建筑密度25算高吗

25%的建筑密度已经很高了，一般的城市（新区）容积率都在3以下，绿地率在35%以上，而你的房子，基本上都是一栋或者几栋楼。建筑密度是指建筑的覆盖面积，即在该区域内，所有建筑的基础面积与计划建筑面积的比例。

建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。
建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。
建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比
计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。

（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,
计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等
（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。
计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积。

国家并没有统一制定建筑密度标准，一般是由县级或区级规划部门制定《XX区（县）控制性详细规划》。这个控制性详细规划都可以在各地的规划部门网站上下载。

很多的地产在建造的时候，对于房屋建筑密度的问题不太了解，其实买房子是大事情，一定要根据地产的规划进行设计，保证购房者的生活环境，要注意一下建筑密度的计算方式。可能有很多朋友都不太清楚建筑密度是什么意思？建筑密度公式是什么是如何计算的？下面跟随小编一起来看看建筑密度是什么意思？



一、什么叫建筑密度？

1、建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

2、居住建筑密度指标取决于包括院落的组织，绿地所占的比率，气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求，以及建筑层数、房屋间距和排列方式等各项因素。在一般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。

3、国家规范是没有小高层的称呼，那是开发商提出来的。高层建筑密度要根据建筑气候区来划分，如建筑气候Ⅱ区，国家规定多层28％，中高层25％，高层20％的建筑密度，具体可以参看居住区规范，去看地方的城市规划管理技术规定。

二、建筑密度公式是什么？

1、建筑密度＝建筑物的基底面积总和／规划建设用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000／10000＝30％。另如建设用地1000平方米、地下室400平方米、地上一层300平方米，则：建筑密度为30％。如此可以看出基底、地下室的面积与建筑密度没有直接的关系。

2、建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。建筑密度一般不会超过40％－50％，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

以上是关于建筑密度是什么意思的相关介绍。相信各位已经有了一个深入的了解了。房地产在建造的时候，要根据当地的政策来进行密度计算，要了解一下地产绿化的问题，保证所建造的房屋日后居住更加舒适。

1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,
计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等
（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。
计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积。

从您的描述来看，首层架空是建筑空间处理的需要。本人认为，在计算建筑密度时，首层架空部分的投影面积应完全计入基底面积。在计算该层建筑面积时，由于架空部分其没有围护结构，按一半投影面积计入建筑面积，规则见《建筑工程程建筑面积计算规

要算面积，**少算1/2面积，可能会算100%。
这个只是平衡用地效率的折中方法，增加活动空间，增加绿化率，内地高密度住宅常用手法，反正公摊到户，开发商不会亏的，住户还有点活动地方。（不算的，你也用不了，和码头的支柱结构一样的坡地住宅支持就不算，也真没有用。）

当然计入建筑密度，建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。即使首层架空了也有基地面积，超过2.2米还必须算全面积。你不算建筑密度，除非架空层足够高，可以当绿地来使用，要不哪个规划局敢批啊

居住建筑基底面积指建筑物外围的占地面积（如厂房或楼房，就是指墙外围一圈内的占地面积）。
居住建筑占地面积包含了基底面积，同时还包含建筑物外的散水、人行走的过道或小路还有绿化部分（如厂房或楼房，就指墙外围一圈内的占地面积+墙外的散水面积+建筑四周有过道或路+过道旁的绿化区面积）。
关于基底面积的具体测量计算方法目前国家还没有专门的规范。可参考的规范有：《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2005）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）等。
建筑基底面积既不等同于底层建筑面积，也不是基础外轮廓范围内的面积。
建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。
它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。

建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

住房建筑根据楼层高度不一样有低层，高层住房之分，现在市面上大部分商品房都是高层住宅，通常10层及10层以上或高度在28以上的建筑就属于高层。根据相关规定，将住房建筑依层数划分为，1层至3层为低层住房，4至6层为多层住宅，7至9层为中高层住宅，10层及之上为高层住宅。根据高度区分为，除住房建筑之外的民用建筑高度24米之下者为单层及多层建筑，24米之上者为高层建筑，建筑高度高于100米的是超高层建筑。

要算面积，**少算1/2面积，可能会算100%。
这个只是平衡用地效率的折中方法，增加活动空间，增加绿化率，内地高密度住宅常用手法，反正公摊到户，开发商不会亏的，住户还有点活动地方。（不算的，你也用不了，和码头的支柱结构一样的坡地住宅支持就不算，也真没有用。）

1、房地产专业术语

1.房地产：房产与地产的合称，是不动产。

2.五证二书：《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

3.商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。

4.商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。

5.集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。




6.安居房：﹙经济实用房=安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。﹙其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收。其房价由政府部门核定，利润只能在3%以下。﹚

7.跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。﹚

8.复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。﹚

9.错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。

10.标准层：平面布置相同的住宅楼层。




11.高层：8层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构

12.多层：7层以下，一般不带电梯，砖混结构

13.骑楼：有雨遮之一楼直道部分

14.裙楼：指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公

15.承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏




16.非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。

17.剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙

18.隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重

19.结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。

20.框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。


21.消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能

22.客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障

23.货梯：用以运送货物电梯

24.管道井：用以布置各类管道的空间井道

25.井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方




26.空气流动：空内通风对流通畅，自然对流的换气能力

27.采光：获得光亮，直接接受自然光线和亮度

28.通风：风(空气)之来源、去路。

29.进深：房间长度方向叫进深，宽度方向叫开间

30.层高：上、下楼面之间的距离


31.建筑密度=建筑占地面积/建筑用地面积

32.社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分

33.套内公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分

34.期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。

35.封顶：指结构体完成




36.交房：交付房钥匙给客户使用

37.国土使用证：准许某工地所属使用土地的证明

38.建设产权证：用以证明房屋拥有权所属的证件

39.抗震烈度：建筑抗震设计安全设防标准

40.天花板：即室内顶部楼板




41.底板：二楼之底板即为一楼之天花板的背面

42.卫浴三大件：洗脸盆、浴盒、坐式马桶

43.厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机

44.过道：住宅套内使用的水平交通空间。

45.走廊：住宅套外使用的水平交通空间。




46.净高：楼面或地面至上部楼板底面若吊顶底面之间的垂直距离。

47.造型：建筑物外观.

48.室内配置：指房间/客厅/浴厕/厨房/阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。

49.格局：单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形。

50.私密性：指私生活之隐私性(动静分区，栋距要宽)。




51.座向：指房屋之方向(朝南、东佳，朝北次之，朝西**差)。

52.景观：指观看景色之视野。

53.临街：建筑物前后左右临之道路或巷子(临街巷道要宽畅销)。

54.栋距：建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离(宽/应**少8米)。

55.阳台：直上方设有遮盖物者(封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积)。




56.露台：直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。

57.单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯.电梯的高层住宅。

58.塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

59.通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

60.小区布局形式：行列式、围合式、组团式。

测算是投拓人员的必备素质之一，一般来说测算需要研发部门出具的强排方案，如果很着急没时间出方案，乞求一下研发部给个强排指标也是可以的。

其实完全没必要这么求人，作为投拓老司机，很多老手在测算之前的指标完全可以自己搞定的。只需要了解其中的逻辑构成，花十几分钟时间看文本文你基本上能做到以后的强排不求人。

这是我花两个小时做的一个表，讲明了各项指标的逻辑关系与基本算法常识，先看一下热个身。




几种逻辑关系要求：

1、基底面积要求：
总基底面积=密度·X用地面积 或者所有单体建筑基底面积之和
所有单体建筑基底面积之和≤密度·X用地面积

2、总建筑面积：
业态1基底面积×业态1层数＋业态2基底面积×业态2层数＋……≤ 总地块面积×综合容积率

说个题外话：

当交楼时，单栋建筑面积没有按图施工，面积超出，叫做超面积。
当交楼时，总建筑面积超出原来设计方案，叫做超容积率。
超面积的可以罚款，然后通过验收。超容积率的属于违建，原则上必须拆除，不能罚款。

拆分讲一下：

1、关于不同容积率的产品定位选择

我们先来看一张图，这是很多做设计的人总结的一张速算的经验图，假设在30%密度的情况下，产品的平均楼层如下：

容积率和建筑密度都是有规定的，不是越小越好，也不是越大越好，只有符合相关规定的才是好。 建筑密度是指建筑物的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为1万平方米，其中建筑占地3千平方米，建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

要算面积，**少算1/2面积，可能会算100%。
这个只是平衡用地效率的折中方法，增加活动空间，增加绿化率，内地高密度住宅常用手法，反正公摊到户，开发商不会亏的，住户还有点活动地方。（不算的，你也用不了，和码头的支柱结构一样的坡地住宅支持就不算，也真没有用。）