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317新政出台了,到*已经5天,买卖双方在博弈中,很多在途的单子面临违约,那么要不要违约?伟哥的建议是别违约了。
一:你认为房价会跌多少?
选择违约的人,在目前这个资金潮的市场下,99%都是判断房价会跌的(不排除个别的确*有压力)。因为认为房价跌的人比例很低,所以虽然很多人面临违约风险,但是实际选择违约的人并不会多。
现在面临违约的人肯定都是没有网签的,这其实包含三类人
1:春节前置换二手房的,可能卖的房子网签了,买的肯定还没有,因为卖的房子各种程序的滞后,影响了网签。
2:新建住宅因为限签,排队等待签约的人群。
3:3月后签约的二手房,提交了购房资格核验。
伟哥的建议是前两类就千万别违约了,因为房价在3月上半月有一轮跳涨,基本都是15%-25%左右,有这么高的安全垫,你认为即使政策调控,房价下调的空间叠加你损失的定金,能弥补吗?
对于 新建住宅来说,更是以为限价使得现在上市的新盘都是笋盘价格,所以违约的意义更的不大。
少有可以任性选择违约的,其实也就是3月1日-3月16日这部分签约的客户,这部分如果定金不高、*差距太大、房子又是抢的不满意的,伟哥建议可以选择违约。
二:大部分人*差的其实不多
目前北京执行的价格认定标准是:五环以内单价不超过39600元/㎡、总价低于468万元;五至六环单价低于31680元/㎡、总价低于374万元;六环以外单价低于23760元/㎡,总价低于281万元。单价、总价两项标准需符合其中之一。
因为二手房网签价格较低,实际新政影响相对较小。
有影响的其实只有二手房公房贷款的,拼命加杠杆的非普二手房,因为高额评估,*很大部分是公房。新建住宅比例也会比较大,但大部分可退。因为网签滞后并非购房者导致。很多人急着问违约,新政的确政策力度非常大,北京在途交易新房大约一万套,二手房大约3万套,合计4万套。干净的首套和二套影响不大,影响只有其中属于卖一买一的比例大约2万套左右。有办法可以腾挪的剔除,有违约风险的只有一万套左右。
其中高贷款比例不高因为北京除了公房,一般贷款都在300万以内(468万的65%)否则就是非普通住宅。35%增加到六成也就是*多117万(见上图)。对于换房来说压力有限。
三:违约的法律风险
1:被认定为二套房后,是否可以解除合同,定金可不可以退?
从法律上调控政策不能简单的认定为不可抗力,也并非简单的情势变更。一般可以支持卖房人退还定金和房款。但如果卖房人能够证明买房人有能力应对合同变化,合同必须继续执行。
2:卖房人权益如何办?
如果因为政策导致买方违约,如果造成卖房一方有损失的,一般可以支持。
3:连环单如何办?
很多卖房买房的客户,因为没法买了,那么签约的卖房协议是不是可以解除?不可以,算违约?
四:伟哥建议春节前签约的不论新盘还是二手房,都别违约了。其实新政对你们是利好,帮着你们稳定了业主。
春节后签约的,除非实在不喜欢房子,当时脑袋一热抢的,其他也想办法筹钱吧。