房地产会计

做房地产会计账务的一些基础知识如下：
①经营成本 “房地产开发的企业财务制度”规定，房地产开发企业以及开发产品的成本。
②管理费用，是指这些企业行政管理部门为管理和组织营运生产活动时产生的各种费用。
③平衡关系
④经营成本，通常是指土地征用及和拆迁补偿费，前期工程费与建筑安装工程费以及基础设施费，还有公共配套设施费等。
⑤管理费用，一般是指每一级管理费用项目的总和。
⑥公司经费包括管理人员工资和福利费，还有折旧费及差旅费和办公费，另外还包括修理费，低值易耗品摊以及其他公司经费，其中包括房屋修理费和机械设备修理费等等。
⑦董事会费，包括董事成员津贴，会议费，差旅费等项目。
⑧降温取暖费是指对外支付和支付个人的费用。
⑨水电费。

做房地产会计账务的一些基础知识有经营成本，管理费用，董事会费，水电费

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在房地产企业在会计结算中，会将自身的建筑成本转为当期的经营成本，同时还有没有销售的房地产存量，而这些被视为已经销售完成。如果按照此种行为来进行计税，就会让会计处理与纳税数额上出现较大的差额。
　　如果在发现此种问题的时候，将视同销售的房屋登记进入财务账目，是为本期的经营成本，这样此种收入和成本的匹配性会增加此时的赋税额度，此时的纳税就会出现一定的不确定性。显然也不利于企业和税务部门的正确的扣税。

首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；
而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。

管理费用或营业费用

不好做，要学好多知识。一.房地产会计账务处理流程
先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。
1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，**后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。
2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。
3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。
4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。
5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。
6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。
7、填制会计报表、税表。
再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是：
工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是：
1.土地出让及拆迁安置补偿费
2.前期工程费、
3.基础设施工程费、
4.建筑安装工程费、
5配套设施工程费、
6.开发间接费。
一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，**理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。
二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。

 融资模式凭借着可以将低流动性资产转化为高流动性证券的特性，近年来越来越受房地产企业的青睐。

开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
　　土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

具体要看情况而定：
如果企业购买土地使用权是为了出租赚钱租金的，应计入投资性房地产，成本计量模式下，摊销计入其他业务成本。
如果非房地产企业购买的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的等其他相关用处的，土地使用权作为无形资产核算，然后每月摊销计入成本费用中去。
如果是房地产企业购买的土地使用权用于开发商品房等的，应做为存货，计入开发房屋的成本里去。
如果是房地产企业购买的土地使用权是为自己建造办公楼等的，应计入无形资产

股东对于公司的投资款，在注册资本范围内作为注册资本登记，计入公司“注册资本”会计科目中，对于溢价投资的，则一般计入在“资本公积”会计科目中。我们知道，如果股东退出公司，可以通过减资程序，减少注册资本，从而将计入在注册资本范围内的投资资金取回，那么能否同时将计入在资本公积的科目内的投资款取回呢？我们下面以两则**高人民法院审理的案件进行分析。


案例一
金华投资公司1995年设立时，登记注册资金100万元，公司章程规定首期投资总额1.46亿元，注册资本100万元，林金培出资额为15万元，占注册资本15％。章程第十一条规定，各股东“应按工程进度及各方相应的出资额按期投入资金”。后来金华投资公司股东及股权结构发生变更，林金培出资占注册资本40％；佛山三角洲发展公司出资35万元，占35%；江门市外经贸易进出口公司出资25万元，占25%。董事为：林金培、陈汝湛、李宇金。

林金培通过香港科埠公司向金华投资公司投入资金，其中有53张会计收款凭证中记载的原始科目为“资本公积”，后被更改为“长期借款”。另有一张手写书证载明：“金华投资公司注册资本为一百万元，现将各股东多投入的资本转为资本公积。佛山三角洲公司：5473433.23；市外经贸易进出口公司：6073133.13；科埠有限公司：3885966.49；华联投资开发公司：558483.37。资本公积合计：15991016.22”。

2000年3月13日，林金培、陈汝湛、李宇金三人召开董事会，通过《董事会决议》，内容为确认：1、林金培、佛山三角洲发展公司和江门市外经贸易进出口公司持股比例分别为40%、35%和25%。2、对于金华投资公司与各股东签订的《借贷协议书》利息进行调整，其中确认林金培（香港科埠有限公司）投入本金7084310元，按月利率2%计息，原有利息3001340.37元作为投资款，但不再计算利息。决议还明确借款本息偿还方式。

金华投资公司确认：股东林金培通过香港科埠有限公司投入及借款给金华投资公司本金37203231.38元，计提利息60073060.96元，共计97276292.34元。佛山三角洲发展公司投入本金20502136元，计提利息29782309.34元，共计50284445.34元。江门市外经贸易进出口公司投入本金665万元，计提利息12134798.8元，共计18784798.8元。

金华物业公司注册资金1000万元，股东为：江门市蓬江区金华物业管理有限公司出资25万元，占2.5%；林金培出资975万元，占97.5%。

2003年5月14日，金华投资公司通过《董事会决议》，决定将江门市东华一路金华商业中心首层全层合计384，0.01平方米转让给林金培以抵顶其多投入的1996万元，将四楼全层面积7314.57平方米作价l884万元转让给林金培以抵顶其多投入的出资本息。2003年5月22日，林金培委托金华投资公司将金华商业中心二期地块及金华商业中心首层全层合计3840.01平方米，四层全层合计7314.57平方米过户至金华物业公司名下。2003年5月金华投资公司与金华物业公司签订了《购买房屋协议书》，约定乙方购买甲方的金华商业中心首层全层、四层全层、保安办公室；房款从甲方欠乙方款项中冲减，金华物业公司2004年11月将金华商业中心四楼出租给他人，金华物业公司对金华商业中心首层部分房屋办理了《房地产权证》。

因金华投资公司结欠江建公司建设工程款，法院根据江建公司的申请，于2005年1月、2月查封了金华商业中心四层401、402商铺、四层停车场及保安办公室等物业。金华物业公司提出执行异议，执行法院认为金华物业公司的异议成立，中止对相关房产的查封。

摘要

房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与一般工商企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，本文为房地产财务分析宝典系列专题第二篇，主要分析了房地产开发企业财务报表中主要科目的特点及其风险关注点。



对于房企的财务报表分析我们需基于第一篇《房地产开发业务流程、审批要求及会计处理》中对项目开发业务流程过程中的会计处理。我们已经知道在项目开发过程中：土地获取根据用途计入无形资产或存货科目，施工阶段的相关投资计入存货科目，同时工程款项的支付通常根据工程节点向施工企业支付应付款项，各个阶段的投资离不开货币资金及相关的融资，同时影响着房企的现金流；而在预售阶段房地产企业的销售回笼资金以资产负债表中的预收款项进行核算，待满足收入确定条件后才同时结转收入及成本体现到利润表上，由于收入的确认受项目节点的要求影响重大，利润表的反应相对滞后且有一定人为操作空间；因此我们对于房地产企业科目的分析更注重的是对资产负债表及现金流量表的分析，下文中我们首先结合房企经营特点提出在财务分析过程中需要关注的重点科目，随后我们将首先分析这些重点科目主要构成及特点，并**终落脚至科目分析过程中的主要风险关注点。

根据税法实施条例规定‚企业所得税按年计算‚分月或分季按月(季)预缴(一般是分季度预缴)，年终汇算清缴所得税的会计处理如下:

PS:依据现行政策，对原文略有修正，仅供参考，如有异议，请与专管员核实。



01

按月或按季计算应预缴所得额



借:所得税

贷:应交税金

　应交企业所得税



02

缴纳季度所得税时



借:应交税金-应交企业所得税

贷:银行存款



03

跨年4月30日前汇算清缴

全年应交所得税额减去已预缴税额‚正数是应补税额



借:以前年度损益调整

贷:应交税金-应交企业所得税



04

缴纳年度汇算清应缴税款



借:应交税金--应交企业所得税

贷:银行存款



05

重新分配利润



借:利润分配-未分配利润

贷:以前年度损益调整



06

年度汇算清缴

如果计算出全年应纳所得税额少于已预缴税额:



借:应交税金-应交企业所得税(其他应收款--应收多缴所得税款)

贷:以前年度损益调整



07

重新分配利润



借:以前年度损益调整

贷:利润分配-未分配利润



08

经税务机关审核批准退还多缴税款



借:银行存款

贷:应交税金-应交企业所得税(其他应收款--应收多缴所得税款)



09

对多缴所得税额不办理退税，用以抵缴下年度预缴所得税



借:所得税

贷:应交税金-应交企业所得税(其他应收款--应收多缴所得税款)



10

免税企业也要做分录



借:所得税

贷:应交税金--应交所得税



借:应交税金--应交所得税

贷:资本公积



借:本年利润

贷:所得税

内容简介
北京中经阳光税收筹划事务所·房地产智库成果

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增值税房产税印花税契税耕地占用税企业所得税

土地增值税城镇土地使用税城市维护建设税及教育费附加

作者简介
蔡昌

■中央财经大学财政税务学院教授，博士生导师，税收筹划与法律研究中心主任，国际注册高级会计师（ICSPA）。兼任中国税务学会学术委员、中国注册税务师协会特聘顾问、国家税务总局“全国税务领军人才”培养导师，北京大学、清华大学、浙江大学、厦门大学、上海国家会计学院客座教授，国内多家集团企业及上市公司财税顾问。

■2012年获得“邓子基财税学术论文奖”。主要研究领域为财务会计与税法、税收筹划与产权税收学。著有《契约视角的税收筹划研究》《税收信用论》《中国财税研究：产权、土地、税收》《房地产企业全程会计核算与税务处理》等。



黄洁瑾

■管理学硕士，中央财经大学税收筹划与法律研究中心秘书长，研究员，中国社会科学院研究生院税务专业硕士导师，融资华尔街（北京）创业投资有限责任公司总经理，中国首批注册纳税筹划师、首批高级税务咨询师。主编或参与撰写《房地产智库丛书》《“营改增”新政解读与税务处理》等图书。

■曾就职于重庆某军工企业从事财务工作，后担任某集团公司财务总监、副总裁，拥有丰富的财务实战经验和会计做账技巧，现主要从事财税咨询与税收筹划工作，曾为河南建业集团、青岛华商置业集团、国华置业集团、亿来置业、青岛豪都置业等多家集团企业提供服务。

土地补偿费和安置费都计入土地成本。如果取得土地是为了建造厂房，不需通过无形资产科目核算，可直接计入“在建工程——土地成本”

购车时：
借：固定资产
应交税费-应交增值税-进项
贷：银行存款
长期借款
每月还款：
借：长期借款
财务费用
贷：银行存款

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出,并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本,对配套设施支出的归集,可分为如下三种:
1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等开发成本,并在"开发成本--房屋开发成本"账户中归集其发生的支出;
2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出,应先在"开发成本--配套设施开发成本"账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本;
3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出,应在"开发成本--配套设施开发成本"账户进行归集.
配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出,应在"开发成本--配套设施开发成本"账户进行核算,并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算.对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出,可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,并记入"开发成本--配套设施开发成本"账户的借方和"银行存款"、"应付账款--应付工程款"等账户的贷方.对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出,应记入各大配套设施开发成本明细分类账的"配套设施费"项目,并记入"开发成本--配套设施开发成本--XX"账户的借方和"开发成本--配套设施开发成本--XX"账户的贷方.

1.企业受赠房屋并能直接使用的，企业在接受捐赠时，账务处理为：
借：固定资产
贷：资本公积
应交税金-应交契税
实际缴纳契税时：
借：应交税金－应交契税
贷：银行存款
2.企业承典取得房屋且不能直接使用的，在取得房屋产权时，会计分录为：
借：在建工程
贷：应交税金－应交契税银行存款实际缴纳契税时，
借：应交税金－应交契税
贷：银行存款房屋修建完工后，
借：固定资产
贷：在建工程

房地产企业购买电梯，计入“开发成本”。
会计做账为开发成本—建筑安装工程费，报表反映为存货。
房地产企业开发费。 包括：
（1）建安工程费；
建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。
（2）公共配套设施建设费；
指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
（3）基础设施建设费。
指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算

根据现行《企业会计制度》规定;
1·实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，在“无形资产”科目核算；
2·企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算。
3·即记入到所建的固定资产价值之中，但不单独作为“固定资产—土地”入账