商业贷款还款

个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。

1、等额本息还款法
即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。
2、等额本金还款法
即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。

公积金贷款5年以上贷款利率为3.25%，产生的总利息低。商业贷款，无折扣的情况下贷款利率为4.9%，贷款的总利息比较高。组合贷款的贷款利率介于3.25%和4.9%之间，贷款的总利息相对适中。 一键拨号

买房不管是商业贷款，还是公积金贷款，都是需要符合条件之后才能办理申请的，不符合条件的即使是申请了，也会审核不通过。那么，商业贷款申请条件是怎样的?

商业贷款的还款方式有哪些?公积金贷款的还款方式有哪些?这两个问题的答案，大家是否有了解呢?如今，对于任何一个家庭来说，买房的支出是家庭中的重点，因此，大家买房一般都会采取首付加贷款的方式。而贷款也主要分为商业贷款，公积金贷款和组合型贷款。针对于常见的两种贷款形式，大家知不知道还款的方式呢?一块看看下面的分析吧!

日前，云南文山的市民袁女士反映：她帮妈妈订了一套房子，向开发商交付了近10万元**后，开发商帮办理的贷款批下来却延长了10年，袁女士想退**，开发商却拒绝退还。

前段日子，某售楼部的接待人员告诉她，90到140平方的房子只要10万元低**，并且可以协助袁女士办理贷款，贷款额为35万元，月供10年，每月3983元。袁女士很爽快地签订了购房协议，交了109683元的**。

“我妈妈是农村人，当时有50岁多一点，是以她的名义买房的。售楼部的说有50多岁银行应该不会满贷，可以贷到60岁，不满贷的话，估计可以贷到9年，贷35万元，算下来一个月需要还贷款4千左右。我觉得我也能接受这个价格，我就同意了，之后就签了认购书。”袁女士说，签完认购书后不久，销售部的工作人员打电话告诉袁女士贷款办好了，但是贷款年限并不是预期的10年左右，而是延长到19年。

袁女士表示，因贷款期限变为为19年，与当初自己想的不一样了，感觉上当受骗了，不想要这套房子，向开发商索还**，但是对方称银行贷款是国家政策规定的，不受公司控制，**已经交纳不能退款。



我们都知道，在贷款方式、额度、利率都一样的情况下，贷款年限越长所需要支付的总利息越多。借款人要考虑利息的可承受程度，然后才能进行合理的选择。上文的袁女士就是综合考量了一下觉得自己支付的利息远远超过了自己的预期，所以才产生了不满。

其实在现实生活中，如果贷款初期经济情况一般的话，可以选择期限比较长的贷款期限。在贷款后期，如果经济情况变好，可以选择提前还款同时缩短贷款期限，也可以达到减少贷款利息的效果。

那么，怎么还房贷才**划算？

选择合适自己的调息方式

一般房贷利率计算方法分为“固定利率”和“浮动利率”。如果遇到央行加息，固定利率的房贷计划比较省钱；但一旦降息，选择浮动利率才划算。因此，还贷时要根据当前情况进行选择，让自己处于有利位置。

固定利率还款

各家银行的房贷固定利率标准各有不同，但其利率水平高于浮动利率。固定利率房贷的优点是利率风险小、 稳定、利率不随物价或其他因素的变化而调整。缺点是不论银行利率如何变动，上调或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。这种还款方式主要适用有固定收入的人群以及专业者等。

此外，购房者在预期未来加息政策下，也可以选择该种方式。



房贷转按揭

所谓房贷跳槽就是“转按揭”。指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找**实惠的银行。

例如你刚刚以1.1倍利率在A银行贷完款，结果新政出台发现B银行只需9折！如果B银行帮你找到担保公司，把A银行的贷款还完，然后重新再B银行办理贷款，这个过程就是房贷跳槽！

本文介绍了商业贷款提前还款的注意事项，包括缴纳违约金、办理提前还款手续、以及提前还款次数限制等问题。同时，还介绍了商业贷款的两种还款方式，包括等额本息还款法和等额本金还款法，以及商业贷款提前还款带来的好处。

春节假期转眼就过去了，想必大家还沉浸在假日的欢乐氛围中，不过今天也是银行上班的日子，打算提前还款的朋友可要开始准备了，对于一些选择组合贷款要提前还款的人，融360有一些话要嘱咐您。



组合贷款，顾名思义就是商业贷款和公积金贷款组合起来的一种住房贷款方式，目前公积金贷款期限5年以上利率为3.25%，商业贷款期限5年以上利率为4.90%，显而易见，公积金利率比商业贷款低好多，所以不少提前还款的朋友就想先偿还利率较高的商业贷款部分，但融360提醒您：这样真的未必可行。

组合贷款涉及到银行和公积金两个机构，一般来说借款人是可以自由选择优先偿还任意一种贷款，但是您可别忘了，各地公积金中心和银行都会有自己相应的规定，主要体现在以下几个方面：



公积金贷、商贷提前还款要保持一定比例



有些城市规定，申请组合贷款的人在提前还款时，公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，不可以只还其中的一种，这样一来，想提前偿还商业贷款是不可能了。



提取公积金还贷必须先还公积金贷款



有的朋友想提取公积金账户里面的余额提前还款，遗憾的告诉您：不可行！多数城市都是规定提取公积金余额还贷必须优先偿还公积金贷款，“肥水不流外人田”嘛，拿公积金的钱还商业贷款，于情于理都不合适。要是您不用公积金账户的钱，用自己的存款提前还款，就可以选择优先偿还商业贷款。



除此之外，有些人会疑问，既然有这么多规定，那提前部分还款后能否自由选择缩短还款期限或者减少月供吗？



一般来说，借款人是可以自由选择缩短还款期限或者减少月供的，那么该如何选呢？我们先算笔账，假如申请了组合贷款，在提前还款后还剩余一部分贷款未还，其中商业贷款50万，公积金贷款30万，商贷、公积金贷款利率分别为4.90%，3.25%，贷款期限还剩25年，等额本息还款法，用融360组合贷款计算器计算得出结果如下：





每月月供为4355.84元，总支付利息为506,752.52元



若是将还款期限减为20年，计算结果如下





每月月供为4973.81元，总支付利息为393,713.81元，月供增加了617.97元，总利息节省了11,3038.71元，节省的利息还是比较可观的，但是月供也相应增加了，所以如果可以负担减期之后的月供，建议还是选择缩短期限，毕竟时间越长，利息就越多，换一个角度也可以说，贷款时间短了，房子真正到手的时间也快了，不是吗？



融360总结：正如开头的时候说的，由于组合贷款涉及到银行和公积金中心两家机构，由于地区和机构的不同，对于组合贷款的要求也会有差异，很多银行不愿意接受组合贷款，但是如果公积金贷款办理银行和商业贷款办理银行是同一家，是可以申请组合贷款的，建议购房者还是要事先咨询各个相关机构。另外，因为申请组合贷款的周期比较长，一般在3-4个月以上，对于购买二手的人，务必跟卖家打好招呼，征得人家同意，以免因为房贷申请过慢影响购房，**后祝大家在2016年能买到属于自己的心仪的房子!

现在各种贷款的都非常多，其中买房贷款是**为更为普遍的，现在房价这么高，如果不贷款买房的话，还真不一定有多少人能够一次性买的上房子。而很多人在贷款后，一旦资金充裕了，为了省点利息，都会选择提前还款。但是并不是所有提前还款都是好的，也有些情况下建议还是不要提前还款的好。







“从目前国内的经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。简单说大家现在从银行贷款买房，借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款，毕竟房贷利率很低，利率折扣优惠也很大。”有业内人士提醒，如果是以下三种贷款，建议不要进行提前还贷了：



1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)



截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。



2、等额本金还款期已过1/3的



等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。



3、等额本息还款已到中期的



等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

在夫妻共同偿还公积金贷款时，系统会按照一定的扣款顺序从双方公积金账户中进行扣款。公积金贷款后仍然可以申请办理商业贷款，但需要综合考虑还款能力等因素。

　　现在，贷款买房是置业者所选的较为普遍的一种购房方式。



　　贷款购房虽有效缓解了购房者一时的经济压力，但需要考虑的问题也不少，比方说贷款需要贷多少金额？贷多长时间？等额本金还款还是等额本息还款？如何提前还款更划算？



　　关于贷款购房，需要讲究的技巧还是很多的，下面就来简要谈谈贷款买房那些事。



◆ ◆ ◆



　　首先，我们来了解下购房贷款的几种模式。



　　目前购房贷款有三种方式：商业贷款（商贷基准贷利率为4.9%）、公积金贷款（公积金基准贷利率为3.25%）、组合型贷款。

无论哪种贷款，其还款方式都只有两种：等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。



　　等额本息还款：把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。



　　等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。



　　光看这样的定义是不是觉得不太直观？下面羊楼君写个具体的案例比较一下吧~~（由于组合型贷款的程序和情况相对复杂，这里就先不详述了，重点比较商业贷款和公积金贷款。）

案例



　　假设一套房子的价格是200万，现在需要贷款120万，贷款期限为30年。我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。



　　首先是商业贷款的两种还款方式：



　　1）商业贷款，还款方式采用等额本息：如下图所示这种还款方式30年下来，贷款利息达到1092739.43元，约为109.3万元。







　　2）商业贷款，还款方式采用等额本金：如下图所示，这种还款方式30年下来，贷款的利息为884450元，接近88.5万元。







　　下面我们再来看看，在用公积金贷款的情况下，两种还款方式的差别：



　　1）公积金贷款，还款方式为等额本息：如图所示这种还款方式30年下来，贷款利息为680091.3元，约为68万元；

要看所购楼盘有无与住房公积金中心签订协议，并且购房人符合公积金贷款条件。
如果有协议，且符合条件，必须一次性将商贷还清，再输公积金贷款。
当然，必须在购房一年内或领取房产证一年内。

①首先要看清楚贷款合同上关于提前还款的条款，并且要知道，如果提前还款，会不会受到惩罚。②通过电话与放款行联系，询问有关提前还款的具体期限、最小还款限额以及其他相关信息。③根据银行的需要，本人到有关部门办理预支款项的。④借款者持有关文件到贷款银行办理预支款项的有关事宜。⑤只要填写《提前还款申请表》，并将所需的预付款存入银行总行。

首先,公积金同商业贷款,只是贷款形式不一样,你缴存的公积金相当于定期存款,到你买房的时候就可以提出来,当然就可以拿来还贷啦!现在商贷跟公积金是不能交叉贷的了,看以后的政策吧!

日前，市住房公积金管理中心发布公告，自今年6月8日起，我市办理了住房贷款的公积金缴存职工，可按月从申请人住房公积金账户存储余额中提取核定的专项住房公积金用于偿还其住房贷款。



据了解，职工只需符合当前贷款无逾期、公积金账户余额不少于2400元两个条件，即可申请办理“按月提取公积金还贷”业务。



市住房公积金管理中心负责人表示，为保证职工签约期间所提取公积金足额到账，我市“按月提取公积金还贷”不以职工每月缴纳的公积金作为扣款金额，而实行以当前公积金账户余额为依据的提取政策，即按签约时公积金余额除以12个月，且**高不超过月还贷额来确定每月可提取额度，签约后缴纳的住房公积金在续签协议时使用。



此外，公积金贷款不仅职工可申请，商贷职工及异地购房贷款职工也可申请办理，办理组合贷款的，还可将公积金贷款和商贷还款额合并计算作为申请额度。



此外，因为与银行联网实时支付的要求，职工在预留收款卡（存折）时，务必正确填写户名、账号，特别是开卡（存折）银行网点不能填错，否则资金无法转入该账户。


新 政 解 读



“按月还贷”业务已经试运行了一段时间，为方便群众签约办理，市住房公积金管理中心相关负责人结合职工反映、咨询比较多的问题，对政策进行了详细解读。



啥时可以申请办理“按月还贷”，是购房贷款审批下来就可以签约吗？



本地住房公积金贷款在贷款发放后的次月10日以后即可签约办理；商贷及异地贷款，在通过人民银行征信系统核实后办理。



申请“按月还贷”一般需要准备哪些申请材料？



一、申请人身份证（原件及复印件1份），申请人为借款人配偶的需提供与借款人的婚姻关系证明（原件及复印件1份）；二、银行还款卡（原件及复印件1份）。



贷款人夫妻双方都能办吗，直系亲属能不能作为共同还款人？



“按月还贷”业务仅限借款人夫妻双方办理。如需提取双方公积金，必须以“家庭”为单位同时申请；如只需提取购房贷款主借款人一方公积金，则另一方不需到场。



偿还婚前房贷的，怎么办理？



申请人偿还借款人婚前购房贷款的，需本人到公积金中心提出书面申请，并提供身份证（原件及复印件1份）、结婚证（原件及复印件1份）；商业性购房贷款及异地贷款，需借款人到场查询个人征信报告。



偿还组合贷款、商业贷款及异地住房公积金贷款的，需要提供购房合同和借款合同吗？



不需要。为了简化手续，市公积金中心与人民银行征信系统联网，通过查询《个人信用报告》核实职工购房贷款信息，无需职工提供购房合同、借款合同等资料。



每月都缴公积金，是用这个钱来办“按月还贷”吗？



不是。签约办理“按月还贷”业务，是以签约时职工公积金账户余额为可用资金，签约后缴纳的公积金，在协议期满后续签时可以使用。



“按月还贷”是按每月还款额来取吗？



“按月还贷”以职工购房贷款每月实际还贷额为依据，以“百元”为单位提取，例如职工月还贷额1757.60元，则每月**高可提取1800元。



当前公积金的余额大于1年的还款额，怎么申请？



以每月还贷1000元，1年总计还款12000元为例。当前公积金余额大于12000元，如16000元，每月可按实际还款额申请提取1000元，职工无需补差。如当前公积金余额大于24000元的，可签2年协议；余额大于36000元的，可签3年协议。

好消息好消息，据芜湖市住房公积金管理中心透露，近期，我市将出台商业贷款转住房公积金政策。敬请关注！今天，小玛就在公积金官方网站上找到了相关文件。







有图有真相

这是市住房公积金管理中心6月22日的**新回复。

市民心声上有网友咨询：我之前买房没有使用公积金，现在商业贷款正在还款，请问我可以申请商贷转为公积金吗？

市住房公积金管理中心回复：近期，我市将出台商业贷款转住房公积金政策，敬请您关注我中心网站和市内主要媒体。

今天，小玛就在公积金官方网站上找到了相关文件。







芜湖市个人商业银行住房按揭贷款转为住房公积金贷款暂行办法



第一条 为减轻住房公积金缴存职工解决和改善自住住房的负担，进一步发挥住房公积金制度的作用，根据住房公积金管理有关规定，结合芜湖市实际，制定本办法。

第二条 符合本办法第四条规定的住房公积金缴存职工，可以向住房公积金管理中心提出申请，将在芜湖市购买非独栋（联排）别墅未还清的商业银行住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款）转为住房公积金贷款，简称“商转公”。

第三条 申请办理“商转公”的商业银行住房按揭贷款的银行必须是住房公积金管理中心委托银行。

第四条 “商转公”必须同时满足以下条件：

（一）申请人必须是我市住房公积金单位缴存职工；

（二）2015年12月31日以前，住房公积金已连续足额缴存6个月（含）以上；

（三）商业银行住房按揭贷款在2015年12月31日之前已经发放，并且在申请时未还清的；

（四）申请“商转公”时，申请人及其配偶名下没有未还清的住房公积金贷款；

（五）申请“商转公”之前，申请人家庭无住房公积金贷款或仅有1次住房公积金贷款；

（六）申请“商转公”商业银行住房按揭贷款的房屋必须是已经办理产权证的；

（七）同意以“商转公”的房屋作为抵押。

第五条 “商转公”的额度：

（一）符合我市现行住房公积金贷款政策，且不超过申请时住房公积金政策规定的**高贷款额度；

（二）不超过申请时原商业银行住房按揭贷款的余额；

（三）不超过申请时申请人及其配偶住房公积金缴存余额的10倍。

第六条 “商转公”的期限：

（一）不超过原商业银行住房按揭贷款的剩余年限；

（二）不超过申请时住房公积金政策规定的**长贷款年限。

第七条 “商转公”的利率，按申请时中国人民银行公布的住房公积金贷款利率和相关规定执行。

第八条 “商转公”的办理程序：

（一）申请。申请人携本人及配偶个人征信报告，商业银行住房按揭贷款的《购房合同》、《借款合同》、贷款余额对账单以及申请人单位盖章的《芜湖市商业银行住房按揭贷款转为住房公积金贷款申请审批表》等资料至住房公积金管理中心提出申请。

（二）受理审批。住房公积金管理中心受理申请后，在市民服务中心申请的当场审批；其他经办网点受理的，2个工作日内审批。审批后2个月内有效，超过2个月不予办理。不予受理的，当场告知申请人，并说明理由。

（三）归还按揭贷款，注销房屋抵押。申请“商转公”经住房公积金管理中心批准后，申请人向原商业银行住房按揭贷款银行提出还贷申请，将商业银行住房按揭贷款结清，由商业银行住房按揭贷款银行出具贷款结清证明，注销抵押登记。

（四）签订住房公积金《借款合同》，并重新办理房屋抵押。申请人凭商业银行住房按揭贷款结清证明和“商转公”审批材料到住房公积金贷款委托银行签订住房公积金《借款合同》，并办理房屋抵押相关手续。

（五）“商转公”履行。房屋抵押权证办好，经委托银行收押并送交住房公积金管理中心后放款，贷款打入借款人账户。申请人自贷款发放次月起，按住房公积金借款合同约定按月偿还住房公积金贷款本息。

第九条 本办法由芜湖市住房公积金管理中心负责解释。

第十条 本办法自印发之日起执行。

买房申请商业贷款时，需要遵循一定的程序，比较重要的是准备相关材料并将其提交给银行，并与开发商签订抵押贷款合同。申请商业贷款时，确认个人信用和还款方法都需要特别注意。由于公积金贷款比商业贷款利息要低，很多人在买房的时候公积金贷款额度不够或者没有公积金就申请了商业贷款，那么商业贷款后如何办理公积金还款？商业贷款如何办理？一起来看看吧！

​买房申请商业贷款时，需要遵循一定的程序，比较重要的是准备相关材料并将其提交给银行，并与开发商签订抵押贷款合同。申请商业贷款时，确认个人信用和还款方法都需要特别注意。由于公积金贷款比商业贷款利息要低，很多人在买房的时候公积金贷款额度不够或者没有公积金就申请了商业贷款，那么商业贷款后如何办理公积金还款？商业贷款如何办理？一起来看看吧！

买房申请商业贷款时，需要遵循一定的程序，比较重要的是准备相关材料并将其提交给银行，并与开发商签订抵押贷款合同。申请商业贷款时，确认个人信用和还款方法都需要特别注意。由于公积金贷款比商业贷款利息要低，很多人在买房的时候公积金贷款额度不够或者没有公积金就申请了商业贷款，那么商业贷款后如何办理公积金还款？商业贷款如何办理？一起来看看吧！

商业贷款有多种还款方式可供选择，其中最合适的是等额本金还款方式。除此之外，还有等额本息还款法和先息后本法等其他方式。

住房商业贷款还款什么意思？具体如何操作呢？

住房商业贷款还款是指借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息。
借款合同的变更或终止
借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。
借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。
借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。