住房商业贷款

省住房公积金管理局今日传来重磅好消息：该局本月起决定在全省范围开展商业贷款转住房公积金贷款业务，这意味着以前选择住房商业贷款的广大职工，也将享受到住房公积金贷款这一惠民政策。


有什么不懂得可以打12329进行咨询奥

本文详细介绍了住房商业贷款的条件，包括具有城镇常住户口或有效居留身份、具有稳定的职业和收入、信用良好的能力等。购房者需要根据这些条件来评估自己是否符合住房商业贷款的要求。

1.首套房，比例**低30%，即贷款金额**高不超过所购房产价值的70%（不实施“限购”的城市调整为不低于25%）
2.二套房，比例**低40%，即贷款金额**高不超过所购房产价值的60%。

住房商业贷款转公积金贷款条件：①申请的人必须要符合本地的公积金贷款条件，通常要连续缴纳6到12个月的公积金，同时收款人不可以有公积金的贷款债务。②申请人必须得有稳定的收入，同时要具备比较好的信用，另外申请人要有比较强的偿还贷款能力。③申请人需要得到本地公积金管理中心的认可。④申请人要已经办好商业性的贷款，同时是正常还款没有逾期还款记录，并且要有比较完整的房屋手续。

现在的购房者一般都是通过贷款的方式购买房子，以减轻压力。那么贷款买房利息怎么算呢？哪种模式**划算呢？

房贷利息是购房者向银行借款，按照银行规定利率支付的一种本金利息。利息的计算公式为：利息=本金×利率×存款期限(也就是时间)。房贷利息计算会因为贷款方式以及房贷还款方式的不同而有所不同，根据房贷还款方式不同，房贷利息计算可分为等额本息和等额本金两种计算方法。



举例回答，可根据本身实际情况参阅转换。

一套房子，100平方，10000每平方，**三成，月供多少，总利息多少,按以上的是题意:该房子的总价为10000*100=100万元，**三成(30万元)，贷款金额为70万元，贷款期限20年，按揭利率为6.8%(利率)，按还款办法“等本息法、等额本金法”别离核算如下:



等额本息法:核算公式

月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]，式中n表明贷款月数，^n表明n次方，如^240，表明240次方(贷款20年、240个月)，月利率=年利率/12，总利息=月还款额*贷款月数-本金，经核算:月还款额为5343.38元(每月相同)。还款总额为1282411.20元，总利息为582411.20元。



等额本金法:核算公式

月还款额=本金/n+剩下本金*月利率，总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)，经核算:榜首个月还款额为6883.33元(今后逐月削减，越还越少)，一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33元，总利息为477983.33元。



以上两种办法相比较，等额本金法比等额本息法少还104427.08元。采纳哪种办法还款，贷款人在银行处理贷款手续时能够挑选。



住房公积金贷款



对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。



个人住房商业性贷款



以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

1、贷款利率低于商业贷款利率，为购房者节约很多购房成本；



2、提前还贷不收违约金；



用住房公积金按揭贷款买房后想提前还款，无论是提前偿还部分贷款还是



全部偿还，只需本金和利息即可，不需要另支付违约金。



3、贷款额度多，期限长；



住房公积金贷款和商业贷款相比，公积金贷款占明显优势。通常情况下，如果有政策，政策内容都会偏向公积金贷款。例如商业贷款**至少3成，公积金贷款**至少2成。



4、对房龄、贷款人年龄限制少。‍



公积金贷款这么好，有人会问，我已经办了商业贷款，还能不能转公积金贷款啊？



这个可以有！


公积金，做好的图片.png

（点击看大图）



近日，长沙市公积金中心在市长信箱回答了一位市民：商业银行贷款转公积金贷款有两种方式！



尊敬的领导：



我于2018年长沙购房新政出台后满足购房条件，因此购买了北辰中央公园的期房，于2020年3月交房，目前已经备案，并且也已经办理好了派出所迁户，落户到了购买房子的所在地址。



当时购买房子的时候置业顾问就贷款政策讲的不清楚，让我稀里糊涂的选择了商业贷款，现在想更改成公积金贷款，被公积金这方客服告知必须要拿到不动产权证才可以转，而拿到不动产权证的前提是必须开发商交房交钥匙之后才启动，这其中可能至少需要漫长3年的等待。



这样长时间的等待耗费我们的血汗钱，我具备公积金的资格，并且每月正常缴纳，为何要因为这一政策卡在门外？让我公积金闲置，每月负担比较承重的商业贷款。



我申请自行办理不动产权证，开发商回复说不能个人办理。我询问那公积金这边必须要证才能办理，一句“公积金这边要求的，我们也无可奈何”打发我。说来说去，就是因为公积金这边用不动产权证卡住了我们，可是这项规定我在网上查询，并不是各个地方都有的政策，我恳请凌动啊能考虑一下我们老百姓的实际问题，这是长沙本地的新政策，长沙现在的房子大部分都是期房，这样的政策出台让商转公成为一纸空谈，遥不可及。实实在在浪费了党和政府出台商转公这一利民政策的良苦用心！！！



望政府能予以回复和支持，真正做到执政为民！！！




市公积金中心回答：

市民：



您好！您的来信已收悉。经调查，现回复如下：



商业银行贷款转公积金贷款有两种方式，一是所购房屋设定抵押，二是本套房未取得产权证时，可使用其他房产设定抵押。



如果您所购房产已经预告抵押给了商业银行且未出产权证，则无法使用本套房产进行抵押，只能使用其他房产进行抵押。



申请公积金贷款的房产（本套房）未出产权证，使用他套房抵押的情况，无需提前结清商业贷款，放款时由我中心与商业银行直接对接。



如果您申请公积金贷款的房产已出产权证，使用本套房抵押的情况，则须办理商业贷款提前结清，解除抵押后，方可申请办理公积金贷款。



关于住房抵押的设定：



1.原则上以所购房屋设定抵押；



2.所购房屋不能设定抵押,用其它房产设定抵押的，该房屋需能在所购房屋行政区域内办理抵押，且不属于拆迁范围，房屋产权没有异议；



3.未成年人的房产不能用作他房设定抵押（含共有产权）。



若以后您还有关于公积金方面的疑问，欢迎您拨打住房公积金服务热线12329，我们会为您详细解答。

商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。
北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。

消费者通过商业银行的抵押贷款来购房即为住宅商业贷款。商业贷款有一个前提，那就是必须将首付存入商业银行，首付不能少于30%，而且必须要有足够的资金来偿还。房屋贷款的利率是什么？以下是中国央行的一个例子，介绍一下房贷利率。

纯商业贷款买房，可以提取公积金来还房贷，提取需要准备一下材料：职工因购买商品房、经济适用房、合作建房、集资建房等自住住房，首次提取住房公积金时应提供哪些相关证明材料 。

职工配偶提取住房公积金，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明的原件及复印件、主买房人提取记录单的复印件。将公积金帐户内的余额全部提出来冲还贷款本金（一年一次，帐户内需留有一定余额，各地规定不同），冲还本金后，贷款的本金减少，总利息也减少。

月供或年限将重新计算：如果选

商业贷款买房条件是什么？
1、是年龄在18至65周岁之间的完全民事行为能力自然人；
2、有合法且有效的身份证、户口薄，以及婚姻状况证明；
3、信用记录良好，且有还款意愿；
4、有支付所购房屋首期购房款的经济能力；
5、有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；
6、有贷款人认可的有效担保；
7、具有所购住房的买卖合同；
8、卖方对所购房屋具有合法处置的权利，且所购房屋已取得房屋相关证书；
9、房屋产权共有的，须出具房屋产权共有人出具同意转让的证明；
10、银行规定的其他条件。

①首先需要去银行先咨询一下办理贷款的相关知识和条件。
②在了解清楚之后后要选择合适的银行，毕竟不同的银行办理贷款的门槛也是不一样的，然后去银行提出自己的购房贷款申请。
③需要准备好相应的材料，比如说自己的身份证明资信证明，婚姻证明，收入证明，工作证明等等。
④递交材料之后会有银行的人员来进行审核批准，若是所有手续都没有问题，银行会和申请人签订借款合同，要签订住房抵押合同。
⑤接下来就是去公证处办理公证手续，然后再到房地产管理部门去办理登记手续。
⑥接着还要去办理房屋产权的抵押登记手续，并且要向贷款银行提供自己的抵押证明。
⑦需要到保险公司去办理保险业务，这个一般是采取自愿原则，办理好了之后，银行就会发放贷款了。

本文介绍了办理商业贷款可以用住房公积金对冲的方式，并给出了注意事项和还款方式。购房者可以根据自己的实际情况选择合适的购房方式和还款方式。

由于公积金贷款的利率

比商业贷款要低

所以人们在买房时

都希望能使用公积金贷款



但是由于种种因素

有些朋友当初可能只能使用商贷

那么问题来了

现在能不能“商转公”呢？



**近，有网友在市民论坛上

问出了大家的心声

来看看官方是怎么答复的



网友咨询：
本人2014年按揭贷款购买金色名成一首套房，因当时单位没有给买公积金而使用商业贷款办理的按揭，现在新单位已经在我市交公积金8个月，现在能否将商业贷款转成公积金贷款？



另外，现在公积金账户中的钱可以取出来还房贷么？一年可以取几次？到哪里申请？需要哪些申请材料？



亳州市住房公积金管理中心回复：
根据《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》（建金[2017]49号）规定，预警级别由低到高分为三级：



☑一级预警，贷款率在85%至90%之间；

☑二级预警，贷款率在90%至95之间；

☑三级预警，贷款率在95%以上。启动二级预警及以上时，暂停商业银行贷款转住房公积金贷款。



目前，我市贷款率已达95%以上，属三级预警，故暂停商业贷款转住房公积金贷款，一旦贷款率下降到90%以下时，就恢复“商转公”贷款。连续正常缴存6个月就可贷款，您已具备条件。有问题可咨询信贷科，电话：5502119。



商业贷款可以提取公积金用于偿还贷款，一年提取一次，在亳州市网上办事大厅---市直厅申请办理，第一次提取需要提供银行借款合同和半年的还款明细单(加盖银行印章）。咨询电话5117190。

信息来源：亳州市民论坛

编辑：张静

１、利息会随着贷款利率的调整而变化，当然不是固定不变的。
２、利率的调整是由央行决定的，各商业银行一般会一年给你调一次贷款利率。
３、目前的住房按揭贷款就两种方式，一种等额本息，一种是等本金。前者每月还款金额一样，后者每月还款金额会逐月减少。
４、例子：贷款10万，10年期，目前利率为5.94％，则：在等额本息还款法下，月供为1107.19元。在等额本金还款法下，第一月还款为1328.33元，第二月还款为1324.21元，以后逐月递减。

个人住房商业贷款首先需要去银行先咨询一下办理贷款的相关知识和条件，选择合适的银行。

　　第一条 为更好地发挥住房公积金在住房保障中的作用，减轻缴存职工偿还商业性住房贷款的负担，支持缴存职工解决自住住房问题，根据《住房公积金管理条例》(国务院第350号令)、《关于印发<海南省住房公积金管理局住房公积金业务操作规程>的通知》(琼公积金法〔2018〕90号，以下简称《操作规程》)和《关于调整和规范部分住房公积金业务办理要件的通知》(琼公积金法〔2018〕175号，以下简称《规范通知》)等有关规定，制定本办法。



　　第二条 本办法适用于海南省行政区域内个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款(以下简称商转公贷款)的管理。



　　第三条 本办法所称商转公贷款，是指住房公积金缴存职工在本省行政区域内购买新建商品自住住房，且尚未结清个人商业性住房按揭贷款的，在具备住房公积金购房贷款条件的情况下，将个人商业性住房按揭贷款转换为住房公积金贷款。



　　第四条 海南省住房公积金管理局及所属各直属管理局负责海南省行政区域内商转公贷款管理。



　　受委托贷款银行负责商转公贷款的申请受理、审核，直属管理局审批，受委托贷款银行根据直属管理局的审批意见办理合同签订、抵押担保、放款申请及贷后管理等工作。受委托贷款银行在商转公贷款办理过程中，应当接受直属管理局的监督、管理和考核。



第二章 贷款申请和审批



　　第五条 申请商转公贷款时，借款人应符合《操作规程》规定的住房公积金贷款申请条件，并具备以下情形：



　　(一)借款人必须为原个人商业性住房按揭贷款(以下简称原商业贷款)中的不动产权证书载明的权利人;



　　(二)银行同意借款人提前结清原商业贷款;



　　(三)原商业贷款所购房产已办妥不动产权证书;



　　(四)**款与已偿还的原商业贷款金额之和大于等于房屋总价的40%。



　　第六条 有下列情形之一的，借款人不予申请贷款：



　　(一)《操作规程》规定不予申请住房公积金贷款的情形;



　　(二)购买二手房、经济适用住房、棚户区改造房、拆迁安置房，以及建造、翻建、大修自住住房的原商业贷款;



　　(三)个人住房公积金组合贷款。



　　第七条 借款人应提供真实、合法、有效的申请资料，配合贷款调查和审查：



　　(一)《操作规程》规定的申请住房公积金贷款基础性资料(除第3、6、7、9项之外)。婚姻状况证明、购房地不动产登记及住建房管部门出具的家庭住房登记记录证明，核查方式按照《规范通知》的要求执行;



　　(二)原商业贷款的《借款合同》;



　　(三)原商业贷款银行提供的近一年还款明细，未满1年的提供已还款明细(自打印之日起1个月内有效);



　　(四)申请商转公贷款所购住房的不动产权证书(签订《借款合同》时提供)。



　　第八条 借款人及共同借款人到场申请、面签和还款能力计算，按照《操作规程》和《规范通知》的规定执行。

买房，公积金贷款和提取，一直备受大家关注，如何在网上办理公积金贷款和提取？需要准备哪些材料？十堰现在公积金贷款需要担保人吗？商贷可以转公积金贷款吗？办理流程是什么？回复来了！

1、异地公积金如何转**地？



网友咨询：我目前在十堰单位已缴纳5个月的公积金，武汉的公积金账户一直封存，如何将武汉的公积金余额转移到十堰的账户合并？武汉的公积金转移回来是否全额（个人+单位）转移？

市公积金中心的回复：

根据住建部的文件要求，您在武汉的公积金账户封存期间，在十堰开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的，可办理异地转移接续手续。职工个人前往服务大厅申请办理，需携带资料：

①申请人身份证原件；

②填写《十堰住房公积金异地转移接续申请表》。

2、提取公积金需要准备什么材料？

网友咨询：我和老公于去年贷款公积金。现在想把今年的公积金取出，需要什么证件，需要本人到吗，我帮老公代取可以吗？同时听说今年起公积金还款可以直接绑定公积金账户，是我和老公的公积金都能绑定吗？

市公积金中心的回复：

1、贷款还款满一年后可申请办理提取公积金还贷业务，也可办理冲还贷业务。

2、偿还公积金贷款提取所需资料：

（1）借款人身份证（如需提取配偶或共同还款人的还需提供配偶或共同还款人的身份证、结婚证或户口本）；

（2）《十堰住房公积金偿还住房贷款提取申请表》；

（3）提取人Ⅰ类银行卡。

3、个人公积金贷款买房，需要担保人吗？



网友咨询：个人购买的公积金，连续缴存六个月以后，用公积金贷款买房子，需要担保人吗？公积金缴存了六个月，贷款能贷多少？贷款额度是不是跟根据你缴存的时间长短有关？

市公积金中心的回复：

1、为解决异地贷款缴存职工提供担保人问题已于2018年12月7日印发《十堰住房公积金管理中心关于明确疏解群众办事堵点、落实“放管服”的有关业务办理事项的通知》规定个人缴存户、异地缴存户申请住房公积金贷款不需提供担保人。

2、缴存职工正常缴存满6个月以上，不欠缴即可申请贷款，贷款城区**高额度50万元、县（市）**高贷款35万元。

3、贷款额度贷款额度根据您所属家庭的房产套数、房屋总价、住房公积金缴交工资基数、年限等因素综合进行核定。与您公积金账户余额无关，只要单位为您正常缴存公积金满6个月不断缴、不欠缴即可申请。您告知的信息有限，无法准确为您计算贷款情况。

4、住房公积金贷款利率是多少？

网友咨询：已经缴纳个人灵活就业公积金，900元*6个月，问公积金贷款利率是多少？

市公积金中心的回复：

住房公积金贷款利率首套房5年以内2.75%，5年以上3.25%；二套房利率上浮10%。

5、异地公积金贷款担保人可撤销吗？



网友咨询：2018年11月异地贷款发放，当时提供了担保人，现在得知政策不需要再提供担保人；所以已经担保的如何撤销担保人？需要什么资料？

市公积金中心的回复：

2018年12月7日公积金管理中心印发《十堰住房公积金管理中心关于明确疏解群众办事堵点、落实“放管服”的有关业务办理事项的通知》，文件规定个人缴存户、异地缴存户申请住房公积金贷款不需提供担保人。在此文件之前的担保人是不能撤销的。

上海买房商业贷款额度及条件：①上海商业贷款买房的额度要根据实际情况而定，通常如果是首套住宅房的话，个人的贷款最高额度是房屋成交总价的70%。但如果是二套房的话，贷款的最高额度仅有50%。②上海商业贷款买房的条件就比较多了，比如说个人需要有稳定的工作和收入，买了房子必须要有产权证，并且同意抵押给银行，年龄需要在18到60周岁之间，个人的征信不能出现问题，具备有良好的还款意愿。

面对着不小的贷款利息，许多买完房后的朋友都想着提前还贷，摆脱房奴的命运。以上这些问题，也就成了大家所关注的焦点。



有没有“提前还贷**佳时间点”？





其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款**佳时间点”，这完全是一个伪命题。



住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。



我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元。



这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。



虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。



由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：剩余欠款×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。



由于是选择了等额本金，所以**后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：2777.78*0.270833%=7.52元。



结论：提前还款并不存在某个时间点“更值” 。



贷款时间越长 利息总额就越多？





通过上面这些具体的数据，大家会发现，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。



具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。



利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷，但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。



关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷**佳时间点”。

很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个专业的地产人士，这个知识怎么能不掌握呢？



今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便给客户计算月供。



1、等额本息



等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。



大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。



言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个








其中

y：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1 000 000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。



下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。



我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）n

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月y×（1+i）n-1

第2个月y×（1+i）n—2

第3个月y×（1+i）n--3

第4个月y×（1+i）n--4

…