内面积，指的是房子实用面积、墙体面积加上阳台建筑面积的面积总和，二者共同构成了建筑面积。

建筑面积包含公摊，且建筑面积解释为使用面积和公摊面积和结构面积。 也就是说 电梯、楼道、门卫那小房等、绿化 的面积都是根据你家的实际付款面积每户均摊的 所以 你买80平的房子使用面积不是80平 而且建筑面积是强外边缘开算的 墙就为结构面积。

房屋建筑面积包括公摊面积。住房建筑面积一般来说包括房屋的单位面积和公共房屋的单位面积。单位面积是指房屋面积、墙体面积、阳台面积的综合面积。房屋的使用面积是指房屋的主人在室内的实际使用面积。墙体面积除房屋内墙外，还有商品房间共用墙，但共用墙按水平投影面积的一半来计算。

建筑面积包括公摊面积，在房产测绘的过程当中，建筑面积包含有公摊面积和实际的使用面积，建筑面积不仅仅包含有套内的实际使用面积，而且还包含有阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等等多个部位的面积之和，再细分一点就是，包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积和公摊面积。一般我们在购买房屋的时候，所购买的都是带有公摊面积的销售面积。
建筑面积当中的公摊面积对于我们的影响还是比较大的，所以在购房之前要了解清楚公摊面积的比例，一般来说越是高层的住宅，公摊面积也就越大，特别是一些20层以上的住宅，公摊面积达到了25%以上，而且公摊面积也会影响到居住的舒适度，如果公摊面积过小，公共活动的区域就会被压缩影响出行和小区内的环境。

建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。套内使用面积包括卧室、起居室、餐厅等分户门内的面积。套内墙体面积包括分割墙和外墙。阳台建筑面积根据不同类型的阳台计算。套内建筑面积是决定房屋实际可利用面积大小的重要因素。

建筑面积包括公摊面积吗？90平米公摊面积多少？买房对于每个家庭来说都是非常重要的事情，买房时会涉及到很多的房产术语，光是面积就有建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、套内使用面积和套内阳台面积等，那这些面积你是否了解呢？本来小吉带着大家一起去了解下其中的一些门道。

一般所谓的“建筑面积”都包括公摊面积，不含公摊面积的叫“套内面积”。应该说建筑面积里已经包括了公摊面积，不应该再次计算了。公摊面积分摊的计算方法是：将一个建筑的所有公摊面积平均分摊给这个建筑的所有套内面积内，也就是说，不管是哪一层的房间，它们的被分摊的公摊面积是跟自己的“套内面积”的多少成正比的，而跟它所在的楼层的根本没有关系，也就是说，不应该直接将2、3楼的楼梯间分摊给3楼。
告诉你两个公式：
一套房的建筑面积＝该套房的套内面积×（1＋公摊系数）；
公摊系数＝一个建筑物的总公摊面积÷该建筑物的总套内面积。

建筑面积包含公摊，且建筑面积解释为使用面积和公摊面积和结构面积。 也就是说 电梯、楼道、门卫那小房等、绿化 的面积都是根据你家的实际付款面积每户均摊的 所以 你买80平的房子使用面积不是80平 而且建筑面积是强外边缘开算的 墙就为结构面积。

一、房产证上的面积是建筑面积，包含公摊面积和套内使用面积的。建筑面积=套内面积+公摊面积
二、套内面积
全程房屋套内建筑面积，是由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；
套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内建筑面积计算公式：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。
三、公摊面积
公摊面积指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
公摊范围：
a. 各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
b. 套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
独立使用的地下室和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
高层在建设时，为了保证电梯以及消防设施安全，开发单位一般会在低于9层以下公共区域安装散热器或地热，这些公共设施单元楼所有居民都能享受到，因此在计算公摊面积时，用户均摊采暖设施面积。
四、相关公式：
建筑面积=套内建筑面积＋公摊面积
公摊面积=建筑面积×公摊系数
公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积

建筑面积就是你买房时合同上的面积`是包括公摊面积在内的`也就是说`房屋的实际使用面积就是你买房时候的建筑面积减掉公摊就是你实际的使用面积`住宅的公摊一般都是在15%左右`商业有时候可以达到40%,例如档口式的餐饮店面.

去售楼处看房，经常听到置业顾问在介绍楼盘的基本信息，“我们这个项目品质非常不错，得房率很高。”很多房小白没有经验，理所当然认为得房率越高越好，往往容易被忽悠。



你真的了解得房率吗？


得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。



计算公式=套内建筑面积÷销售面积



套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积；而销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑队面积。







比如说一套房子的面积是100㎡，公摊面积是20㎡，则得房率=（100-20）÷100=80%

影响得房率的因素有哪些？


一般来说，影响得房率**直接的因素就是公摊面积，公摊面积越大，得房率则越低。



买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。



根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：



1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。



2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。



这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。



公摊占比不断攀升，甚至超过使用面积



谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。



举个例子，打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积（使用面积）：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33（即33%）。







近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

一、房产证上的面积是建筑面积，包含公摊面积和套内使用面积的。建筑面积=套内面积+公摊面积
二、套内面积全程房屋套内建筑面积，是由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。套内建筑面积计算公式：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。
三、公摊面积公摊面积指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。公摊范围：a. 各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。b. 套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。独立使用的地下室和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。高层在建设时，为了保证电梯以及消防设施安全，开发单位一般会在低于9层以下公共区域安装散热器或地热，这些公共设施单元楼所有居民都能享受到，因此在计算公摊面积时，用户均摊采暖设施面积。
四、相关公式：建筑面积=套内建筑面积＋公摊面积公摊面积=建筑面积×公摊系数公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积