土地增值税计算器使用前有哪些要注意

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-09-02 15:55:31

应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

适当加深理解售价和成本，了解实际执行的与税法初衷有多大差距。

　　在现行税法规定中，售价的准确表述是“收入”，而各项成本合起来叫做“可扣除项目”。（可扣除项目不妨这样理解：可以从收入中扣除的成本项目）

　　可扣除项目（就是成本）也好说清，就是五大块：1买地花掉的钱、2盖房修路绿化等花掉的钱、3贷款利息及做广告搞管理等花掉的钱、4税费、5为照顾房产企业少交税再多扣除20%。

　　举个例子，浅显易懂的。

　　一个项目销售收入15亿，拿地花了2亿，盖房及配套设施花了2.亿6，借款利息0.4亿，营业税等5.4%，看看得交多少土地增值税呢？要交2.95亿。以下是计算过程。

　　按五大块思路说说。1买地2亿，2盖房等2亿6、3利息0.4亿及其他0.23亿（规定按前两项的5%）共0.63亿、4税金0.81亿（15亿*5.4%）5照顾多扣0.92亿（规定按前两项的20%）。这样五大块合计得6.96亿。

　　可扣除项目（成本）就是6.96亿，收入是15亿，增值率就是（15--6.96）/6.96=115%

　　要交土地增值税:6.96*50%*30%+6.96*50%*40%+6.96*15%*50%=1.04+1.39+0.52=2.95

　　在这个项目中，卖房子到手了15亿，应交的土地增值税就达到2.95亿！