二手房银行贷款

二手房是可以办理按揭贷款的，贷款流程如下：

1、提出申请：买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

2、根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。具体多长时间会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。

3、银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

4、审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

5、领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

如果你所在城市是认房又认贷，那么你和你父母住在一起，再买房就算是二套房。如果你所在省市只认贷款记录，那么你买房子就算是首套。具体根据你所在省市的规定决定。

**近，我们遇到一个问题：甲将自己的一套银行按揭贷款尚未还清的单元房出售给乙，乙在实际入住后一直以甲的名义向银行按月偿还借款，既未经银行同意办理转按揭贷款手续，亦未将剩余借款一次性全部向银行偿还。



在乙已经居住了两年之后，发现该单元房被法院查封了，且已经进入执行程序，后经查询：



乙了解到，申请查封这套房产的是甲的债权人丙。原来甲因欠付丙一笔借款，丙在向法院提起诉讼之后，向法院提起了诉讼保全，查封了这套登记在甲名下的房屋。



问题：对此，乙向法院提起了执行异议，那么乙的执行异议**终会成立吗？



以下是我们的检索结果，希望对大家在生活中买卖二手按揭房屋有所帮助。

裁判要旨

二手房屋的买卖中，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，受让方仅支付了**款，对剩余银行贷款仍以原借款人名义向银行偿还，则不能认定买受人已经付清全部购房款。

基本案情

2010年11月30日，许先蕊与姚锋签订《房屋买卖协议》，将其所有的位于新沂市巨融国际豪园8号楼1单元202室房屋转让给姚锋，协议载明了此前陆立强所收的30万元款项系购房款，同时约定房屋银行按揭贷款由姚锋偿还。



2011年4月2日，姚峰与曾蓓签订《房屋买卖协议》，约定姚峰将上述房屋出卖给曾蓓，总价款30万元，不包括银行按揭贷款21.5万元，按揭贷款由曾蓓承担偿还责任。



因王冬梅与许先蕊、陈修银民间借贷纠纷，法院依王冬梅的申请于2011年11月29日作出（2011）新民诉保字第0751号民事裁定，将涉案房屋予以查封。2013年11月5日，法院作出（2013）新执字第0550号执行裁定，对涉案房屋续行查封。



2013年11月5日曾蓓提出执行异议，法院裁定中止执行。王冬梅不服，提起诉讼，一审胜诉。

后曾蓓不服一审判决，提起上诉。



法院认为

出卖人擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人，不通过银行与开发商，双方约定由买受人直接将**款支付给出卖人，并由买受人以出卖人名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续。该房屋转让合同中，买受人的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款，只有贷款还清完毕后，方能认定买受人已经付清全部购房款。

裁判要旨

曾蓓与姚锋约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定曾蓓已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合法律规定的条件，不应得到支持。

商业贷款：对于首套住房按揭贷款的，首付款不能少于30%；购买第二套房，首付不能少于40%，房贷利率不能低于基准利率1.1倍。公积金贷款：用公积金贷款购买第一套住房，最高可贷出60万元，且贷款总额不能超过所购房产的70%(90平方米以下的可放宽到80%)；购买二套房，并符合武汉市职工家庭目前住房面积不到140平方米的条件，可按购房时的最高贷款限额扣除已用完的住房公积金贷款后的余额，最高可贷出40%。

二手房具体贷款流程是什么？简单来说，它的流程是“双方签订买卖合同→收齐基本资料→房产实地评估→银行笔录、面签、交**款→批准贷款→过户→放款→领新房本→抵押登记”（说明：此步担保公司提供阶段性担保）。



理财师提醒：看似复杂的流程，如果通过担保公司来办理，实际上借款人只需在银行面签、过户、领房本和抵押登记配合办理就可以了，如果借款人在材料准备和办理过程中配合的话，一般快则3个工作日，慢则7至15个工作日即可放款。



因为办理贷款时涉及银行、房管局等多个部门，借款人**好找一家专业的贷款担保机构，帮助借款人来选择合适的银行与贷款产品。





借款人能够贷多少钱

二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于评估价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。



理财师提醒：许多购房者会忽略了二手房评估值的影响，因此，建议广大购房者**好先向专业的贷款机构咨询，对借款人意向购买的房产做评估，综合评估借款人能够贷多少款、有多少钱是可以付**的。



二手房中哪些房屋型可办贷款

二手商品房在上市交易时受政策限制较少，所以银行更愿意接受这类房产贷款。



政策性保障住房在办理贷款时，银行一般审核会比较严格。



已购公房在进行交易时涉及很多限制条件，首先需征得原房产单位同意后，购房人方可上市出售；其次，上市前需按规定补足成本价（优惠价或标准价出售的住宅）才可上市交易；第三，银行在办理这类房产贷款时一般会比经济适用房更为严格，除了需要满足基本要求取得房产证后，另外还需要贷款的房产不在抵押状态中，这样银行才可以为借款人办理相关贷款手续。



一些特殊性质的房产是不能或直接上市交易的，比如：军产的房、校产、乡产、小产权房等等。

当然可以 不过现在的银行比较警惕了 不是啷个好贷款 找中介公司办理比较稳当些

1．身份证明资料：身份证、军官证等；
2．婚姻证明资料：结婚证、离婚证、未婚声明等；
3．用途证明资料：所购房产原产权证明资料、购房合同、购房合同、经售房人确认的**款收据（采取交易资金监管的，提供监管资金入账证明即可）；
4．还款能力证明资料（提供以下一种或多种）：
（1）收入证明所提供收入情况与其当地行业、职业、职位基本吻合，且该收入水平足以满足还款需要的客户，提供收入证明；
（2）对于自雇人士、所提供收入情况明显高于其当地同行业同等职位收入水平的客户，必须提供还款来源辅助证明资料。包括但不限于：①提供近一年任意连续三个月以上（含）银行代发工资流水或可信赖的工资清单；②提供在相关机构持有股份的证明资料以及该股份分红收入的证明资料；③提供家庭资产证明资料，包括金融资产或非金融资产。
（3）招行代发工资客户可以直接提供其代发工资账户流水，无需单位另行出具收入证明；
（4）可以提供社保账户流水或个人纳税单的客户无需单位出具收入证明，招行根据当地社保账户缴费或税收政策的相关规定计算出客户收入情况

每个银行都好，就是利率上浮的多少，贷款放款的快慢，贷款额度的多少，但是现在好多小银行也在做二手房贷款的业务，专业做二手房贷款的四大银行、邮政、招行等

说到购房，其实很多城市的购房政策都是一样的，结果**后在买新房和买二手房时发现同样价格的房子，所付的**比例却不一样，有些人就比较纳闷，不是说好的都是**30%吗？为什么我买二手房，要比同价的新房多交那么多的**款呢？下面小二就为您做一个盘点，详细告诉你在贷款买房时，新房和二手房的几大区别？（建议收藏此文）





一，**款和贷款额度不同

新房：新房的**款，一般是总房款的30%，遇到信贷政策宽松和个人征信较好的情况下甚至可以做20%的**，即使是二套房，**比例也可以做到30%。

二手房：虽然二手房和新房享受的贷款政策基本相同，但是二手房会受到评估价格以及房龄的影响，房龄越长能贷款的额度则越低，学区房的评估价可能略高，但是比起市场价仍然有很大的出入。二手房在贷款的时候，只能贷到房屋评估价的70%，因此有些房龄较长的二手房，虽然也可以贷款，但是很大概率会提高**比例。

举例说明：

①购买100万的新房，该城市的信贷政策**低**比例为30%，则**款为30万，可贷款额度为70万。

②购买100万的二手房，评估价为80万，一般的情况下贷款只能贷到房屋评估价的70%，也就是56万，那么该房的**款=100万（总房款）-56（贷款额度）=44万





二：贷款年限不一样

新房：新房的大部分贷款年限都可以贷30年左右，当然了，这个还要要看买房人的年龄。因为银行规定男性申请人年龄与借款期限之和不超过70；

二手房：由于受房龄的影响，如果房龄越长能贷款的时间则越短。而且大部分银行规定，二手房的房龄加贷款年限不得超过40年。如果你的房龄有20年，那么贷款年限**多只能贷20年。

一、一手房、二手房银行贷款策略



如果你所购买的是一手房，即在开发商手中买过来的期房(就是未办理房地产权证的房子)，所能选择的贷款银行非常有限，因为受到开发商所开发的楼盘是否在哪家商业银行办理准入的限制。



例如：A开发商所开发的B花园，在工行、建行已办理好楼盘的准入，那么你只能选择工行或建行，如果只有在工行准入，那么你只能唯一选择工行了，就要看开发商办理楼盘准入的情况而定。



在这里就要注意了，建议准业主们在两家银行以上申请房屋按揭，因为受所谓的“贷款额度规模限制”，即使商业银行审批通过你的按揭申请，也未必能放款或即时放款，这样会影响到开发商交楼给你。



如果你所购买的房屋是二手房，即在个人或法人(非开发商，前手已办理好房地产权证的房子)，你可选择的贷款银行较多，你可去多家商业银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，你可比较一下，哪种更为划算。



于此同时你也可以向多家银行申请贷款，这个就需要你所购房屋的前手配合(技巧：你和前手谈，向多家银行申请的好处是哪家银行批复快，哪家放款先，你就在哪家办理贷款，这样前手自然得到尾款也快)。



二、银行贷款利息及费用



银行的贷款以中国人民银行当时的存贷款利率基数所定，以自身管理层的决策定价，对基准利率上下浮动，一般浮动值在正负50%之间。



比如：10年期的房贷，应参照中国人民银行5年期以上贷款年利率7.05%(2011年07月07日调整数据，具体的数据可上网查)。



上浮指是的加码，下浮指打折，如上浮20%，实际年利率=五年期以上贷款7.05%×(1+20%)=8.46%。这个浮动值一般是由商业银行的总行类机构所定，很难有得讲价。



同时这也是要走多几家银行的原因所在，有时会相差好远，所要注意的是，我上面的例子是年利率，但有些银行是以月利率计算，所以你就要折算一下，月利率=年利率÷12，不要给数字迷糊了你。



一手房所需要的费用较少，其中包含律师见证费(或公证费)、贷款印花税、房管部门查档、抵押费、代办费。律师见证费就是你和银行所签贷款合同由第三方人来证明法律的真实性，一般计算方法是你的贷款额的0.1%~1%，这个要看你的口水了，你口水多到把银行淹了，那你肯定是**优惠的。



贷款印花税这个不用说了，这个交国家的，5元钱，相信这个没人讲价。房管部门查档、抵押费这是当地房管部门的霸王条款，房管部门怎么收你就得怎么交，这个没得商量的。



代办费用就是律师或其他人帮你和银行跑脚办理抵押登记手续的费用，这个有得商量的。如果还有其他费用，肯定是银行或是和银行有利益分成关系的了，这个地球人应该懂的吧。



二手房所需承担的费用项目比较多，除了一手房的费用外，还有二手房评估、房屋按揭贷款保险、二次查档等。



二手房评估一般是由银行指定的房产评估公司评估，这样才能通过房屋抵押手续，可商量的，**低可打3折，也要看当地情况，技巧是不要发票能更低些。

其实选择哪家都差不多，只是可能利率折扣上会有些许的差别，一般小银行的折扣额度要大一些，而且小银行的办事速度要块一些，但是小银行一般会对贷款人本身的还款能力要比大银行严格。

购买二手房商业贷款(银行按揭)的交易流程
一、 买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交 价格。
二、买方到二手房交易服务中心二楼(蔡锷中路196号原市房产交易大楼)监管银行贷款柜台递交 贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。
申请贷款一般提供如下资料:
1、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明(验原件收复印件);
2、买方及配偶的收入证明原件、卖方的房产证(验原件收复印件)，有经适房货币补贴凭证的还 需带上货补凭证原件。
3、其他资料(根据各贷款银行的要求提供)
三、 由贷款银行或担保公司电话预约买卖双方面签购 房贷款相关手续和担保相关合同手续。
四、 买卖双方接到预约电话后，按照预约时间到二手房 交易服务中心二楼担保公司网上签约窗口签订房屋买卖电子合同;如果是通过中介公司代办业务 的，由中介公司通知代办。 注意事项:
1、 认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》;
2、 带上有效身份证件及相关资料;
3、 如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行及担保 公司审批贷款时间一般在3-5个工作日内，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理;
4、 如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行面签借 款合同等法律文本后在1-2个工作日时间内发放申请人贷款，如果是其他商业银行的业务，根据各 银行规定时间办理。
五、 签完房屋电子买卖合同后，按照合同约定由买方将 房屋交易**款存入资金监管账户，带上**款入账凭证到银行大厅签约区，找贷款银行面签借款 合同和购房贷款等相关手续，找担保公司面签担保合同等相关手续。 注意事项: 存入**款时需清楚填写买卖合同编号:KFXXXXXXX，购房人姓名。
六、办完签约手续以后，买卖双方在接到到账通知后，带有效身份证明到二手房交易服务中心二楼担保公司领取过户资料，并由担保公司工作人员协助到三楼政务大厅办理产权转移登记手续，按规定缴纳 相关税费，由担保公司统一领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。 1、 查询到账方式: ① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处 查询; ② 监管银行的短信通知。 2、 税费收取标准:按照国家规定的比例收取。
七、在五个工作日时间内，完成房屋产权转移登记手续，担保公司凭《长沙市房屋产权登记收件领 证凭据》领取房屋所有权证，担保公司预留新证复印件(以备客户领取)。
八、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户。
九、由担保公司办妥抵押登记手续

在西安买房，首先明确二手房是可以用公积金贷款的。但前提必须是70年产权的商品房，其他房产不可以。那么二手房公积金贷款需要哪些资料？流程是怎样的？接下来这篇就为大家解答二手房公积金贷款的有关知识。








公积金贷款应符合什么条件？

公积金贷款对象是连续足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上的缴存职工，在西安市行政区域内房地产二级交易市场购买具有《房屋所有权证》的自住普通住房时，可申请办理二手房贷款。








申请二手房贷款应具备条件：

1.申请人连续足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上，符合西安个人住房公积金贷款的相关规定。

2.申请人具有完全民事行为能力，信用良好，有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息的能力；

3.申请人所购房屋具有完全产权的成套住宅，具有《房屋所有权证》，产权权属明晰，可在房地产二级市场进行交易；

4.借款人（在西安市城六区购买二手房的）须签署《西安市二手房买卖合同》，并委托西安市房产交易管理中心设立的交易保证机构监管不低于规定**比例的交易资金；

5.借款人及借款人配偶无尚未结清的住房公积金贷款，且无影响贷款偿还能力的其他债务；

6.借款人同意用所购住房进行抵押，并由公积金中心认可的担保机构提供二手房贷款担保；

7.借款人（在西安市城六区购买二手房的）申请二手房贷款时，所购二手房房屋所有权尚未变更过户至借款申请人名下;

8.法律、法规、规章和西安住房公积金管理委员会规定的其他条件。

申请公积金贷款所需材料有哪些？

借款人夫妻双方身份证原件及复印件4份；

婚姻状况证明原件复印件4份；



卖方名下的《房屋所有权证》原件复印件4份；

《西安市二手房买卖合同》原件4份（在西安市城六区购买二手房的提供）；《买卖契约》原件4份（在西安市郊区县购买二手房的提供）；

西安市二手房资金监管入账凭证（客户联）原件及复印件4份（在西安市城六区购买二手房的提供）；

中心和受托银行要求提供的其他证明材料。

与银行面签时，借款人须到场签字确认，借款人配偶无法面签的须提供经公证委托书。

办理公积金贷款的流程是怎样的？

二手房贷款手续可以由借款人与卖方自行办理。公积金中心、受委托银行与担保机构办理二手房住房公积金贷款不收取任何费用。








1.贷款咨询。借款人申请二手房贷款时，可以向公积金中心所属分中心、各管理部、综合办事大厅及各受委托银行咨询，或拔打12329服务热线咨询，也可通过西安住房公积金管理中心官方网站自助查询。



2.网签备案监管资金。在西安市城六区购买二手房的，买卖双方至西安市房产交易管理中心（以下简称交易中心）指定机构办理网签备案，签署《西安市二手房买卖合同》，根据借款人及配偶的公积金缴存情况计算可贷款额度，然后至资金监管窗口签署资金监管协议并办理**资金监管。



3.资格审查、预约评估。借款人携相关资料至受托银行申请二手房贷款，受托银行对借款人夫妻双方进行面谈做好面谈记录之后，对初步审查符合条件的借款人指导填写《二手房个人住房公积金贷款申请表》等文书资料，并联系有资质的评估公司进行房屋评估。



4.贷款受理。受委托银行收到借款人《房地产估价报告书》和二手房申请审批表后，录入住房公积金审贷系统，并提交信贷员审批。



5.贷款审批。二手房贷款资料齐全后，公积金中心按照二手房贷款审批流程逐级审批。



6.担保办结。担保机构参考房屋评估价格及成交价格核实借款人申贷金额，以确保贷款金额及抵押率在规定的范围之内；审批通过后出具担保办结通知书。



7.贷款发放。受委托银行收到担保办结通知书后，发放住房公积金贷款。

一、市属公积金贷款买二手房的流程

目前申请市属公积金贷款的借款人可以选择的银行有：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、北京银行、招商银行，借款人应根据业务经办部门具体情况进行选择。

申请市属公积金贷款买二手房，一般的流程主要有：买方资质审核/卖方房源核验、网签、评估、初审/面签、银行批贷、签借款合同、缴税/过户、银行放款。



注：放款时间为见不动产登记证明后15-20个工作日



1、买方资质审核：购房资质审核以家庭为单位，家庭成员包括购房人及其配偶、未成年子女。

卖方房源核验：核验**快10天出结果。

2、网签：购房人自行网签需要先准备所需材料，到对应区县的房管局取号，排号并填表即可；若购房人是通过中介办理，则不需本人到现场办理。

3、评估：需要5-7个工作日出评估报告。

4、初审：是指公积金贷款部门对借款人贷款资质的初步审核，需提交相关材料给贷款行，审核通过即表明符合贷款条件。

面签：需要买卖双方携带相关材料去银行面谈并和银行签各种合同和保证书。

5、银行批贷：市属公积金贷款会在借款人面签后5-7个工作日批贷。

6、签借款合同

7、缴税：房屋交易中可能涉及到的税种有契税、增值税及附加、个人所得税、综合地价款、土地出让金等。

过户：产权变更以不动产登记为准，如果房子出现违章、查封或者政策变动，将影响房屋过户。

8、银行放款：贷款行放款一般在见不动产登记证明后15-20的工作日，但由于银行政策或城区不同，时效会有所差别。



二、国管公积金贷款买二手房的流程

目前国管公积金贷款实行“一步式”贷款办理，可贷银行有：建设银行朝阳支行、建设银行东四支行、建设银行金融街支行、交通银行公主坟支行。



申请国管公积金贷款买二手房，一般的流程主要有：买方资质审核/卖方房源核验、评估、网签、一步式贷款办理（初审/面签/签借款合同）、解抵押（若房屋有抵押）、缴税/过户、银行放款。



1、买方资质审核：购房资质审核以家庭为单位，家庭成员包括购房人及其配偶、未成年子女。

卖方房源核验：核验**快10天出结果。

2、评估：需要7-10个工作日出评估报告。

3、网签

4、一步式贷款办理：即借款申请人及配偶只需在办理过网签之后，到贷款经办银行一次，即可完成贷款受理、初审、签约。

5、解抵押：二手房在注销抵押登记前，贷款经办银行可受理借款申请人贷款申请并按正常流程审核，待完成注销抵押登记及过户，符合放款条件后，发放贷款。

6、缴税：房屋交易中可能涉及到的税种有契税、增值税及附加、个人所得税、综合地价款、土地出让金等。

过户：不动产登记，过户当天或第二天出新房本。

7、银行放款：贷款行放款一般在见不动产登记证明后15-20的工作日，但由于银行政策或城区不同，时效会有所差别。



申请公积金贷款买新房，网签是在售楼处进行，且现房和期房银行放款的时间节点不同。

买二手房是可以贷款的，但是二手房贷款比起新房限制多房龄限制，房龄满20年的房子大多的银行都不会予以贷款，该房子只能自行解决资金问题，别的方面基本和新房贷款无异。 二手房贷款放款进度查询方法如下：
①电话查询：银行还是其他贷款机构，可打电话给他们的客服，会有专门人员提供咨询方面的服务，需要提供自己的身份等，他们就会查询，并告知贷款审批进度如何。
②柜台查询：时间比较充足的可以带上自己的身份证以及贷款银行卡，去柜台或者其他贷款机构大厅去询问，也是很方便的一种方法。
③官网查询：银行或者其他贷款机构都有官方网站，在官网上就可查询贷款审批进度。可以输入自己的账户，于功能栏里找到贷款进度查询，点击查询，获知自己的贷款审批进度了。

按揭贷款通常要一个月才能贷到。办理手续包括：签订房屋销售合同（1个工作日）、申请贷款（1个工作日）、房地产估价（3至5个工作日）、贷款（5至7个工作日）、《房地产抵押》（1个工作日）、房地产抵押登记（7个工作日）、贷款（5至7个工作日）。

买二手房可以银行贷款吗？是可以贷款的，但是二手房贷款比起新房限制多房龄限制，别的方面基本和新房贷款无异。

一、申请贷款条件

住房公积金贷款对象为具有完全民事行为能力的湖南省直住房公积金缴存人。缴存人及其配偶在长沙地区(含长沙市区和长浏宁三县)范围内购房办理了商业银行按揭贷款的，可申请将商业银行贷款转为住房公积金贷款。

借款申请人应符合以下条件：

(一)借款人须连续足额正常缴存住房公积金6个月(含)以上(住房公积金至少应缴交至申请贷款前2个月，补缴的不算)，且没有未终止的住房公积金提取还贷约定。

(二)借款人原按揭贷款还款记录良好，原贷款银行对借款人提前还款无异议。

(三)借款人及配偶个人信用记录良好，符合中心征信管理相关规定。

(四)借款人申请贷款的房屋非家庭第三套(含)以上住房。

(五)借款人申请贷款的住房属家庭第二套房，在申请贷款前未办理购房提取**款。

(六)借款人与配偶使用住房公积金贷款均未超过2次(含)。

(七)借款人申请贷款的二手房属房龄(从房屋建成时间算起)不超过30年的成套住宅，且须有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》或者有《不动产权证书》，产权清晰，符合房产交易管理部门规定的进入市场流通的条件。

(八)借款人申请贷款的住房非别墅、商业用房、商住两用房等投资性住房。

(九)借款人和配偶无未结清的住房公积金贷款。

(十)借款人符合国家及省、市的房地产调控政策规定的条件。

可贷额度=(住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额)×2;

可贷额度低于30万元且月还贷能力足够，其住房公积金**高贷款额度按30万元核定。

职工首次购买自住房申请贷款的，可在测算的额度上增加20%;

**高不超过房屋成交价的80%、所抵押房屋评勘价值的80%、原银行贷款的剩余本金三者之低值且单笔贷款金额不超过60万元。

缴存职工购买精装房的装修款不计入总房价进行住房公积金贷款。

具体贷款情况如下表：

申贷房为第几套有效住房

另一套房产是否有商贷未结清

非限购地区可贷比例

限购地区可贷比例

利率上浮情况

1

/

80%

80%

/

2

/

80%

40%

10%

2

是

70%

40%

10%

限购区域为长沙市五区、望城区、长沙县。

贷款年限**长30年(抵押房产房龄和申请贷款年限合计不超过50年，其中抵押房产房龄不超过20年)，在借款人法定退休年龄的基础上可延长5年(男性65岁，女性60岁，高级职称女技术人员和处级及以上女干部65岁)。

三、贷款费用

(一)房屋查勘调查费：400元/户(该费用由担保公司收取, 在完成查勘后不退费)。

(二)相关付款项：代收抵押备案登记费(该费用由不动产登记中心收取，具体金额以不动产登记中心收费标准为依据)。

四、贷款流程

整个交易流程，通常都由中介包办，虽然繁琐但不太需要操心，买家需要重点注意的是，不要过早把**直接给到卖家，总之，谁先给钱谁被动，任何涉及到双方的金钱往来，在交易还没成功之前，**好都交给第三方公司托管。

通常买卖双方容易出现纠纷的是“赎楼”环节，上期买买君已经介绍过买家直接帮卖家赎楼的情况，这种方式的优点是简单直接，不会产生额外的服务费，缺点是买家存在“交易失败追不回钱”的风险。

但如果买家的**不够还清卖家的贷款，而卖家暂时又给不出这笔钱，那就只能通过“转按揭”、“赎楼贷”或者“垫资过桥”来解决了。

转按揭


所谓“转按揭”，简单来说，就是贷款还没还清的房子，卖家直接把按揭转给买家名下，让买方继续偿还卖家的贷款。

根据资深业内专家郑大源介绍，“转按揭”的操作流程如下：

① 买卖双方向原业主贷款银行提“转按揭”申请

② 原银行推荐1家认可的担保公司提供担保服务（需要付费，通常也会要求做公证委托）

③ 担保公司出具保函给银行，银行调档涂销资料

④ 银行审批买家的新贷款，等调档回来，同贷书审批通过，去房管局过户

⑤ 办理涂销和抵押，等办理了新抵押，银行就可以放款，结清原业主欠款

但“转按揭”也有局限性：

▲原业主必须是纯商贷，公积金贷款或组合贷都无法办理转按揭

▲ 转按揭必须取得原贷款银行同意，极少银行可以办理这项业务

▲转按揭意味着必须在原银行申请贷款，但原银行的贷款未必**佳（额度，利率，年限，放款时间等），从成本考量，可能换银行申请贷款对买家更有利

赎楼贷


虽然银行不办理“转按揭”，但还有其他方式可以替代，比如工行的“赎楼贷”、建行的“转无忧”等，本质上都是“信用贷”，可用于卖家周转。说白了，就是银行先另外借给卖家1笔钱用来赎楼，等拿到卖房的钱再还给银行。

但这种方式必须卖家愿意配合，自己进行办理，而且也要通过担保公司。具体能借多少、利率多高，取决于卖家个人资质。买买君打听到的情况是，年化利率要去到10%以上，如果需要的金额高，通常还需要房子做资产证明，但房子在过户前可能要连同信贷全部结清，就会出现BUG。

还有1个问题是，买家的贷款不知道什么时候放款，卖家难以预估“赎楼贷”到底应该贷多久，贷长了利息高，如果到时候提前还款，可能还要赔偿违约金；贷短了不保险，如果买家的贷款放款太慢，卖家可能出现周转困难。所以，连银行的工作人员都直接劝买买君，有得选就别做“赎楼贷”。

但平时大家经常听到的“赎楼贷”，也有可能是“非交易类赎楼贷”。套路就是业主先把在A银行贷款的房子赎回，然后再按现在的市价抵押给B银行，目的是为了套现房子的增值部分，“加杠杆”获得更多贷款。但近两年对这种做法控制得比较严，买买君就不展开说了。

垫资过桥


既然“赎楼贷”也不靠谱，那就只剩下第3条路“过桥垫资”了。

“赎楼贷”通常叫“担保赎楼”，相对应，“垫资过桥”通常叫“现金赎楼”。简单来说就是，担保公司动用自己的资金，先帮卖家赎楼，等银行放款了再还给担保公司。

因为是担保公司自己处理，所以优点是审批快，手续简单，但相应的成本也不低。

买买君咨询了某担保公司，对方表示，如果只办理“过桥垫资”，按天计息，日利率是借款总额的0.2%，另外收取2万/笔的担保费用。具体的天数，从担保公司还钱给原业主的银行开始计算，通常要30天左右。

和“赎楼贷”相比，“过桥垫资”的还款时间更自由。如果在银行放款前，买家在过户时付清**，卖家可用于提前偿还部分赎楼的借款，剩下的部分再继续计息。

举个例子，卖家借了担保公司50万还给银行，15天后过户，买家还清了**30万，再过15天，银行放款，卖家还清欠担保公司的剩下20万，总共需要付的利息是：

50万x 0.2% x 15天 + 20万 x 0.2% x 15天= 2.1万

再加上担保费2万，总共的成本是2+2.1万=4.1万。

担保公司还提醒买买君，在选择担保公司的时候，不要只顾着对比利率，要注意资质，而且**好也把按揭交给同1家公司进行办理。

比如专门只做垫资的公司，赚的是利息，当然希望你贷得越久越好，不会帮你加快流程或者催银行放款，所以虽然利率低，但**后可能因为时间拖得久，算下来成本反而更高。

而如果把垫资和按揭都交给同1家公司进行办理，涉及到要和银行、房管局打交道的情况，可以加快捷衔接每个流程。比如提前还款，目前广州的银行可能走完流程要1-2个月，但通过担保公司，可以缩短到2-3周。

下面这10类房子不能做抵押贷款





01 公益用途房屋



根据有关规定，**、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。



02 小产权房



小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。



03 未结清贷款的房子



已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在名列前茅次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。因此答案是否定的。





04 房龄太久、面积过小的二手房



银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。





05 未满5年的经济适用房



未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。



06 部分公房



如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。



07 文物保护建筑



列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。



08 违章建筑



违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。



09 权属有争议的房子



权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。



10 拆迁范围内的房子



已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。



也就是说，目前如果想享受银行低利息的房产抵押贷款，那就只能接受银行的条件——有红本、可以在市面交易商品类住房（部分银行特殊政策开放，允许绿本房或是农民房办理抵押贷款）。



银行为了考虑客户后期的逾期风险，如果客户不还款，有权将客户抵押在银行的房产做拍卖处理，而**安全、资金回笼**快的方法便是拍卖，能在市场上**流通的房产交易渠道的房产，便是商品房。



当然，也不能排除其他农商行或者小银行政策宽松，房产抵押业务接受绿本房抵押贷款。







办理房产抵押贷款的好处









01 和信用贷款对比

银行信用贷款作为纯信用授信，客户的信用条件为首要参考条件，如果你的信用一般或者近半年内有过逾期，那么信用贷款的额度会大打折扣，不仅如此，信用贷款因为没有任何抵押物，通过客户的征信来判断客户的历史还款情况，风险比较大，所以一般的信用贷款额度小，利息高。



同样的贷款，如果办理抵押贷款，额度基本上是评估价的7成，当然成数也会按照申请人的信用作为调整，但基数大，额度就对应越大。同时，贷款利息在银行内，可以说是继房屋按揭贷款后，利息成本较低的贷款了。



02 代表工作和生活稳定

办理抵押贷款，同时也给银行和各个金融机构反映了你在本地的稳定性。生活稳定和工作稳定。金融机构对于在本地比较稳定的客户，通常在参考征信时有意放松条件，毕竟抵押在金融机构，贷款成数7成。作为**坏打算，客户逾期导致银行需要房屋拍卖，银行仍有3成的盈利。



03 经济实力

房产抵押，首先要有房，才能抵押，而房产抵押时银行只认定的红本商品房，大家都知道一般情况下，尽管有全款的能力买房也不会这么做，因为按揭贷款能够让资金利用率**大化。那么能在房价连续上涨，当代利率保持18个月不下降的情况下买得起房，说明自己有一定的经济基础和实力，只是现在又需要一笔资金。



那么很多人又会问，房子按揭中不是无法贷款吗？



未结清贷款的房子，其实可以做房屋抵押贷款。



操作流程是：



找贷款机构进行评估——中介机构赎楼——拿出红本办理抵押贷款——得到抵押贷款归还赎楼和利息部分



那么可剩余的真正抵押贷款资金才是这一次抵押贷款的款项。很多有实力的金融机构可以承包赎楼和贷款一系列的操作，不会浪费你的任何时间成本。



如果没有房？不能做抵押贷款，不如先买房吧，毕竟房价很难在下降，而房贷利息却越来越高，综合来讲，买房，是一本万利的事！

　买二手房还是新房，是买房时首先需要考虑的问题。很多人说，当然买新房，房子崭新从来没有人住过。可新房地理位置一般不太好。那买二手房吧，不仅能看到现房，选择空间也很大。可二手房交易流程杂，还要交各种乱七八糟的税费。 到底该如何选择？



　小编这就给大家对比一下二手房和新房的各种区别，看看买哪个更划算。 首先，看**。 新房和二手房买房**基本无差别，不过二手房涉及到评估价，**比例可能高一些。如果评估价＜实际成交价，贷款只能按评估价来计算，剩余差价全部需要在**里补足。

　买新房的理由

　一、新房贷款容易，二手房贷款较难 新房无论是公积金贷还是商贷，一般都可以贷足30年，可以直接向与开发商合作的银行贷款，手续和审批较为简单。相较而言，二手房贷款比较难。出于规避风险的需要，大部分银行会把房龄作为影响贷款年限的主要条件，房龄超过30年的商品房是很难进行贷款购房的。即使可以办理贷款，银行也会降低贷款成数或减少贷款年限，从而增加**或还款压力。



二、新房比二手房税费便宜很多买新房通常只需要缴纳契税，其它开发商会搞定。 契税收取标准与二手房相同。相较新房，二手房交易过程中涉及的税费很多，包括契税、增值税、个税、中介费等。而且呢，本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税，卖方通常都将其转嫁到买方头上。

三、买新房交易流程简单 买新房流程很简单，基本上你带足材料去售楼处就行了，其它开发商都会帮忙处理好。二手房则麻烦得多，包括看房、产权调查、交定金签协议、贷款审批、签贷款合同、过户、领房产证、房屋交接等10多个步骤，每个环节都有大坑小坑无数，比如看房可能遭遇假房源，过户前可能有房东违约等等。 不过，一旦确定购买，二手房交易过户手续就快得多，一次性付款1天就能搞定，新房由签约至领取房产证的时间**少需一年时间。 四、新房新二手房旧 二手房外观陈旧，内部设计也不是那么合理，小区环境相对较差，居住品质会降低。陈旧还会产生一定的维修费用，实际购房成本增高。新房设施配套都是全新的，没有经过磨损，功能齐全。



买二手房的理由

　 一、同等条件下，二手房价格便宜且可谈价 一般而言，就同地段的新房和二手房而言，新建商品房的均价比二手房要高。而且，新房价格都是固定的，一般没啥议价空间。二手房都是可以谈价的，如果碰到急需用钱的卖家，你还可以压压价，买套比较划算的房子。如果在房多多平台买房，还会有从业10年以上的置业专家提供谈价磋商服务，完全免费！



　二、二手房可选空间大 买二手房可以选择自己想要的区域、小区、地段、户型、楼层等，且所见即所得，什么都是看得见摸的着的真实存在。新房区域相对集中，覆盖范围有限，一线城市集中在市区外。

　三、二手房配套齐全，**潜力大 一般而言，二手房地段都比较好，小区生活配套成熟、交通发达。新房却一般不在市中心，上班族为此要支付时间成本。

　四、二手房房屋污染小 新房**大的问题之一就是污染超标，如：甲醛、苯什么的。二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。 五、二手房购买风险小买房**看重房屋质量，二手房的房屋质量、产权都是可见的，新房大多是期房，可能出现合同与交房严重不符的情况，甚至可能会烂尾，这种风险对二手房是不存在的。经过几年使用，房屋潜在问题都暴露出来了，只要看房时细心，就很容易能看出来。 看完以上对比，你还会觉得买房就应该买新房吗？

　其实，选择新房还是二手房，已经不是简单的选房问题，更多的是考虑选择一种怎样的生活状态。因此在做出选择之前，建议大家根据买房目的和对未来生活的预期，选出**适合自己的房子。



　　本日**新房源消息：

　　１：出售老县委附近4/5,80平方，有车库，2/1/1，精装修，报价39.8万，是翔宇初**区房

　　２：出售莲馨家园1/5，83平方，车库33平方，2/2/1，毛坯，东山，有钥匙随时看房，报价38.8万，包含土地出让金

　　３：出售白田雅苑5+1，95平方+70平方+10平方，4/2/2，精装修，报价73.8万

　　４：出售世纪园2/6,103平方，车库20平方，3/2/1，精装修，报价85.8万

　　５：出售世纪园6期5/6，98平方，车库10平方，3/1/1，一般装修，报价69.8万

　　６：出售马庄单门独院，200平方，过五年，双证，道路宽，轿车到门口，报价208.8万

　　７：出售马庄单门独院，190平方，过五年，一证，道路宽，轿车到门口，报价148.8万

　　８：出售朱庄单门独院，1-3层，250平方，院子里面有个轿车库，阳光好，老式精装修，现浇面，报价208.8万，双证，门口好停两辆轿车，翔宇双学区房

　　９：出售大上海连排别墅1-3层，238平方，毛坯，报价148.8万

　　10：出售府前嘉园连排别墅1-3层，248平方，毛坯，报价148.8万