现房抵押贷款

贷款利率不一样
1是正常的贷款，如果首套的话，基本上是基准利率。
2是消费贷款，利率会比较高，**少是上浮10%。

导语

今年八月，中国保监会发布通知，将“老年人住房反向抵押养老保险”由原先的直辖市试点，正式推广到全国。看到这里肯定会有小伙伴好奇，什么是住房“反向”抵押，它和一般的住房抵押有什么区别，推广这一模式又有什么意义呢？别着急，相信看完小编今天的这篇文章呢，小伙伴们心中就会有自己的答案。

其实说到住房“反向”抵押，不得不提到美国，因为美国的反向住房抵押市场，经过二十多年的发展，已经十分成熟。下面呢，小编就从美国**具代表性的两款产品，HECM和HMBS说起，带领大家一起揭开反向住房抵押这一神秘的面纱。





01

什么是HECM(Home Equity ConversionMortgage)



房屋净值转换抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage)通常指美国一种反向住房抵押贷款(reverse mortgage)，由联邦住房委员会(Federal Housing Administration) FHA提供担保，专为拥有住房的62岁及以上的老年群体设计，使其能够将房屋净值转换为现金。HECM的发放机构通常是经FHA授权的机构，可以是满足相关要求的银行，保险或信托公司等。在借款人不再以该房屋作为主要居所(通常是借款人过世或者房屋被卖掉)之前，借款人不必偿还该笔贷款的任何本金或者利息。尽管如此，借款人仍然需要根据FHA的规定，维护管理好房屋，按时支付相关的税费以及保险费用，因此，借款人也存在违约的可能。同时，借款人可以选择在任何时候提前还款，且不会受到任何处罚。HECM贷款会每日计息，并且累计的利息会在每月底计入贷款的未偿本金。

HECM通常用于借款人的生活开支，医疗，子孙教育以及房屋翻新等，也可用于一次性还清现有的住房抵押贷款余额，而且，如果借款人有足够的现金能够支付欲购房屋的房价和HECM贷款之间的差额(通常50%)，HECM甚至可以用来购买作为主要居住的住房。

借款人的房屋净值(即实际拥有的房屋价值，通常是房屋估值减去房屋贷款债务余额)被作为HECM的抵押物。借款人能获取的现金一般取决于借款人的构成(可以以夫妻二人的共同名义)，年龄，贷款利率，以及房屋评估价值等。

HECM是无追索权的，这意味着在贷款到期(Maturity Event)后，房屋被出售用于偿还贷款，如果房屋的出售所得不足以偿还贷款，超出部分不得再向借款人或继承人的追索。反之，如果售出房屋的所得超过贷款余额，则多出的部分应分配给借款人或其继承人。FHA为HECM贷款的足额偿付提供担保，同时收取保险费MIP(Mortgage insurance premium)。

HECM借款人通常可以选择以下一种贷款方案。

一次性付款(Single Disbursement LumpSum)。这种方式只适应于固定利率类型反向抵押贷款；
终身付款（Tenure）。只要至少一个借款人活着并继续占用房屋作为主要居所，就能每月收取固定金额的一笔钱。也就是说，如果借款人寿命足够长，即使房屋净值已变成负数，仍然能每月收到钱；
期限付款（Term）。借款人选择在一段固定的期限内每月收到一笔钱；
信用额度（Line of Credit）。在额度范围内，借款人可以不定期、任意金额的从额度中提款；
修改的终身付款（Modified Tenure）。终身付款和信用额度方式相结合；
修改的期限付款（Modified Term）。期限付款和信用额度方式相结合；



02

HMBS（Home Equity Conversion Mortgage-BackedSecurity）的发展

HECM项目从成立至今已有二十多年，随着美国反向住房抵押贷款市场的不断发展，HECM已成为该市场**大的主导力量。早期的HECM贷款大部分被房利美(Fannie Mae)收购进行投资管理，2007年，吉利美(Ginnie Mae)设立了HMBS项目，旨在通过提供一个标准的证券化渠道来提高HECM的流动性。吉利美并不直接参与贷款的发放或者投资，而和FHA类似，作为政府机构为HMBS提供担保。

抵押现有的住房去办理贷款买房也是可以的，不过你的现有住房最好不要有贷款没有结清，否则银行出于危险，考虑会加强相应的管控，最终就会大幅度下降你的首付比例，同时会提升你的贷款利率。实际上所谓的房屋抵押就是把房子抵押给银行，然后获得银行的借款，在这之后自己需要做的就是按期付息。如果想要要把房子抵押给银行贷款买房的话，那么需要满足相应的条件：
①自己需要有正当的职业，同时需要有稳定的收入来源，且自己的信用要保持良好。
②在申请贷款时，对年龄也是要有要求的，一般要申请人的年龄要在18周岁到65周岁之间，且房屋抵押人需要具有完全民事行为能力。
③申请人在房产所在地需要有户口，或者是需要有一个稳定的居住所才行的。

抵押现有住房贷款买房，自己需要有正当的职业，同时需要有稳定的收入来源，且自己的信用要保持良好。

现房抵押的一般流程为：
第一步，债务合同成立。债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。
如商品房购买人未支付全部房价款的，可向银行申请贷款，并将该商品房设定抵押作为清偿贷款担保。
第二步，抵押双方签订抵押合同。
这时，抵押权人必定是债权人，而抵押人是债务人或第三人，债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。
用抵押贷款购买商品房的，购买人先与商品房开发经营单位签订商品房出售合同，然后再与银行签订贷款合同、抵押合同。
第三步，抵押双方持抵押合同、房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。
抵押贷款购买商品房的，可以在申请办理交易登记的同时申请办理抵押登记、手续。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人保管已经注记的房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。

抵押贷款的贷款条件：
有合法的身份；
有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
有合法有效的购房合同；
以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款；
已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；
能够提供贷款行认可的有效担保；

可以，但需满足以下条件。
第一：申请现有住房抵押贷款需是商品房
涉及住房抵押贷款必须是正规的商品房才可以．只要你有正规的房产证就可以到银行办理．抵押贷款利率是**高的，并不能使用公积金贷款．其次抵押贷款也需要对房屋进行评估，并给出评估价；放款的额度一般较评估价低，通常贷款率是评估价的50%-70%。评估根据于房屋的年代、楼层、装修、小区环境、面积等等。同时贷款率也和房屋的年代有关，通常来说房龄越高，贷款率越低。 90年以前的一般都是50%贷款率。如果想多贷可以委托当地可以做抵押贷款的机构或中介帮忙办理，因为他们和评估公司比较熟悉，可以多贷点。
这个需要注意的一点就是目前厂房，商铺银行方面不怎么操作了，商品房不能是“按揭中”，房龄不能大于20年，面积要70平米以上。
第二：申请住房抵押贷款需信用记录良好
借款人如果需要申请住房抵押贷款，那么就需要有稳定的经济收入，并且具有偿还抵押贷款本息的能力，无任何的不良信用记录
借款人需要合法的身份，有合法有效的购房合同。能够提供贷款行认可的有效担保，并且满足贷款行的其他一些要求，这个需要因贷款行的不同而有所变化了。

​怎样办理现房抵押登记？办理该项业务需要准备哪些材料？收费标准是什么？今天吉屋小编带大家来了解一下办理现房抵押登记的流程。

现房抵押贷款和按揭贷款是购买房屋时常见的两种贷款方式。现房抵押贷款资金专款专用，贷款流向受监管；按揭贷款直接用于购房。购买现房需注意选择空间较小、难以了解隐蔽工程和手续办理繁琐等问题。

一、住房抵押贷款怎么办
1、借款人办理抵押贷款前需要填写居民住房抵押申请书，并且需要向银行提交下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款的担保人的营业执照以及法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。以上是房产抵押贷款流程第一步。　
2、根据银行贷款流程，银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。　　
5、根据以上房产抵押贷款流程，贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
住房抵押贷款怎么办？住房抵押贷款可以贷多久
二、住房抵押贷款可以贷多久
个人房屋抵押贷款年限一般分为三种年限，分别是3年，5年，高一般能够抵押贷款10年。个人房屋抵押贷款，简称为房屋抵押贷款，房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款申请表，并提供合法文件比如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等按规定必须提交的证明文件。
贷款银行经过合格审查，向购房者承诺能够贷款，并按购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产的抵押登记与公证，银行在合同规定的时间内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户。

先告诉你们答案：按揭没还完的房子是可以用于抵押贷款的。



这种行为就是房产二押，是需要申请的，具体能不能申请通过，需要结合个人的情况（与借款人的年龄、还款能力、薪资水平等相关）

一、房屋二次抵押贷款办理条件：

1、用于办理二次抵押的房屋必须是现房；

2、该房产抵押登记已办妥，且办理银行是房屋的抵押权人；

3、房屋已办理保险，且保险单正本由银行执管；

4、该房产具有可二次抵押额度房子贷款的余额小于现在房价的七成；

5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好；

6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。

二、二次房屋抵押银行贷款程序

1、首先要在银行的营业机构开立活期存款的帐户;

2、按要求填写借款申请表,然后按照银行的指示提交申请表和材料;

3、之后会有银行业务经办人员或指定的律师进行家访,对所提供的资料的真实性、合法性和完整性进行调查;

4、在银行审批通过后,会被通知审批结果,然后签订借款合同;

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续等;

6、然后银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中。

到下定决心交定金买房

再到向银行申请按揭贷款

……

其中的种种曲折，只有经历过的人才懂



买一套属于自己的房子不易

要全款买一套房，大部分家庭都做不到~

所以，向银行申请按揭贷款

便成了大部分人买房的首选办法~



但，小良特别提醒

以下这10种房子不能办理抵押贷款！

想要按揭买房的，要注意咯~



小产权房
01

小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权，银行一般不会接受小产权房作为抵押物的贷款申请。

还在抵押中的房子
02

在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这处房屋的他项权利，法律不允许两家银行同期拥有同一所房屋的他项权。

公益用途房屋
03

根据有关规定，**、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

房龄超过20年、面积过小的二手房
04

银行对于二手房买房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上，一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的，哪怕放贷，额度也很低。

拆迁范围内的房子
05

已经被依法公告列入拆迁范围的房地产，不得抵押。

权属有争议的房子
06

权属有争议的房子，或已经被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，都不得抵押。

未满五年的经济适用房
07

个人经济适用房属于政策性住房，对于这种住房，一般要求购买后五年内不可以办理抵押贷款。

违章建筑
08

违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

部分公房
09

部分公房因为无法提供购房合同或购房协议，也无法进行抵押贷款。

文物保护建筑
10

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

在进行现房抵押贷款之前，我们首先要了解什么是现房与现房抵押。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。现房抵押是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。并且该法律行为属于要式登记行为，以房管局办理他项权益登记为要件。现房抵押贷款的一般流程包括： 第一步，债务合同

你好:这样是可以的,这个叫住房抵押贷款,找个银行或担保公司都可以帮您办理的。

住房抵押贷款买房，其实就是把自己所买的房子抵押给银行，然后去银行办理贷款手续。一般在办理抵押贷款买房的时候，自己也是需要先支付30%以上的首付款，剩余的那70%才可以去申请贷款。若是贷款通过审核的话，那么银行会把这些款项直接打到开发商的账户当中，而用户则是需要按时偿还贷款的本息。 在办理房屋抵押贷款的时候，需要注意一下这些：
①要注意一下贷款的期限，贷款的期限越短，那么产生的利息就会越少，但是每个月还款的压力会更大。所以在办理贷款时，要根据个人的经济情况来决定具体的贷款期限。
②要注意一下自己的贷款额度，在办理贷款的时候，贷款的额度并不是越多越好，虽然贷款的额度高一点，在起初的时候压力比较小，但后期还款的压力是比较大的。

现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。
购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。 期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。凡竣工，并验收合格，取得房屋产权证的住房贷款称为现房贷款。除此之外的在建工程或已交付使用但未取得房屋产权证的住房贷款称为期房贷款。商业贷款对现房和期房的贷款是一样的,公积金贷款对已取得大产权证的现房要求先办房产证再办贷款.预售商品房合同必须使用规定的示范文本,而取得大产权证的现房销售则可以不用

要分两种情况：

如果你再次抵押的价值与已经抵押的价值之和不超过你房子的总价值，则可以再抵押贷款。
如果你再次抵押的价值与已经抵押的价值之和超过你房子的总价值，则不可以再抵押贷款。

如今买房贷款也是越来越不容易了，不仅房子不好买，贷款也是不好贷，特别是针对二套房来说。购买二套房**六成以上，利率上浮10％，购买三套房更是不能贷款，于是有人开始尝试用一种新的贷款方式——用房屋抵押贷款来买房。而办理贷款是需要支付一定的贷款费用，那么买房贷款好贷吗？怎么用房子抵押贷款买房划算？



买房贷款好贷吗

贷款买房是好办的，但要有符合银行的规定并提供合格的申请材料。根据是一手房还是二手房的区别，如下所示：

1、一手房的按揭的贷款。买的是刚开发的新房子，需要以刚买的房产作为抵押，自己为贷款人的申请按揭贷款。买房贷款手续的需要：身份证明、户口本、结婚证、房权证（买卖合同）、土地证（或复印件）、无房证明、单位收入证明、担保公司的担保的证明等。

2、二手房的按揭贷款。结婚证、房权证、土地证（或复印件）、买卖合同、评估报告、买方夫妻收入证明和无房证明等。买的是二手房，需要以刚买的房产的抵押，自己为贷款人的申请按揭贷款。买房贷款的手续需要：买卖夫妻双方身份证明、户口本。

怎么用房子抵押贷款买房划算

1、找贷款机构时**好“货比三家”

不同的银行办理房屋抵押贷款收取的贷款利率是不一样的，因此借款人在选择银行办理贷款时，可以多找几家银行作对比，然后选择利率比较低的银行办理贷款，这样就可以节省不少贷款成本。

2、确定出合理的贷款额度、期限

办理房屋抵押贷款，借款人选择贷款额度以及贷款期限，借款人应该要根据自己的实际情况来确定合理的贷款额度以及贷款期限。因为贷款额度越高、期限越长，借款人需要支出的贷款利息越多。

3、选对还款方式

不同的还款方式借款人需要支付的贷款利息是不一样的。因此借款人在选择还款方式时，**好选择符合自己的还款方式。

4、可考虑提前还款

办理贷款时，借款人如果有足够的闲钱，可以考虑提前还款，这样借款人就可以节省贷款利息。

以上就是买房贷款好贷吗？怎么用房子抵押贷款买房划算的全部内容，房子作为购房者买的**贵的商品，用房子来抵押贷款是目前很常见的一种贷款方式，而且用房子抵押贷款的金额也比较大，因此很多购房者在缺钱的时候，或者买房的时候都会用房子来抵押贷款。

借款人需提供的材料有：身份证、户口本；个人收入证明(加盖单位公章)；所在单位营业执照复印件（加盖公章）；结婚证；借款人配偶身份证、户口簿；房屋所有权证、原购房协议正本和复印件；房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明。房产抵押消费贷款起点金为5000元，最高额度不得超过抵押房产评估价值的70%，贷款期限一般不超过5年，最长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利随本清，按月还本付息等方式。客户所要抵押的房产需经过指定有资质的评估所进行评估，出具评估报告，由指定律师事务所进行律师谈话笔录。银行根据借款人的资质、所申请的借款金额、评估报告及律师意见书经审核后确定贷款金额和贷款年限，到房地产管理局做抵押登记后，借款人就可以拿到贷款了。客户提交所有相关资料到银行放款大概需要10—30天左右的时间，时间长短取决于房管部门的抵押登记时间。进行抵押登记之后，产权所有方、合同方、中介方三方到场就可以办理银行贷款了！办理现房抵押贷款：
1、房地产抵押合同（夫妻双方到场签字）
2、房屋所有权证
3、土地使用权证复印件（验原件）
4、评估机构出具的《房产评估报告》（不超过评估值70%）
5、银行借款合同
6、夫妻双方关系证明及户口本、身份证复印件（验原件），独身的由当地民政部门出具的证明。